屋苑亂象｜一片剖析圍標、法團爭議關鍵 政府修例有望破僵局？
宏福苑這一場罕見的大火奪去了168條人命，2000個家庭受影響，更令潛藏在全港所有屋苑的大維修、圍標、工程、法團監管失效、屋苑管理混亂問題浮出水面，引起公眾關注。這些亂象環環相扣，在不同的屋苑結下了一個死結，如何才可打破這個多年僵局？
《香港01》持續追查，發布多篇調查報道，揭示屋苑管理亂象的不同環節，並製作專題影片，逐一剖析每個環節的關鍵。
採訪：黃學潤、梁偉權、李穎霖、陳萃屏、勞顯亮、賴卓盈、譚曉彤、黎靜珊、林遠航
製作：蕭堃桁、林志龍
宏福苑大火後，全城關注圍標問題。廉政公署在2026年1月拘捕了21人，涉由黑社會操縱的圍標集團，牽涉觀塘翠屏北邨和合和大廈大維修。這兩個屋苑的工程顧問公司和宏福苑一樣是「鴻毅」，被捕人士包括工程顧問、承辦商和業主立案法團成員，部份人有黑社會背景。
翠屏北邨曾有法團委員無故被淋紅油、收追債信，居住的樓層被縱火。
同區合和大廈亦都有類似的事件，有業主被人用暴力手段威脅不可開會；推動重選管理公司的法團主席就更慘，被人持械圍毆打到骨折。
被指是中間人的前區議員，跟新義安「龍頭」一同擔任同鄉會的董事，又與「接班人」並肩合照。至於兩名參與大維修活動的新義安觀塘區「話事人」「豆腐」和「阿義」，就有經營裝修、清潔等公司。
大埔宏福苑、牛頭角安基苑的大維修顧問都是「鴻毅」，工程承建商截標日期只差兩個月，但「鴻毅」為入標的工程公司評分有明顯差異。例如有公司法律訴訟紀錄由有變無；有公司總評級三級跳，由不建議考慮變成首選之一。一些評分有變的公司稱，從未交過部份用來評分的資料，又指報告中有數據和他們的認知有出入。
現行的招標程序，工程公司不會接觸到顧問向法團提交的回標分析報告，更沒有人再會為業主核對報告有無錯漏，制度依賴和信任工程顧問的分析，如有人從中做手腳，不止業主，跟規矩的工程公司亦受害。
懷疑圍標個案會出現的其中一個警號，就是有人收集大量授權票，甚至造假授權。
大圍世界花園曾業主看通告才發現，自己無故「被參選」法團委員；有業主發現授權票被填上時任法團主席的名字，管理公司置邦（ISS）的一名經理承認責任。管理公司又曾以緊急為由，多宗小型工程先開工後招標，都令業主質疑管理公司有問題。這間置邦（ISS）同時亦是宏福苑的管理公司。
很多大維修和屋苑事務引起爭議都離不開法團，過去有不少個案都是業主不滿法團處事手法，過程不透明，但礙於業權份數不對等和不同原因，難以推翻重選，有時更因法團的決定，需要集體埋單。
灣仔富嘉大廈業主立案法團指控有單位的業主及租客，無完全清空平台雜物，令大維修搭棚工程延誤，稱因此要向承建商賠錢，控告小業主索償42萬元。有業主說被告其實態度合作，但法團仍堅持打官司。
最後法官裁定法團敗訴，頒令法團支付控辯雙方訟費，單計法團一方的訟費就已過百萬元，另外還有兩單官司未打完，業主要如何攤分，至今仍未有定案。有業主稱到2026年1月開會才知道，原來打官司使了很多錢，而法團現時說要上訴，估計官司費埋單要超過300萬元。
富嘉大廈法團提出的另一宗官司，指控兩名年屆七旬的業主未有拆除外牆水管等僭建物。有業主在被告後已隨即配合拆除，並購買油漆修復外牆，惟法團及承建商仍批評其「買漏一款油漆」、「扯甩」喉管留下的牆洞導致入水，甚至質疑影響大廈結構，堅持訴訟，目前正等候裁決。
有業主質疑，法團開會議決興訟時未交代訟費開支，導致業主投票時未能全盤考慮財政負擔。有關注組織認為，政府應制定作業守則，要求法團在發起訴訟前披露更多資訊，以保障小業主的知情權。
宏福苑工程承辦商「宏業」曾入標富嘉大廈的工程，雖然最後落選，但被發現和中標的「萬嘉」有關係。「萬嘉」舊名是「宏業建築工程（國際）」，富嘉大廈的官司亦揭露，「宏業」董事侯華建曾代表「萬嘉」出席業主大會。「萬嘉」一名董事報住侯華建妻子持有的物業；亦有落選公司的負責人有與侯華建合組公司，關係網複雜。
發展局局長甯漢豪指，政府打算在下半年推出加強版「招標妥」，製訂更嚴謹的預審名單，由市建局包辦招標、評標，及將大維修「升呢」變成一級小型工程，要有聘用獨立的專業人士監工。不過維修過程監管不足的話，仍有可能在工程展開後加錢。
有宏福苑居民指，進行大維修時業主曾在會議上質問工程顧問「鴻毅」，及承辦商「宏業」無跟合約行事，指控「鴻毅」處處維護承辦商後，遭顧問出律師信稱惡意抹黑，被舊法團禁止再在會議上討論有關問題。新法團上任，和街坊合力抽出合約中逾1500萬元的非必要工程後，「鴻毅」和「宏業」才提出驗樓時無發現的問題，再多做1600萬元工程，即刪預算不成，還要多付一筆。
政府用加強版「招標妥」是否就能堵截圍標呢？有學者和專家就認為，現時維修市場多年來劣幣驅逐良幣，已被圍標集團高度壟斷，市建局聘用的「獨立顧問」都曾涉圍標案之餘，維修「市價」亦是被操縱的價格，改革應從整頓市場環境入手，政府亦可以設維修成本資料庫，供市民參考。
發展局局展甯漢豪指，打擊圍標需要「組合拳」，政府和市建局在招標程序上下功夫，底層的「作奸犯科」就要靠警方和廉政公署打擊。有智庫指，香港應對圍標的防控體系陷入制度性失效，建議修例將圍標行為刑事化，以刑事後果達阻嚇作用。有學者贊成刑事化配合執法機構瓦解黑勢力，有效對付圍標；亦有專家擔心圍標往往無直接證據，刑事化會拉高入罪門檻。