【舖市／蝕讓／零售／銀行／Call loan／銀主盤／按揭】香港商舖市場正面臨嚴峻的結構性失衡。商舖售價較2018年高峰期大幅回落逾四成，空置率更一度升至12.5%，創四十年新高。民間團體「107動力」今日（7日）特別舉辦「舖市暴跌連鎖效應苦水會」，邀請跨界別業界人士、專家學者及商會代表，共同呼籲當局及金融機構適度放寬商業按揭，以穩定商舖市場及香港商業環境。

香港金融欣欣向榮復甦之際，街道上吉舖連連的光景彷彿進入平衡時空般。中原集團創辦人施永青表示，商用物業價格若再持續下跌，可能會對整體香港經濟產生負面連鎖反應，從而波及整個社會。

買舖自用遇貶值　慳租金卻蒸發資產

施永青解釋指，舖位跌價並非人人得益，因為香港許多經營者為免受業主加租之苦，傾向斥資買入舖位自用。該批同時作為經營者的業主，其損益表上的租金開支可能省下十萬八萬，但當舖位跌價時，其資產負債表上蒸發的卻是幾百萬甚至過千萬的資產。這種將幾十年積累「一炮過冇咗」的重創，令許多經營者「即使生意做得好都無法擴充」，從而對實體經濟影響深遠。

「一舖養老」神話破滅　斥銀行「唔借錢俾工商舖」

除了經營者受困，普羅大眾的財富亦大縮水。施永青提到，香港人以往深信「一舖養老」，喜歡持有舖位收租，如今商業樓價大幅滑落，整體社會資產大規模蒸發，直接破壞了市民的消費與投資能力。因此，他認為政府必須從民生角度出發，在資源調撥上作出合理安排。

施永青進一步批評，現時市場資金比例嚴重失衡，「銀行只借錢俾住宅，唔借錢俾工商舖。」更直斥銀行對於工商舖物業「基本上係完全唔借咁滯。」他提醒，政府早前已停止出售商業地，這對庫房收入已造成直接打擊，故銀行若然對工商舖多加支持，對政府收入亦有幫助。

工商舖的投資價值逐漸復甦

事實上，工商舖的投資價值已經悄悄復甦。施永青分析指，核心地區商舖的空置率其實正在逐步減少。更重要的是，現時舖位的租金回報率已回升至4至5厘水平，遠高於住宅扣除管理費及差餉後僅得的2厘多實際回報。在此水平下，投資回報已具備足夠吸引力，銀行承造按揭所需面對的風險其實並不高。

呼籲政府向銀行發出指引　另冀調低印花稅

因此，施永青呼籲政府出手，並相信能達到「事半功倍」的成效。他建議，政府應透過金管局向銀行發出指引，促使銀行的貸款資源在住宅與工商舖之間取得合理平衡，「唔好完全唔借錢俾工商舖」。

他分析指，只要銀行願意批出按揭讓新買家入市，便能用新資金頂替舊有出問題的資金，幫助銀行擺脫工商舖不良資產的困擾。此外，若政府能調低印花稅作鼓勵，將有助引導更多民間資金流入工商舖市場，這不僅能活化交投，對穩定金融亦有好處。

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