商業房地產（CRE）陷入困局，甲級寫字樓租金被看淡。世邦魏理仕（簡稱CBRE)發表《2025年第三季香港商業房地產市場觀點》，該行指部分租戶因高空置率仍保持謹慎，料整體甲廈租金全年下挫7至9%，而港島東將成為最嚴峻地區，今年全年租金下挫9至10%「跑輸大市」。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，香港商業地產市場在2025年第三季持續審慎復甦，受惠於若干主要經濟指標的持續增長，以及辦公室和零售租戶需求的改善。隨著租賃及自用買家需求增強，市場交易量亦有所上升。儘管高空置率及租戶需求轉變等挑戰仍然存在，香港的商業地產格局正逐步適應新常態，業主、投資者及租戶正重新調整策略，以把握新興機遇。強勁的新股上市及活動項目預期將進一步支持本地經濟於今年餘下時間以至2026年的復甦步伐。

據該行資料，2025年第三季度寫字樓租賃活動有所改善，整體租賃量較上季成長25%至130萬平方呎，年初至今的租賃量達到320萬平方呎，年減12%佔 年全年的73%。全港淨吸納量達到69.18萬平方呎，為2018年第三季以來的最高。所有主要地區的淨吸納量均為正值，為自2015年第二季以來的首次。

此外，中環的淨吸納量為13.8萬平方呎，為2015年第二季度以來的最高水平，只有9幢商廈的租賃率下降。相比之下，港島東的淨吸納量為2.55萬平方呎，是所有主要地區中最低的。雖然港島東及九龍東在2025年第三季度的淨吸納量均為正值，但年初至今的數據仍為負值。

空置率仍高企，整體租金按季下跌0.7%，年初至今的跌幅為3.4% 。除尖沙咀地區外，本季所有主要地區租金均出現下降。

整體甲廈空置率17.1%　九龍東最傷

截至2025年9月底，整體甲廈空置率為17.1%，按季回落0.3個百分點。最高空置率為九龍東，高達23.7%；而灣仔及銅鑼灣甲廈空置率也明顯上升，同期為14.6%，按季大升2.9個百分點。

中環淨吸納量13.8萬呎、十年來最高季度

世邦魏理仕香港租賃交易及顧問部執行董事兼主管馮慧詩表示，香港甲級寫字樓市場在 2025年第三季持續復甦，所有主要地區的租賃動能均有所增強。值得注意的是，本季是自2015年第二季以來首次所有分區錄得正吸納量。

中環表現領先，錄得13.8萬平方呎的淨吸納量，創下十年來最高季度紀錄，主要因租戶把握具吸引力的租金水平進行寫字樓升級或搬遷。雖然部分租戶因高空置率仍保持謹慎，尤其在非核心區，但市場正逐步重新調整。