二手住宅樓市近期開始有所好轉，早前更成功收復年內跌幅，龍頭代理行更預計短期可以上望年初樓價高位，對全港一眾小業主的確係開心事。不過市場走勢又點會咁簡單，燈神留意到又有投資老手「慘案」出現，今次竟然係有「百億舖王」之稱的投資者黎永滔。

事實上，近月已經有不少投資老手出事，最矚目就係屬於舖王級別的資深投資者「磁帶大王」陳秉志，早前更因為拖欠8,000萬元，被4位債權人一同申請破產，而陳秉志更大方回應話「我都預咗要破產架啦，冇問題的，係要承擔責任」。

黎永滔享「百億舖王」美譽　資產首度淪為銀主盤

講返最新出事的「百億舖王」投資者黎永滔，黎永滔與其妻子共同持有的赤柱東頭灣道33號獨立屋連地盤，最新竟然淪為銀主盤被推出市場放售，相信係黎永滔首度有物業被銀主沒收的個案。

這一幢獨立屋位於東頭灣道33號，屬三層高獨立屋，可望180度海景，地盤面積為6,700平方呎，實用面積約4,814平方呎，另設有平台、天台、私人泳池、花園，以及多個停車位。

2011年買入價3億　最新銀主叫價3.45億

睇返舊資料，上述物業由資深投資者黎永滔及其妻子，在2011年以「天滙國際控股有限公司」名義買入，涉資約3億元，亦曾表示計劃用作長綫收租之用。不過依家銀主已經沒收咗這個豪宅，目前意向價3.45億元，高過14年前買入價約15%。

黎永滔為長情收租客　投資組合「清一色」舖位

以燈神了解，黎永滔過去多年一直都係以穩健收租為主，早兩年曾經接受傳媒訪問時講過佢自己最鍾意收租，所以個人投資組合「清一色」都係舖位物業，而且手頭上更有不少舖位在早年買入，例如位於灣仔軒尼詩道420號地舖，黎永滔早在1991年買入，持有長達33年，一直收租。

但如果要數黎永滔最貴重的舖位，一定要講銅鑼灣羅素街、旺角亞皆老街單邊靚舖。其中一個就位於銅鑼灣羅素街59號地下G舖，屬舖王級地段，早於1997年買入，依家就由富途證券以每月約78萬元租用，不過零售高峰時，該舖位就由珠寶金行粵港澳湛周生生以月租220萬元租用，反映租金已經較高峰累挫64.5%。

羅素街、亞皆老街單邊靚舖均獲富途租用　每月收租178萬

至於另一個舖位就係旺角的亞皆老街67至69號地舖，同樣屬於舖王地段，舖位在亞皆老街、西洋菜南街十字路口交界，現由富途證券租用，每月租金更高達100萬元。聽聞黎永滔早在2004年、即沙士之後的低位買入上述旺角舖位，舖位在高峰期由內地百年老字號、中國龍頭金舖上海老鳳祥金行承租作旗艦店，月租曾高達約220萬元。

即係話單計黎永滔手頭上兩個舖王舖位物業，高峰期每月收租就已經有440萬元，雖然近年零售市況轉差，兩舖租金收入降至178萬元，較高峰累挫60%，但係依然是可觀的租金收入。

既然咁強勁的租金收入，點解黎永滔旗下東頭灣道33號豪宅物業依然會淪為銀主盤？這個情況真係令燈神百思不得其解，因此燈神就走去請救一下一些資深市場人士。

老行尊拆解：多位投資者在高峰期加按資產再大舉入市

有位老行尊就話，其實好多商業房地產(CRE) 的資深投資者，都在高峰期把早年低價買入、帳面升值數倍的工商舖資產拎去加按，而加按所得的資金，又在高峰期再落注再買大量工商舖。

商業房地產(CRE)市值大挫　銀行財仔Call Loan

不過現時商業房地產(CRE)的市值已經由高位大幅回落，所以一眾舖王級投資者就陸續出事，被銀行、銀主Call Loan（追收貸款），如果手頭唔夠現金應對Call Loan，一係就加快出售旗下物，否則手上加按咗的物業，自然就淪為銀主盤。

黎永滔不斷放售貴重資產、與長情收租作風大相逕庭

對於上述老行尊解說，燈神都覺得很有道理，不過就唔肯定「百億舖王」黎永滔是否遇上類近情況。但照近期市況所見，一眾銀行、銀主對私人投資者不再太客氣，已經係鐵一般事實。

而黎永滔最近亦確實不斷放售貴重資產，包括市值約6億、個人寫字樓總部的灣仔告士打道218號全幢商業及酒店物業，以及以意向價6億放售旺角亞皆老街全幢物業。不斷放售減持物業資產的作風與過往長情持貨的做法大相逕庭。

磁帶大王陳秉志拖欠8000萬被4位債權人申請破產

此外，近期同樣引起市場關注亦有自住豪宅淪為銀主盤的資深投資者「磁帶大王」陳秉志，雖然近年不斷「減磅」出售旗下物業資產，但係在7月底竟然被4位債權人一同申請破產，欠款金額約8,000萬元，主要涉及陳秉志所持有的北角福蔭道1至5號海峯園停車場一籃子車位。

7月底陳秉志大大方方回覆傳媒，「我欠佢地錢，佢地take legal action（法律行動）都啱嘅，冇乜特別」，至於會否破產佢就話「唔太擔心，佢要我破產，我咪破產，佢照做啫。我都預咗要破產架啦，冇問題的，係要承擔責任」。

承認買入海峯園停車場屬投資錯誤

問及會否與債權人再作商討？陳秉志就話「好難傾得掂，因為所拖欠銀碼不細，所以都要用法律解決，採取legal action（法律行動）都冇辦法嘅，呢單嘢都係投資錯誤，佢輸（財務公司）、我地又輸，好簡單啫，佢地都要跟返法律行動，都理解」。

陳秉志原想拆售海峯園停車場、當初有感「有水位」

其實陳秉志過去多年一直為資深物業投資者，他買入的物業通常都以億元計算，今次承認投資錯誤買錯車位作投資，的確係「老貓燒鬚」。睇返資料，陳秉志於2022年7月以2.18億元向協成行買入海峯園停車場合共119個車位，平均每個車位成交價約183萬元，當時表明認為項目「有水位」短期內推出拆售，當時又指雖然停車場每月收租約50萬元，但長遠保留收租機會不大。

不過近期海峯園二手車位成交價資料，近期成交價已大幅回落，今年至今錄得約20個車位買賣個案，成交價介乎125萬至135萬元，反映近期車位作價水平已低於陳秉志3年前車位平均買入價約183萬元，低約26%至32%。

燈神假設如果上述投資錯誤的情況擴展至其他工商舖物業，同時亦涉及其他銀行的抵押貸款，話唔埋投資者的財政情況將會更加水深火熱，Call Loan情況更為緊迫！