海茵莊園變「蟹茵莊園」狂撻訂41伙　發展商債務危機隨時爆｜燈神

近期市場交投氣氛有好轉，CCL樓價都升返少少，不過相信對於幾年前摸頂入市的一眾業主嚟講，其實都係無補於事，導致新盤撻訂潮越演越烈。上個禮拜錦上路入伙新盤柏瓏，撻訂超過110伙引起市場關注，點知過咗一個星期後，九建 (0034) 旗下、開放式戶、一房戶佔比高達94%的將軍澳海茵莊園，隨即接力撻訂，兩日内勁撻41伙，涉及成交金額超過2.3億！

燈神睇返資料，將軍澳海茵莊園最新連環錄得41伙撻訂，呢批單位有接近一半，都在項目2021年10月首輪銷售嘅時候沽出，成交價由413.7萬至855.5萬元不等，大部分買家當時都採用建築期付款計劃入市。

不過呢批單位最新分別喺7月2日及7月4日呢兩日終止買賣合約，估計賣家已經棄購，遭發展商殺訂5%至15%不等，最終殺訂金額高達至少2,087萬元。

5年前首輪即日沽351伙、佔約8成

燈神又要想當年，當時海茵莊園銷售情況相當搶手。海茵莊園在2020年10月進行首輪銷售，首批開賣438伙單位，折實售價由388.8萬至920.2萬元，折實呎價18,972至24,315元。

開放式納米樓最受歡迎、即日售罄

燈神記得個時仲有疫情，賣樓當日朝早10點已經開始有準買家陸續抵達售樓處報到，個個都戴上口罩在等候區排隊。由於等候人數眾多，發展商亦有設置指示牌，要求準買家登記健康申報表同保持1.5米社交距離。

最終項目即日賣出351伙，佔首輪出售單位約八成，當中開放式戶型全部售罄，可見銷情真係唔錯㗎。

發展商減價3%至11%重售

當年個個爭住買，結果去到宜家集體撻訂，我諗大家都知咩原因㗎啦。發展商喺撻訂之後都隨即修改價單價錢，重新將部分單位推出重售，不過出奇嘅係單位減價嘅幅度其實唔多，平均減價3%至11%。

成交記錄冊顯示，目前已經有部分撻訂單位成功減價賣出。以其中第2座7樓C6室為例，單位實用面積280平方呎，一房間隔。單位原本喺2021年售出時的成交價係648.2萬元，最新喺今個月7號重售後嘅成交價就下跌到577萬元，呎價20,607元，即撻訂後帳面減價咗71.2萬或11%。

二手同類成交樓價相差超過3成

就咁睇單位兩次成交價就唔係爭好遠，不過成個樓市近年回落咗接近3成，有咩可能剩係跌咁少？如果睇返海茵莊園近期嘅二手成交，會見到位處第2座8樓C6室，即係頭先例子單位嘅正上一層，喺今年6月嘅時候以395萬易手，呎價約14,057元，業主更要大幅蝕38%。

即兩個同類單位嘅一手同二手造價足足相差咗182萬或32%，而且單位仲要低人地一層。睇嚟今次買咗呢個撻訂單位嘅買家，如果想即刻二手賣返出去，應該都要蝕唔少離場。

西餅客去年大手連購25伙、半年後帳蝕14%散貨

唔係燈神想望人蝕錢呀，而係之前已經有個「人版」喺度。海茵莊園喺舊年10月嘅時候曾有一位内地「西餅客」大手買入25伙一房單位，當時總投資額達1.3億。不過去到今年5月「西餅客」突然放售返其中17伙單位，合共叫價8,005萬元；較舊年買入價9,329萬足足低咗1,324萬元或14%，更有個別單位帳面輸近兩成離場。

屋苑被外界戲稱蟹茵莊園

連投資客持貨短短半年都要咁心急蝕住走，難怪坊間笑稱呢個盤叫「蟹茵莊園」。除左樓價因素外，當然都有其他原因啦。項目嘅設計主打一個「迷你」，第1座大樓開則好似「井字形」公屋設計，一層合共16伙。而第2座則採L型設計，一層成32伙咁多，每層設3部升降機，即平均每10戶享一部升降機，密度極高。拍得住同樣出自九建手筆，開則一梯36伙嘅「劏房之城」紅磡環海‧東岸。

單位主打納米則、空間狹窄

單位方面主打細戶型，開放式戶同一房戶合共提供1,463伙，佔全盤單位高達94%。全盤最細單位實用面積只有183平方呎，連19平方呎平台，細絕成個日出康城。而標準戶最細面積得203平方呎，為開放式間隔。睇返示範單位啲相，單位只能夠做一個閣樓設計，先勉強間到一個睡房空間，居住環境非常狹窄。

70呎睡房「垂直空間」　上層變身襌修、茶室空間

而另一個實用面積287平方呎的一房示範單位，設計非常有趣，設計師為逾70平方呎的睡房採用「垂直空間」，下層用作寐室，上層則成為住客襌修或茶室的空間。

九龍建業負債比率高峰達125.3%、近年僅輕微回落

買家方面固然係蝕到入肉，但其實另一邊廂發展商都唔好過㗎。呢幾年樓市疲弱，發展商持有一大堆貨尾賣唔去，而貸款息口又長期高企，所以唔少發展商都開始面臨債務危機。

資料顯示，九龍建業（0034）喺2022年嘅時候曾錄得負債比率125.29%嘅高峰，成為當時港資發展商中排名第二負債高嘅發展商，反映集團嘅財務風險其實幾大。

當時集團曾表示，隨住推售將軍澳海茵莊園餘下單位，以及內地江灣城（無錫）嘅預售，預料資本負債比率將於未來得以逐步改善。而今年九建最新一季嘅財報顯示負債比率已降低至116.96%，的確較高位回落返6.6個百分點，不過仍然屬於較高的負債水平。

九建連環撻訂損失2.3億收入

點知今個月海茵莊園突然撻訂咗41伙單位，涉及2.3億元，即係代表呢批2.3億嘅銷售收入已經收唔到，雖然話就話殺訂收返2,300萬元，但同咁多債務比起上嚟只係杯水車薪，連利息都未必夠找，可能令債務問題加劇。

佳明、英皇國際近期宣佈債務違約

值得留意嘅係，根據2023年時候嘅統計，當時排第一位嘅發展商就係佳明集團（1271），結果經過短短兩年時間，佳明咁啱就喺上個禮拜宣佈咗未能繳付大約48億元嘅債務，即係已經債務違約，財政狀況似乎岌岌可危。另外，英皇國際（0163）亦喺6月底公布全年業績時，指出有166億嘅銀行貸款已逾期，有隨時被銀行「Call Loan」嘅風險，引起市場風波。

如果未來海茵莊園嘅銷情繼續停滯，或者再錄得大規模撻訂，唔知排第二嘅九建係咪都會緊接佳明同英皇，迎來財政爆煲嘅危機呢？