世邦魏理仕今（13日）發表《2026年第一季度香港房地產市場回顧》，指出儘管宏觀經濟及地緣政治不確定性仍然存在，但可能為香港的房地產市場帶來利好作用。該行看好核心區街舖市場，全年租金料升5至7%。惟由於非核心區寫字樓仍受壓，預料今年全年寫字樓租金跌1至3%。

戰事帶來經濟隱憂　資金流入反利香港市場

世邦魏理仕香港研究部執行董事兼主管陳錦平表示，當前能源危機影響通脹等走勢，多項經濟隱憂已逐漸浮現。戰事對油價的影響不容忽視，油價上升將為一連串經濟活動帶來壓力。特別香港在經濟及股市層面上，易受外部市場影響。因此須觀察戰事會否延續至今年第三季，以及其對股市及IPO的影響。

不過，香港的能源主要由內地供應，受國際油價波動的影響相對較小。再加上，地緣戰事可能令更多資金來港部署做財富管理，將對本港寫字樓市場有正面作用。而資金持續流入對香港銀行同業拆息 （HIBOR）亦有利好作用，若HIBOR持續維持低位，借貸成本降低，將對住宅、商業及投資等市場構成支持。

核心街舖全年租金料升5至7%　寫字樓租金跌1%至3%

展望2026年，陳錦平預測，寫字樓市場今年全年寫字樓將錄得約470萬平方呎的新租務成交，按年上升10%。但由於中環寫字樓租金升幅料轉慢，及非核心區租金持續受壓，整體寫字樓租金及成交價全年料跌1至3%。

零售市場方面，核心區街舖於今年有機會增加續租及搬遷等成交，整體看好該板塊，預計全年租務成交面積將達140萬平方呎，按年增長25%。核心區街舖租金預計全年上升5至7%。商用物業投資大額成交則預計按年升10%至500億元。

整體空置率降至16.8%　中環甲級寫字樓租金表現強勁

甲級寫字樓方面，本季寫字樓淨吸納量錄得37.54萬平方呎，連續第四季保持正數；過去四季累計淨吸納量達270萬平方呎。當中，中環錄得16.29萬平方呎，為連續第五季錄得正淨吸納。

至於空置率表現，由於本季未有新供應，加上正淨吸納，整體空置率按季下降0.4個百分點至16.8%，為自2015年第二季以來最大跌幅。整體租金則按季上升1.6%，為自2018年第三季以來最強勁升幅，主要由中環及大尖沙咀帶動。中環甲級A1寫字樓租金按季急升12.1%，創2010年第三季以來最快增速。

世邦魏理仕香港顧問服務首席營運官馮慧詩表示，2026年第一季租賃動能雖受季節性因素影響而放緩，但部分分區仍錄得對高質素寫字樓的租戶需求持續增強。銀行及金融服務機構表現尤為活躍。淨吸納連續第四季保持正數，反映市場對優質寫字樓的需求依然強勁。

中環甲級寫字樓因空置率處於低單位數水平，租金錄得自2010年第三季以來最顯著的季度升幅。展望未來兩季，隨着本地財富管理及保險行業持續擴張，租賃成交量有望較第一季進一步回升。

訪港旅客帶動零售　核心區租金按季升0.9％

零售市場方面，1至2月合計訪港旅客人次按年上升18.4%，較2025年第四季的12.7%進一步加快。1月份零售銷售按年增長5.5%，延續2025年第四季6.6%的升幅，亦明顯高於2025年第三季的0.3%。核心零售區高街鋪空置率按季微升1.0個百分點至6.8%，為自2024年第一季以來第二低水平。低空置率推動租金按季上升0.9%，並已連續第十五季錄得增長。

世邦魏理仕香港商舖租賃部執行董事兼主管溫運強表示，許多零售品牌，特別是國際奢侈品牌，正將業務集中於核心地段，選擇整合門店網絡，減少店舖數目，同時租用面積更大的店舖。此趨勢推動了主要零售區一線街道空置率維持於低水平。配合北上消費趨勢，香港消費者對內地品牌的接受度亦持續提升。除過去數年擴張迅速的中資餐飲及電動車品牌外，有更多中國時尚、美妝及金融證券品牌正探索在香港不同地區的零售發展機會。

投資額按年大增105%　寫字樓及酒店改建受追捧

而資本市場方面，投資成交額按季回落43%，但2026年第一季投資金額仍按年大增105%至123億元，主要由教育機構及自用買家需求所帶動。本季成交宗數按年上升26%至29宗。當中寫字樓仍為最活躍投資板塊，佔整體投資金額53%。另外，本季酒店投資明顯升溫，機構投資者積極物色可作學生宿舍改建的項目。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示，市場已出現專業投資者逐步回歸的跡象，若相關趨勢持續，未來投資成交量有望進一步上升。除本地自用買家及長線投資者對大幅折讓資產的機會型需求外，包括部分房地產基金在內的專業投資者，亦持續關注教育板塊的增長機會。市場對可轉作學生宿舍的酒店及住宅項目、以及其他可合法用作教育用途的商業設施之興趣目益增加，預料此趨勢將於年內持續。

億元印花稅對豪宅市場影響有限　料升最多5%

最後豪宅市場方面，2026年第一季，成交金額超過一億元的豪宅成交價格及成交量均錄得升幅，宗數按年急升115%。內地買家於2025年創下住宅成交宗數及金額的新高，內地個人共完成13,906宗一手及二手住宅交易，總值1,379億元，宗數及金額按年分別上升14%及4%。豪宅價格今年料錄得0至5%的升幅。

至於《財政預算案》公布上調逾一億港元住宅的印花稅，該行預料對豪宅市場影響有限，惟短期內成交量或出現輕微回落，尤其是一手市場。

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩表示，今年第一季豪宅市場的價格及成交量皆表現強勁。雖然最新的印花稅調整或會令一手市場活動短暫放緩，但在本地及內地買家需求持續穩健的支持下，預期對高端住宅市場的影響將相當有限。另外，他亦觀察到更多中東資金考慮來港投資豪宅。

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