仲量聯行（簡稱JLL）今日（9日）發表2025年上半年香港地產市場回顧及展望，指出2025年上半年中美關稅戰緩和，銀行拆息低企等利好因素浮現，惟發展商賣樓庫存壓力猶存，樓價仍呈下跌趨勢。故預期中小型住宅價格今年將下跌5%，超級豪宅價格預測從原先的下跌5%，調整至下跌5%至10%。下半年發展商仍需減價出售新盤，以確保去貨速度。另外，該行料租金將升最多9%，內地專才及學生亦帶動住宅租金將突破歷史新高。

發展商透過物業套現降低債務比重　住宅成唯一提款機

仲量聯行香港主席曾煥平指，隨著近期大型樓盤入伙，撻訂情況愈趨嚴重。撇除大型發展商，其他中小型發展商皆面對不同程度的財務困擾，因此未來發展商仍以低價策略加速套現。另外，若發展商欲透過物業套現，以降低債務比重，商業物業（CRE）因租金受壓等原因，而很難套現。因此他強調，發展商如果「要攞錢返來嘅話，住宅喺唯一嘅提款機。」因此，發展商很樂於從此「撳錢出來」，而方法就是低價推盤。

住宅市場「有啲曙光，但好遙遠」、「黑洞比想像中深」

上半年發展商低價推盤銷情火熱，不過曾煥平指，發展商「低價策略賣得好喺好事」，但二手市場就「喊得好犀利」，價格需進一步下調，否則與一手無從匹敵。而下半年樓市「有啲曙光，但好遙遠，面前黑暗環境多點」。因為特朗普政府政策飄忽，長遠未知關稅戰是否續休戰，亦未知美聯儲是否如預測一致的減息50點子，所以美息減幅為樓市關鍵。另外，受惠於人才計劃，租屋剛需增加，導致下半年租金續升，料升最多9%。但整體上中小型住宅成交全年仍跌5%。

部分投資者因財務問題減價加速沽售超級豪宅

對於「發展商急於在住宅項目撳錢」的情況，他指對超級豪宅市場亦有影響，部分投資者因財務問題，加上其手上的商業物業難以套現，而減價加速沽出超級豪宅，令超級豪宅市場受壓，超級豪宅將看跌5%至10%。曾煥平補充，這些業主現時「遭遇到各方面唔同嘅壓力」，並且「黑洞比想像中深」，導致他們急於賣物業套現，但透過商業物業套現的想法「不切實際」。所以唯一可以套現的是住宅物業，再次強調住宅物業是「唯一提款機」。

發展商現債務危機　曾煥平「CALL你LOAN都冇用，你都冇錢還」

被問及發展商會否面臨銀行「CALL LOAN」的危機，曾煥平表示，此為地產市場不容忽視的經濟危機，但自己不如坊間想法般悲觀。因觀乎今年銀行取態為「想同你共度難關」，未有CALL LOAN的動作，因為「CALL你LOAN都冇用，你都冇錢還」。另外，市場上亦有部分銀行擔心壞帳風險而收緊信貸。

政府數據顯示負資產數量達4萬多宗，但曾煥平直指「政府數字唔喺太正確」。他解釋，官方數據未計入二按等因素，實際數量可能達7萬至8萬宗，並表示「政府話係4萬幾就4萬幾個」。

負資產、新盤七折推售、潛在商業地產危機成重大阻力

仲量聯行指出，樓市好淡因素爭持，樓價走勢缺乏清晰方向。HIBOR下跌、股市上漲，以及300萬至400萬港元樓宇的印花稅下調均利好樓市；然而，地緣政治不確定性、負資產水平創22年新高、新盤以七折以上推售、以及潛在的商業地產危機，均為市場帶來重大阻力。

以往樓價反彈建基於成交量大漲逾五成或以上

儘管2025年上半年二手市場交易量回升至約2萬宗，但二手住宅總成交量仍比2018至2024年的平均水平低22%。成交量的輕微改善不足以支撐價格大幅反彈，以往的樓價反彈均建基於成交量上升逾五成或以上。

一手供應量庫存9.3萬伙、消化需時56.7個月

截至3月底，一手市場的供應量為約93,000個單位，且貨尾單位仍持續增加。預計到今年底，市場需要56.7個月來消化全部庫存，高於 2015至2021 年間 51.3 個月的平均值，為此發展商必須持續減價，令樓價回調的時間進一步拖長。預料樓價將要到 2026 年後期，當庫存回落至健康水平，才有望持續復甦。

樓價料在2026年後期才有望持續復甦

不過，宏觀經濟指標顯示樓價跌幅或會放緩。受惠於定期存款規模較2021年水平倍增，在租金回報率與存款利率利差持續擴闊的帶動下，資金或會轉投地產市場。此外，人才簽證計劃帶動的人口增長（首季共發出2.7萬個簽證）率先推動了租賃需求，其後或進一步刺激置業需求。