政府財困周身冇蚊！　資本增值稅殺埋身　樓市注定行衰運？｜燈神

香港樓市近年持續吹淡風，眼見全港各區屋苑日日出現蝕讓個案，蝕幅更加高達10至30%，燈神不禁冒出冷汗。樓市表現差，連帶政府賣地都賣唔出，本財年（2023/24年度）政府僅僅賣出3幅住宅地，賣地收入不足73億元，與過去數百億、以至千億元計的賣地收入大幅插水。

樓市如此嚴峻下，勢估唔到政府竟然喺呢一刻話要研究引入資本增值稅（capital gains tax），此稅項或許在短期內能夠增加政府稅收，不過長遠而言可能會為香港樓市「倒米」，燈神恐怕會嚇走資金流走至其他地方。

政府喺上年10月施政報告才剛剛為樓市減辣，包括買家印花稅和雙倍住宅印花稅的稅率分別都由15%減至7.5%；額外印花稅的適用年期由3年縮短至2年；外來人才置業印花稅實施「先免後徵」。相關措施為樓市帶來一絲曙光，如2023年12月的買家印花稅升至60宗，較11月的34宗升約76%，反映非本地客入市增加；12月的雙倍住宅印花稅個案也高達311宗，較11月增加39%，也較10月減辣前增加大約3倍，反映非首置人士也開始大舉入市。

去年底削辣招後　非本地客、非首置客陸續入市

但事隔不足三個月，財爺陳茂波竟然話資本增值稅屬於政府研究範圍之一，情況絕對有如重新「加辣」，簡直係對樓市「一盆冷水照頭淋」。

資本增值稅（capital gains tax），係一種針對買賣資產所賺取的利潤所徵收的稅項，通常都會應用於股票、債券、房地產等範疇。以港人熟識的國家為例，美國、英國、加拿大及澳洲等都有設立資本增值稅。其中港人熱門移民地英國的稅率相當之辣，最高更高達28%。

儼如重新加辣　英國稅率最高28%

以12月藍籌屋苑太古城逸天閣中層G室單位計算，成交價約1,120萬元，較1990年買入價約180萬元，帳面勁賺約940萬元或逾5倍。如果政府落實要徵收資本增值稅，上述原業主於交易中就要繳付高達263萬元，佔比相當重。

上述情況純粹反映在一般住宅物業之上，但如果同樣情況應用在大額商業物業買賣之上，相信將會嚇怕唔少海外投資者。就好似在上年11月市場有消息指，資深投資者羅守輝或相關人士旗下北角英皇道僑輝大廈全幢約77.41%業權（即新光戲院現址），市傳以10億元賣出，業主羅守輝持貨約20年，預計大賺超過8億元。以上述巨額舖位買賣作例子，羅守輝帳面雖賺高達8億元，但同時亦進貢庫房2.24億元以作為資本增值稅，相當辣！

投資者鑽灰色地帶　或採買賣公司避稅

面對如此高昂的資本增值稅，相信一眾富貴投資者自自然會尋找灰色地帶，諗計避稅，一於「你有張良計 我有過牆梯」。就好似過往市場上好多大額工商舖成交個案，都並非以一般物業買賣形式去進行，而是採用俗稱「買殼」或「賣殼」的公司股權轉讓形式去進行，由於只係純粹買賣一間公司，並非買賣物業，通常這類買賣都不必要披露成交金額，更不用把成交金額登記在田土廳，所以實際成交金額通常無從得知。試問這樣的情況又如何計算資本增值稅呢？

如早前兩年前易手的九龍灣國際展貿中心（九展），由合和實業出售予億京發展，當時有傳成交價高達100億元，也有傳成交價大約105億元，不過該宗成交個案未有登記在田土廳上，因此同樣未能得知最終成交價。若果他日推行資本增值稅，相信也難以計算稅款。

地產界、議員反對　憂妨礙香港金融中心地位

燈神留意到近日市場各界一直都有討論資本增值稅，仲引起一片反對聲音，睇嚟各個界別都有啲腳仔震。如民聯地產及建造界立法會議員龍漢標佢就講到明，資本增值稅與香港簡單低稅制度背道而馳，因此「萬萬不能」推出，感覺相當肉緊。

而中原集團創辦人施永青接受其他傳媒亦直言「香港唔適合資本增值稅」，佢就認為會呢一種稅項會妨礙香港金融中心地位，並打擊同增加海外人士投資負擔，導致利潤減少，講到相當「倒米」；至於同樣地產代理界人士的祥益地產總裁汪敦敬，佢都認同措施有殺傷性，不過就唔覺得政府會自毀長城。

為何樓市風光十年、人人買樓必賺時不推資本增值稅？

其實燈神個人就覺得現時推出資本增值稅，好似時機不太合適，事關「買樓必賺」的高光事刻已經成為過去。睇返2023年第三季利嘉閣的一份研究報告，當季錄得686宗蝕讓個案，佔整體二手個案約18.4%，換言之，每五個賣樓市民先有一個賺錢，如果呢一個數字進一步上升，大部份市民蝕住賣樓的話，政府又點樣徵收本增值稅呢？

睇返過去數據，其實喺2011年至2021年期間，呢十年私樓轉售賺錢比例長期處於97%或以上，所以燈神真係唔係好明白，為何當時人人買樓大賺時不推資本增值稅，為何要待蝕讓嚴重時才研究推出？或者只可以講，政府財困周身冇蚊！