近期利好因素持續，樓市氣氛改善。美聯日前發表樓市形勢剖析與展望，美聯集團行政總裁(住宅)馬泰陽表示，受惠多個利好因素驅動，包括拆息低企及息口下調、股市上升經濟向好，以及供應及貨尾續減，樓價重拾升軌，相信第三季樓價有力升2%，是為2023年首季後的十季新高。另外，目前租金已破頂及續顯升勢， 預料今年全年租金及樓價均錄得升幅。

拆息回落及定期減　吸引資金流入樓市

根據「美聯樓價指數」，今年樓價已見反覆靠穩，近期更出現回升勢頭。截至本月11日，「美聯樓價指數」報128.2點，本年迄今樓價則微升0.05%。馬泰陽指出，樓市的走勢主要取決於供求關係。當供應減少而需求增加，物業的價格與成交量自然會隨之上升。目前香港樓市的供應已趨於穩定，長遠房屋供應更有觸頂回落之勢。與此同時，低息環境不僅帶來供款減輕的效果，更重要的是增強資金流動性。

料連續兩季租金及樓價齊升　四年來首次

樓市基調向好，租金及樓價上升。馬泰陽指，據美聯「租金走勢圖」7月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約38.55元，按月上升約0.65%，不單連續6個月錄得升幅，並創出歷史新高。另外美國年內再減息機會增加，港息有機會跟隨，相信會吸引部份資金流入物業市場。近期「供平過租」的優勢擴大，不僅推動了置業自住的需求，亦刺激了投資需求，為下半年樓市的價量提供持續的上升動力。

馬泰陽續指，料今年第三季租金及樓價將會連續兩季齊升，估計今年第三季樓價上升2%，將重返至去年中水平。至於租金於第三季已破頂後，估計全季上升約3%，並相信租金破頂後料將進一步攀升。在利好因素持續湧現的帶動下，樓市需求將會持續上升，息跌、股升、供應減，將會為樓價「重拾升軌」重現創造更有利條件。他料全年樓市租售價齊升，為2021年後的4年來首次同展升勢。

樓價喘穩　憧憬減息帶動需求

美聯物業分析師岑頌謙表示，雖然本年至今，美國未有減息，惟美國非農就業數字出現大幅向下修定，導致美國出現減息壓力，市場最新估計，年內或有機會減息3次。事實上，本港拆息低企已為入市人士提供有利條件，故美國減息憧憬升溫，將進一步為市場增添入市信心，美國若落實減息及香港銀行跟隨，最優惠利率（P）下降，對港樓帶來正面支持。

貨尾陸續消化　新盤折讓幅度減少

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，本年至今，樓市表現理想，當中一手市場需求殷切，發展商積極推盤同時，銷情亦見不俗。雖新盤定價普遍低於同區二手物業市場價格。但隨著樓市需求增加，發展商新盤折讓幅度亦有所減少。

此外，市場所關注的貨尾量亦因市場需求增加已有所消化，據美聯物業研究中心資料顯示，截至今年7月份，累積貨尾量約為20,239個，按月下跌約3.2%，而且更連跌6個月，累減約12.5%，創出2023年8月後的2年新低。與此同時，房屋局公布的現樓貨尾(即已落成未售單位數目)於第二季錄得約2.7萬個，較首季約2.8萬個有所減少，並已從高位出現回落。