近年學生宿舍需求強勁，吸引不少投資者入市，當中包括買入酒店或舊式商廈改裝作學生宿舍用途。仲量聯行（簡稱JLL）發表報告指，全港學生床位短缺預計將由2025/26年的7.63萬個，增加近一倍至2029/30年的14.72萬個，淨缺口擴大逾7萬個。報告又指，截至2026年4月底，本港主要學生宿舍項目提供約6,900個可租床位，主要項目入住率達98%至100%，租金亦自2022年以來每年穩步上升近一成，惟未來供應亦相當有限。

仲量聯行認為，市場上適合改裝成學生宿舍的現成酒店數目越來越少，投資者目光將會由酒店轉向市場上有的乙、丙級寫字樓，料會成為新一輪改建學生宿舍的目標。

學生宿舍一般回報率逾6厘

仲量聯行資本市場部主管陳國章表示，學生宿舍客源基礎龐大且持續增長，市場真實需求亦較想像中更多，除了本科大學生，亦會涵蓋高中生及碩士生等群體，而投資學生宿舍一般回報率亦達逾6厘，加上一般是一次過收取全年租金，投資者獲取現金流外，亦可將資金存放銀行作定期，料會有3至4厘回報，加上租金年年增長，故長遠是睇好發展。陳國章指，目前市場上投資學生宿舍的資金涵蓋本地、國內以及海外資金。

旅遊業復甦、酒店生意上升　陳國章：酒店出售意願降低

不過，隨住市場上可以改裝成學生宿舍的現成酒店數目越來越少，陳國章認為投資者會轉向乙、丙級寫字樓。至於為何合適的酒店越來越少，他認為是隨著旅遊業慢慢復甦，酒店生意亦隨之回升，業主出售意願降低，令可改裝的現成酒店越賣越貴。

他指出，買入酒店每呎連改裝成本約7,000多元，當中約1,000多元為改裝費用，如果當時買入價是每呎成本是過萬元的話，投資成本增加便會變得「好難做」。

2003年開放自由行　曾有不少乙級寫字樓改建為酒店

相反，目前乙級商廈空置率已超過連續五年高於一成，乙、丙級寫字樓的租金及資本價格分別較2019年高位回落逾15%及50%，亦是其中一個吸引投資者入市原因。同時他又指出在2003年內地自由行開放後，有不少乙級寫字樓曾改建為酒店，如灣仔謝斐道的王子酒店。他認為這類曾做過酒店的寫字樓，其內部格局與管道設計更適合改回住宿用途，當中的改裝難度較低，料會投資者其中一個目標。

他認為住宅舊樓較難改裝成學生宿舍，主因是樓年齡太舊，銀行難以做估價，融資或困難，如買入改裝亦可能是為搏日後舊樓收購。

三幅地作學生宿舍　陳國章：大學夥發展商齊做

至於，就政府早前推出三幅位於啟德、沙田及東涌用地作學生宿舍，陳國章認為私人發展仍有不少挑戰，當中要面對建築成本高昂問題。他指目前基本建築面積成本已達每呎約5,000元，若以總樓面面積計算的話，發展成本會更高。由於大學本身自帶剛性需求，所以最佳理想的模式是由「大學夾埋發展商或建築商一齊做」。

改裝成學生宿舍酒店越來越少　料資金轉向乙、丙級寫字樓

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示， 目前市場上加上各大院校可提的宿位合共僅約5萬多個，目前2025/26學年，本地與非本地學生的宿位總需求為12.8萬個，當中絕大部分是來自非本地學生的剛性需求，預計到2029/30學年，供求缺口會進一步增加，預計宿位總需求會攀升至22.4萬個，惟總供應屆亦只能可提供7.7萬個，當會出現14.7萬個宿位短缺。

面對以上問題，鍾楚如指目前私人市場所供應的宿位大多數都是由酒店改建成，但隨住市場上適合改裝成學生宿舍的現成酒店數目越來越少，投資者目光會由酒店轉向市場上有的乙、丙級寫字樓，料會成為新一輪改建學生宿舍的目標。

酒店改裝學生宿舍最快3月完成　每呎1200至1300元

至於發展學生宿舍成本及時間方面，仲量聯行香港項目發展服務部主管黃天賜表示，現成酒店改裝是最快捷，酒店內籠與宿舍相似，工程時間一般可於半年內可以完成，最快亦只需3至4個月，每平方呎費用為1,200至1,300元，黃天賜形容等於幫物業「著過件衫」。

寫字樓改建學生宿舍　需時9個月至1年半

不過，寫字樓改建學生宿舍的成本差異較大，關鍵在於大廈本身的技術條件，包括樓面佈局、外牆及窗戶系統和機電及管道系統等，由於工程複雜當中涉及加建及改建程序，要經過屋宇署及另外6個部門審批，時間較改裝酒店長，一般需時9個月至1年半，而改裝費用每平方呎約2,000元起，同時要視乎大廈本身實際損耗與結構情況，會極大程度影響最終造價。

市場僅有一半乙、丙級寫字樓適合改裝

雖然不排除資金日後會流向乙、丙級寫字樓以改裝學生宿舍。但黃天賜指並非所有都適合改建，市場上僅有一半乙、丙級寫字樓合用。其中要留意寫字樓的窗戶比例，乙、丙級寫字樓多數設在三邊街，有極大的先天採光優勢，相之若大廈採用全玻璃幕牆，改裝窗戶的成本非常高。另外便是大廈的電子系統及基礎設施，若投資者在買入物業後才發現結構或系統不合用，會嚴重影響投資時間及拉高投資成本。

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