【舖市／蝕讓／零售／銀行／Call loan／銀主盤／按揭】香港商舖市場正面臨嚴峻的結構性失衡。商舖售價較2018年高峰期大幅回落逾四成，空置率更一度升至12.5%，創四十年新高。民間團體「107動力」今日（7日）特別舉辦「舖市暴跌連鎖效應苦水會」，邀請跨界別業界人士、專家學者及商會代表，共同呼籲當局及金融機構適度放寬商業按揭，以穩定商舖市場及香港商業環境。

香港商舖市場連年萎縮，亞洲地產創辦人蔡志忠直言，「工商舖如果唔復甦，香港經濟就唔會復甦。」他舉例解釋，香港作為繁榮的城市，「冇理由出到嚟或者有遊客嚟到，全部都係吉鋪。」這不僅讓市民感到煩悶，更屬「有損繁榮嘅現象」，故認為政府必須正視。

呼籲銀行必須「放膽地」承造工商舖按揭

蔡志忠點出目前工商舖的市況，一個月的成交量徘徊在100至300宗左右，僅相當於歷史高峰期約三成，單論舖市則情況更為嚴峻。惟比起交投萎縮，更讓他憂心的是銀行的取態。蔡志忠透露，目前銀行承做的工商舖按揭金額，僅及高峰時期的兩成左右。部分銀行在過去一兩年間甚至「一單（按揭）都無做」。

香港銀行內地撇帳損手過千億元　故收緊工商舖貸款

銀行為何要「落雨收遮」？蔡志忠指出，香港一眾銀行在內地市場撇帳，整體損手過千億元，故在香港持續收緊工商舖貸款。事實上，本港投資者普遍底子厚，許多物業早已供款多年，實際按揭成數可能僅剩三成左右，即使物業被銀主沒收拍賣，亦能回收可觀比例的金額，故銀行實際「輸嘅錢唔多」。他直斥，銀行「唔可以喺內地、喺第二度輸咗，就賴咗香港。」呼籲銀行必須「放膽地」承造工商舖按揭，否則舖市交投萎縮將直接就業市場。

倡下調工商舖印花稅

要扭轉工商舖市場以至整體經濟的頹勢，蔡志忠向政府提出多項政策建議。首先，政府在稅務方面應做到「因減得加」。譬如政府可調整投資移民政策，現時3,000萬元的投資額度中，應撥出更大比例的資金投入工商舖市場，「依家住宅冇問題，工商舖有問題，而且價格亦都平，點解唔將個比例放寬去投資工商鋪呢？」同時，政府應下調工商舖印花稅，例如將2,000萬元以上物業的稅率由4.25%下調至3.75%左右到水平，以刺激交投。若此舉能令工商舖成交量翻倍，政府的總體收入反而會有所增加。

香港舖位租金平過深圳　管理費及差餉「雜費」極不平均

此外，對於零售餐飲業的困局，蔡志忠認為根源在於「消費力低」。為此，他認為香港極需要一個人口政策，長遠「要增加至千萬人口城市」，以龐大人口基數撐起本地消費力。與此同時，他大嘆本港不少舖位業主早已減租，更出現「香港舖位租金平過深圳」的現象。現時影響零售業經營的另一元凶，除卻人工維持高水平之外，更在於舖位的管理費及差餉等「雜費」比例極不平均。部分商場舖位租金可能只需30萬元，但管理費已高達10至20萬元。因此單靠業主減租根本無法挽救商戶的生存空間。

摒棄「一味緊縮」政策　應轉向「做大塊餅」

最後，蔡志忠強烈呼籲政府要摒棄「一味緊縮」的政策，直斥收緊銀根或增加印花稅皆會破壞經濟。他認為，政府應轉向「做大塊餅」的思維，一方面透過大量興建房屋，以充分照顧本地人需求。另一方面須大膽開放投資市場，吸引資金來港做生意或買樓投資，只要把整塊經濟大餅做大，整體經濟就會更得益。

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