住宅樓市自2021年9月的歷史高位，至今已累積插水接近3成，不過燈神近期留意到二手樓價已經開始回穩，絕對係開心事。不過商業房地產（CRE）就開始加速崩塌，早幾年炒到相當熾熱的港島核心區甲級寫字樓，近日出現「價崩」慘案。

由湯文亮擔任行政總裁的本地老牌家族紀惠集團，最近都要「投降輸一半」蝕沽中環中心，昔日所講的「李嘉誠應該後悔出售中環中心」，今時今日似乎就食正返回力標。

透過商業房地產套現想法「不切實際」

市道唔掂，相信大家都好清楚，今個月初仲量聯行香港主席曾煥平在記者會上，都講過一些超級豪宅的業主目前「遭遇到各方面唔同嘅壓力」，導致他們急於賣物業套現，但透過商業物業套現的想法「不切實際」，仲話商業房地產（CRE）這個範疇「黑洞比想像中深」。所以唯一可以套現的是住宅物業，再次強調住宅物業是「唯一提款機」。

商業房地產賣得出必需大劈價

以上所言燈神一聽就好深刻，或許暗示商業房地產物業要賣得出，就必需要大幅劈價，蝕入肉先有人要。點知隔咗十日八日，正正就出現類近的情況，講緊正正就係由湯文亮擔任行政總裁的本地老牌家族紀惠集團，新近就以大約3.5億元沽出中環中心26樓全層單位，不過成交呎價僅約1.4萬元。

湯文亮傳3.5億沽中環中心26樓　大幅蝕一半

睇返資料，中環中心26樓這個單位，其實在2021年7月才買入，當時係由小巴大王馬亞木家族賣畀湯文亮，作價6.93億元，呎價2.77萬元。即係話今次湯文亮買入4年之後，呢個中環中心26樓單位樓價大幅慘蝕一半，帳面大蝕讓3.4億元，呎價由2.77萬元急插至1.4萬元。

擁3層中環中心　率先賣走成本最低一層

另外，燈神又留意到一樣嘢，就係上述中環中心26樓全層，係湯文亮所擁有的三層樓面之中，買入成本、呎價最低的一層，意味呢一刻賣出這一層樓面，已經係「蝕得最少」。

6年前因家姐睇牙而買入第一層中環中心

睇返湯文亮另外兩層寫字樓，最早買入就係中環中心19樓全層，於2018年以7.62億元向盧文端買入，當時成交呎價3.1萬元，當時湯文亮買入時就講過一個相當感人的入市原因，當時表明「入市係為咗家姐（廖湯慧靄），因為家姐睇牙的診所位於該層，擔心牙醫被加租逼遷，所以就同業主盧文端傾一傾」。

其後再增持兩層中環中心、如買股票「向下溝」

至於另一層就係中環中心28樓全層，於2019年由湯文亮以約7.37億元買入，不過呎價降至2.95萬元。合計三層中環中心總買入價接近22億元。咁樣睇返上述三層寫字樓資料，睇嚟湯生就係「逢低增持」，不過實情就好似股民買股票不停「向下溝」。

早前湯文亮否認銀行Call Loan　強調沽貨因調整借貸比率

至於點解收租收到手軟、身家雄厚的紀惠集團，會選擇在商業房地產（CRE）較差的情況下蝕走？其實湯文亮早前都接受過傳媒訪問講過原因，佢就話「我賣嘢因為要調整借貸比率，唔係被銀行Call Loan，要合理化、要合格！」佢仲話「我賣嘢就唔係睇淡嗰市，月有陰晴圓缺。」又透露下半年會繼續減持物業，沽貨規模與上半年相若。

若中環中心兩層樓面再蝕賣、恐蝕近10億

上述湯文亮明言將會繼續沽貨，睇嚟紀惠餘下的中環中心19樓及28樓兩層樓面，今年內都有機會出售。燈神大膽假設該兩層單位以同樣呎價約1.4萬元沽出，即係蝕幅將會高達52.5%至55%，每層蝕多約4億及約3.9億元。合計3層中環中心，湯文亮恐怕最終要蝕讓接近10億元，不過當然都要視乎市況而定，或者下半年市況回暖成功脫險也不定。

向投資者Call Loan情有可原　湯文亮專欄「我都是受害者」

燈神見湯生近期有阻滯，都唔好意思致電關心一下，不過就留意到湯生繼續寫專欄文章，並以「銀行可以打擊投資者，但要支持發展商」為題，內文就講解銀行、投資者及發展商三方的關係，當中就講咗句「老實說，我都是受害者，銀行因為物業估價下跌迫業主還錢，銀行為了自己的風險，向投資者Call Loan是情有可原」。

銀行向發展商CALL LOAN「本末倒置」　承擔不存在的壞帳

不過銀行對發展商的取態，湯文亮似乎就有點不滿，佢就話「如果銀行向發展商CALL LOAN就有所不同，因為從樓宇建築開始，發展商就好似一個閉關的高手，需要別人保駕護航，發展商起樓時，隨時都會遇上一些不能預知問題，一些不可抗力事件，而且需要資金來解決，銀行在這時候起到穩定作用，提供足夠資金協助發展商解決問題......現在是本末倒置，銀行認為香港地產前景不佳，不但不會支持地產商，並且要地產商清還貸款，否則就是債務違約，而大家都知道，一個建築中地盤是最不值錢，銀行要求還錢或者會令到發展商低價出售樓盤，最後不但發展商要輸錢，銀行亦要承擔應該不存在的壞帳」。

發展商躺平、樓盤爛尾　對香港影響大

湯文亮最尾又再講「銀行借錢俾投資者與發展商是有所不同，對於投資者銀行是可以採取主動，根據合約條款或者抵押品價值下降而向投資者CALL LOAN，對於發展商是不同，不能隨便call loan，最低限度要俾時間給發展商完成建築，否則發展商躺平，樓盤變成爛尾樓，對香港的影響就很大」。

就住上述銀行、私人投資者、發展商三方的關係，湯生就清楚表明自己的見解，不過燈神認為銀行業目前追收貸款（CALL LOAN）的行動，其實亦係保障銀行系統的舉動，有自己行業的一套原則及程序，所以燈神都不便評論太多，只能說句「公說公有理，婆說婆有理」，希望市況快點好轉，到時銀行、投資者、發展商都不用再討論CALL LOAN。