商廈市道走勢疲弱。高力香港今日（16日）發布《香港寫字樓租戶調查2025》表示，在全球經濟環境持續波動下，香港寫字樓租戶持續審慎，有一定受訪者對未來12個月業務前景持負面看法，數量首次超過持正面看法。另外，上半年寫字樓空置率達17%，由於今年及明年仍有大量供應，高力預料空置率將於今年年尾上升至19%，租金方面亦因供應壓力全年下調10%。

高力最新2025年報告結果顯示，企業情緒趨向審慎，受訪者中僅有28%對未來12個月業務前景持有正面看法，但另有31%的受訪者持負面看法，數量上首次超過持有正面看法。儘管如此，仍有41%受訪者持中性態度，與去年數字持平，反映市場整體穩定但審慎。

55%租戶計劃維持現有寫字樓面積

調查顯示，55%租戶計劃維持現有寫字樓面積，27%有意縮減，18%則考慮擴張。在有意縮減辦公空間的租戶當中，81%表示其主要原因是成本優化，其次為業務需求減少（60%）。另一方面，擴張則主要由香港業務增長（68%）及現有空間不足（51%）所驅動。

航運物流、採購貿易行業有較強縮減傾向

科技、媒體及電訊（TMT）業與保險業為擴張意向最強的行業，分別有35%及36%受訪者計劃擴大辦公空間。銀行及金融業則相對平穩，而航運物流及採購貿易行業則顯示出較強的縮減傾向，反映各行業在市場前景不確定下，應對策略有所不同。

高力香港企業客戶服務部主管顏慧萍表示，在企業普遍著重控制成本的市場環境下，租戶更傾向尋求具靈活性及高性價比的辦公室選址策略。TMT及保險業的積極擴張反映出其對市場的信心與韌性，顯示市場雖審慎，但仍積極調整，為未來增長作好準備。

租金與樓宇質素仍為關鍵考量

顏慧萍表示，租金仍為租戶選擇辦公空間的首要因素，佔比高達92%，其次為樓宇質素（72%）及樓層面積大小（37%），反映租戶對大廈質素的重視。雖然租金與樓宇質素主導選址決策，但環境、社會和管治（ESG）因素亦逐漸受到重視，尤其是大型企業。整體而言，12%受訪者表示ESG認證為選址考量之一，而旗艦租戶中，此比例更高達41%，反映大型企業對可持續發展及企業社會責任的期望日益提升。

區域忠誠度上升，核心區周邊地段流動性較高

另外，中環／金鐘及九龍東的租戶對所在區域表現出高度忠誠。相比之下，上環及港島東的租戶則較傾向搬遷，反映出部分企業希望透過遷入核心區以提升企業形象，亦有企業選擇新興地段以追求更高的性價比。

租戶期望有靈活租賃及管理費折扣

調差指出，受訪者中約64%租戶計劃續租現有寫字樓空間，當中44%不打算改變租用面積。無論是續租或搬遷，租金仍是決定性因素，許多租戶表示吸引的租金方案是其主要考量。88%受訪者期望獲得免租期，49%希望獲得資本支出補貼，另有46%期望管理費折扣，較2024年（25%）大幅上升，成為比靈活租約更常見的期望優惠。

建議業主提供靈活租約及補貼裝修成本

高力香港商業物業服務九龍商業部主管黃浩邦表示，對租戶而言，租期靈活度與成本效益是最重要。企業應重新評估寫字樓空間需求，配合混合工作模式，並考慮非核心地區的全配備寫字樓以降低裝修成本。整合多個小型辦公室亦有助節省開支，並建議在續租或搬遷時主動爭取資本支出補貼。

對業主而言，提升競爭力需採取靈活且積極的策略。高力商業物業服務業主代理業務主管許永誠建議，業主應因應租戶需求，提供可即時租用的已裝修單位、靈活租約及針對性設施升級。業主若能切合租戶的實際需要與期望，將更有利於提升物業吸引力及留住優質租戶。

高力預測今年空置率升至19%、租金下跌10%

對於寫字樓市場走勢，許永誠表示今年上半年寫字樓空置率達17%，仍然維持一個較高的水平，而且由於未來2年仍有大量供應，預計今年年尾空置率將上升至19%。租金方面亦因爲供應問題而帶來下行壓力，料全年租金下跌10%。

另外，政府上月宣佈允許酒店及商廈改建作學生宿舍，加上市場對學生宿舍的需求大，相信將吸引不少乙級及丙級商廈的業主轉型，長遠將改善空置率。不過由於改建的整個過程需時較長，預計這個轉變需要2年以上的時間才能反映出來。