中資來港擴充落空　中環甲廈空置飆至9.5%　港島商廈租金料下挫5%

中港兩地通關後，早前市場預料內地公司來港擴充帶動寫字樓租金上升。惟相關情況仍未出現，反觀港島區有大量新商廈落成，拖累空置率急升，持續影響租金水平。萊坊認為，九龍區寫字樓因租金較便宜及面積大，料將成為本地公司搬遷首選，導致港島區及九龍區寫字樓租金出現走勢各異的局面，預計九龍區商廈租金看升4至6%，港島區則繼續下挫3至5%。

萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶表示，自中港兩地通關後，香港經濟開始慢慢復甦，但未能大量激活港島寫字樓租賃活動。港島區今年有多幢甲級寫字樓落成，導致空置率高企，其中中環長江中心二期及The Henderson將於年內落成，令到中環空置率升至9.5%，空置率高企持續影響整體港島甲級寫字樓的租賃表現。

中環兩甲級寫字樓落成　空置率飆至9.5%

該行預計，2025年港島區會提供183萬平方呎的新寫字樓面積供應，主要集中在中環和灣仔，而由於中環的空置率處於較高水平，加上未來18個月有充足供應，租金仍有下調的壓力。短期內，部分業主會以減價去吸引租客，但相信租金再下調的幅度會遠較疫情時少。萊坊預計2023年寫字樓需求仍然低迷，整體香港島租金全年跌幅為3至5%。

九龍區寫字樓供過於求　但受市場追捧

九龍區方面，萊坊高級董事、九龍區商業物業服務部主管吳志峰表示，今年九龍區寫字樓租金展望「保守又樂觀」，預料九龍區寫字樓租金今年將會有4至6%增長。

他指出，跟去年一樣，今年有不少新供應投入九龍區寫字樓，而新落成寫字樓主要位於九龍東，例如啟德AIRSIDE、觀塘The Millennity及宏利金融中心等等，預計今年出現同樣會出現供過於求的情況。

不過明年情況將會改變，2024年九龍區寫字樓新供應將跌至67萬平方呎，少於過去10年平均年度吸納量的四成。

疫情「新常態」　九龍甲廈租金跌至乙廈水平

新增的寫字樓供應中，以樓面面積較大的寫字樓最受歡迎。萊坊指，企業搬遷優先考慮可提供成本相宜，並可以滿足租戶對於寫字樓質素、環境、社會及管治（ESG） 和空間效率的九龍區寫字樓。可見這些提供大面積及樓齡較新的甲級寫字樓的需求和租金會相對穩定，反之樓齡較舊或質素較差的寫字樓需求開始下跌令到租金受拖累。

另外，寫字樓市場在疫情期間適應了「新常態」，九龍區甲級寫字樓的租金下跌至乙級寫字樓的水平，可以說是「以三星級酒店價錢住入五星級酒店」，令到不少企業在期間選擇搬遷到九龍區寫字樓。但這趨勢正在改變，甲級寫字樓正經歷需求反彈，預計將重新拉開了甲級和乙級寫字樓的租金差距，萊坊預計在未來時間甲級和乙級寫字樓的每平方呎租金將相差6至7元，回復至疫情前的「原來狀態」。

零售街舖空置率減少　租金最多升5%

零售方面，雖然本港消費市場氣氛有好轉跡象，但由於本港旅遊業相關消費欠佳，零售商對擴充仍持謹慎態度。最新零售租賃交易集中在餐飲行業，以及畫廊、金融機構（包括銀行和投資者）和藥房等非一般零售商。

萊坊預計大部分的零售商將等待第三季尾才會落實短期的商業計劃。然而，儘管市場氣氛有改善，但零售市場仍面臨壓力。該行預料零售租金將維持穩定，但由於核心地段的空置街舖數量減少，今年的街舖租金有可望上升達5%。

整體而言，香港零售市場仍處於不穩定狀態，需要一段時間才能完全復甦。儘管如此，零售商和業主必須保持警惕，適應多變的市場環境，以提高他們在市場上取得成功的機會。

豪宅交投最活躍　佔大手買賣半數

投資市場方面，萊坊投資部執行董事林嘯東指出，雖然香港與內地通關，但首季買賣未見特別暢旺。2023年1月至5月，雖然投資市場共錄得97宗交易，交易宗數按年上升超過24%，但交易金額則下跌30%，僅達318億元。本港息口高企依然影響投資氣氛，以至機構性投資者抱觀望態度，整體投資金額按年下跌。

大手買賣以豪宅（54%）最活躍，其次為零售物業和酒店（各佔11%）。訪港旅客重返，零售業銷售額由低位回升，零售物業因而受投資者關注，他預計豪宅和零售物業在今年下半年依然受追捧。寫字樓投資（10%）保持穩定，市場由用家主導。