【居屋2019】最平7.8萬首期可上車 月入幾多先供得起?

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新一期居屋將於本月30日起接受申請,涉及六個屋苑,分別是何文田冠德苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑、長沙灣凱德苑、火炭旭禾苑及荃灣尚文苑,合共4,871伙單位,並以市價五九折推售,價格介乎156萬元至529萬元。

根據現時綠、白表買家不同的按揭比率,《香港01》分別就六個屋苑的銷售價格,計算出最貴及最平單位所需的首期及月供款項。當中今期樓價最平的錦暉苑,售價為156萬,綠表買家由於只需付5%首期,即7.8萬首期即可上車;至於何文田冠德苑的樓王單位,白表買家須付一成首期即高達52.9萬。

錦暉苑鄰近港鐵恆安站,步程只需5分鐘。(余俊亮攝)

一如過往房委會推售居屋的慣例,白表申請者一般可承造九成按揭,而綠表申請者則為九成半,還款期限最長是25年,並以息率2.375厘計算。由於房委會將為買家作為擔保人,故所有中籤者買樓時承造較高按揭亦毋須付「按揭保險費」。

馬鞍山錦暉苑月供不足7000元

於今期推售的逾四千個單位中,最平的單位於馬鞍山錦暉苑,售價為156萬元。綠表買家僅需要7.8萬元首期便可上車做業主,以承造25年按揭利息2.375厘計,每月供款則為6,556元;白表買家則需要15.6萬元作首期,月供6,211元。至於同一屋苑最貴單位售價為348萬元,白表買家首期34.8萬元、月供約1.38萬元;綠表買家則需要17.4萬元首期,月供1.46萬元。

冠德苑樓王首期高達52.9萬元

至於今期樓王位於何文田冠德苑,售價為529萬元。根據居屋的按揭率,白表買家需要支付52.9萬元的首期,而每月供款則約為2.1萬元;綠表買家的首期則為26.45萬元,月供2.2萬元。由於冠德苑位處「四大校網」之一的何文田,買家亦可選擇入手細單位,最低售價為325萬元;綠表買家以16.25萬元的首期、月供1.36萬元即可進駐豪宅區;而白表買家則需要32.5萬元首期,月供1.29萬元。

↓2019年推售居屋首期及月供款項一覽↓

至於同處市區優越位置的長沙灣凱德苑,最平單位售價195萬元,綠表客以9.75萬元首期、月供8,194元;白表客則需要19.5萬元首期。至於最貴的單位售價為435萬元,白表客首期高達43.5萬,綠表客則為21.75萬元。

入住海景樓或需要逾45萬首期

而可享無敵海景、位於將軍澳的雍明苑,綠表客最平可以9.15萬元的首期上車,月供亦只需要7,690元;至於白表客則需要18.3萬元首期,月供7,285元。若想居於較大單位,或享受較佳的景觀,白表申請者則需要高達45.5萬元作首期,屬今期第二貴的單位;綠表客則要22.75萬元。

↓2019年推售居屋一覽↓

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至於餘下的兩個屋苑售價相約,於荃灣的尚文苑最平單位賣177萬元,綠表買家只要8.85萬元首期,而白表則要17.7萬元。同一屋苑內最貴的單位售354萬元,而白表買家要高達35.4萬元首期,而綠表則為17.7萬元。

而沙田旭禾苑,綠表買家最平只需要8.65萬元的首期,白表則要17.3萬元;而最貴單位則售336萬元,白表客需要33.6萬元首期、綠表則為16.8萬元。

房委會客務中心亦有派發屋苑的資料簡介。(張浩維攝)

單身人士月入達上限2.9萬 仍無緣買冠德苑

根據現時申請居屋的入息限額,二人或以上的家庭申請者為5.8萬,一人則為2.9萬。值得注意是,不少人以為居屋買家已通過房委會的入息審查,加上有房委會作擔保,故毋須繳付按揭保費,同樣亦不須接受壓力測試。但事實上,居屋申請條款中列明:「按揭條款以有關銀行或財務機構的最終批准作實」,因此銀行有權要求買家接受「壓力測試」,若發現按揭申請人的經濟能力負擔過重,最終只會令申請人按揭難以獲批。

以單身申請人的月入上限計算, 若要購買今期居屋的樓王、即約529萬的冠德苑單位,每月供款約為2.1萬,其供款與入息比率高達72%,未能通過壓力測試難向銀行承造按揭。即使以冠德苑售價最低、即325萬的單位計算,同樣未能通過壓力測試。

申請人若欲購買市區單位,仍可考慮售價195萬元、長沙灣凱德苑的單位,其月供為約7,763元、假設利率上升3.0%,供款與入息比率為約36.7%,能夠通過壓測。

月入達中位數1.75萬 只可買雍明苑最平單位

根據政府統計處於去年進行的收入調查,本港的一人入息中位數為1.75萬元。以上述收入計算,就算購買凱德苑、售約195萬元的單位,同樣未能通過壓測。不過,他仍然可購買將軍澳雍明苑、售約177萬元的單位;月供約7,285元,壓力測試的比率約為57.09%,剛好能通過測試。

二人月入5.8萬買得起樓王

至於以二人或以上的家庭申請者月入上限5.8萬元計算,如購買冠德苑「樓王」單位,月供約2.1萬元;倘實際按揭利率上升3%,其供款與入息比率則為49.8%,能夠通過壓力測試。

但根據政府統計處去年的調查,以家庭月入中位數3.5萬元計算,若購買售價354萬元的尚文苑的單位,月供約為1.4萬元,假設利率上升3.0%,供款與入息比率為55.2%,雖能順利通過壓力測試,但離60%的「紅線」相距不遠。

換言之,今期居屋雖然以市價五九折發售,但若無足夠首期、月入又未超過統計處的中位數,各位準買家的選擇其實不算多。



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