市場由谷底回升！豪宅率先受惠，其中以維港豪宅起步較早，近日有不少朋友也希望筆者重新就樓市回復後評估一下西九的最新市場價值和前景，數據最誠實，我以凱旋門的數據為例，做了一個較完整的趨勢圖，並陳列理據供讀者參考，但任何人的理據其實也只能作參考，讀者應根據自己獨有的投資和風險結構自己做決定！

1）凱旋門三房單位成交平均回到了4萬元呎價，並且上升趨勢清晰可見！幅度仍然跑贏大市！當然不同統計方式結果可能有差別，若以凱旋門60樓以上的全維港景單位，去除特色單位和懷疑自讓的成交後，其實三房價格保持平穩接近5萬元一呎，四房早已開始反彈回到6萬元一呎（見圖一）。

2）而凱旋門租金趨勢亦在「上升通道」（見圖二）！⁠而九龍站其他屋苑亦有不少租金一年升10%的個案。隨着高鐵站上蓋新商廈落成、公司客進駐，需求只會增加！

3）九龍站的地產故事還未完，西九文化區管理局計劃將柯士甸道西以南的部分地皮作豪宅發展之用，有關成交必定會影響到原九龍站的物業價格，雖然一切要視乎屆時的市場情況！這個新地段的豪宅是有條件在正常市道下創新高的！也會帶起同區二手價錢！

4 ）九龍站的社區發展也未完

除了新的豪宅項目之外，西九文化區還未發展完成，藝術廣場大樓，加上IGC（International Gateway Centre）的加入更加強本區的甲級商業和藝術價值，其中IGC的商場已透過多條天橋聯繫在一起，產生購物和消閒的增值！另外西九碼頭將配合遊艇可上落客皆可增強西九的尊貴地段效果！

5）九龍站的鐵路是包括高鐵

鐵路帶給屋苑的增值效果是巨大的，但鐵路也分效益等級的，其中以高鐵效應是最大，香港的高鐵系統還未發展飽和，未來可帶來的客量和聯繫其他城市的效益還未見底！所以鐵路增值是其他普通地鐵站的上蓋物業難以比較的！

6）在維港的上佳角度

維港景是世界公認的頂流景觀，而欣賞維港景必須要在維港的正中位置，這樣才可以看盡維港的新舊名勝景色互相輝映！其中景色包括日出、日落和名廈之間的光影互動！九龍站的維港角度，是其他區域住宅難以同級取代的！

7）未來西九文化區管理局擬建豪宅落成之後，會否打擊了九龍站上蓋的物業？筆者認為影響應該不大，因為有關地皮興建的樓面高度上限，並不是新事物，政府在2008年之前早已公佈了有關地段的高度限制，市場已調節了近20年，筆者在這段時間買入的多個九龍站物業的樓層全選擇65樓以上的！而買入價比較60樓以下是天淵之別，市場一早已反映出來，我個人主觀認為，當同區新的供應加入巿場後，將成為市場的熱點，到時九龍站高層沒有阻檔的單位，仍然保持其「最高點」優勢！看官或者評論者比較市場個案的時候，先要了解有關單位是否保持其維港最高點視野！

筆者以上觀點只為市場提供九龍站「持續增值的參考」，是送給對九龍站價值有興趣的任何人！至於如何跑贏大市的技術和選擇，近期有一些年輕人十分積極在這方面討論，我十分鼓勵，因為市場需要更多選擇和理性討論！只要兼容到不同的聲音和理據，就加油去做吧！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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