來稿作者：林志鵬博士

一座城市若連最基本的居住安全、樓宇管理、社區配套都做不好，再宏偉的發展藍圖也會被日常焦慮稀釋；相反，若能把居住問題做成可交付的民生工程，既能改善生活，也能凝聚信任，還可以成為吸引資本與人才的「軟實力」。因此，香港在「十五五」規劃時期的城市治理，必須堅持「增量供應」與「存量提質」協調發展，把舊區更新、樓宇安全、消防與物管標準、劏房治理、社區配套一體推進，形成閉環，讓民生改善成為凝聚社會共識的抓手。

從「有屋」走向「好住」

一段時間以來，香港對房屋問題的討論常被「供應」二字牽着走：土地夠不夠、單位多不多、上樓快不快。這些固然重要，但若只靠增量供應而忽視存量提質，就容易出現一種「數字改善、體感未變」的落差：新樓在起，舊區仍老；大盤在推，劏房仍擠；工程在做，樓宇安全仍叫人揪心；消防與物管若不到位，一場事故就足以把多年努力推回原點。

市民對「住」的期待，其實很清楚：不僅是抽象的「有屋」，而是具體的「好住」。因此，「十五五」談房屋民生，必須把「安心」放在第一位，安全底線要守牢，居住品質要提升，社區生活要變得更順、更便利。

更新樓宇也要更新生活

首先，舊區更新不只是建築工程，而是社區治理工程。舊區的問題往往連在一起：樓齡高、維修難、業權分散、管理鬆散、消防隱患、通道擠迫、街區功能老化、長者比例高、公共服務不足。單靠「拆一棟、建一棟」很難從根上解決，反而容易把原有社區網絡拆散，把基層生活成本推高。

真正有效的城市更新，要做到「更新樓宇，也更新生活」：把居住安全、公共空間、交通銜接、長者照護、社區醫療、托幼服務、基層零售、就業機會一起納入規劃，讓更新後的社區不是一排新樓，而是一套可運作的生活系統。這裏最需要的，是行政主導下的統籌交付，誰牽頭、誰協作、何時完成、配套如何落地，都要在同一張時間表上跑，不可各自為政。

樓宇安全是城市底線

其次，要把樓宇安全與消防風險當作「城市底線」，用制度化手段織密網。香港樓宇存量龐大，單靠居民自覺或一兩次行動難以持續。「十五五」期間，應把樓宇安全、消防巡查、通道管理、維修工程的合規要求，逐步做成更清晰、更可執行的標準體系：哪些樓要強制檢測、哪些位置要強制改善、哪些物管責任要明確到「可追責」。

尤其是消防與逃生通道，不能只是紙上規定，而要把日常巡查、整改期限、罰則與復檢做成閉環。社會經驗已反覆告訴我們：風險不怕「大」，怕「久」；隱患不怕「多」，怕「拖」。制度化監管的核心，就是讓隱患不能拖、拖不得、拖不起，讓安全不靠運氣，而靠機制。

物業管理是第一道防線

再者，要把物業管理（物管）拉回它應有的位置：它不是小事，而是「居住品質」與「安全秩序」的第一道防線。很多舊樓的難題，表面看是樓齡，實際是管理：法團運作不足、收費不足、維修資金不足、外判公司良莠不齊、居民對責任與權利認識不足。若物管鬆散，再好的硬件也會迅速老化；若物管到位，舊樓也能維持可接受的安全與衛生。

「十五五」期間，一是提高物管透明度與專業度，讓帳目、工程、招標、維修決策可被監督、可被追溯；二是建立更清楚的激勵與問責，讓做好管理者有合理回報，長期失職者承擔代價。這不是「加管制」，而是把應盡的責任制度化，讓每棟樓宇都有可預期、可持續的管理秩序。

劏房治理需注重社區配套

最後，推進劏房治理，必須從「一紙法例」走向「社區配套一體化」。劏房問題之所以難，不在於社會不知道它不好，而在於它牽涉供求、收入、租金、執法、改建、安置、社福等多重因素。若只用嚴厲取締而沒有過渡安排，容易造成「搬遷焦慮」；若只用過渡措施而缺乏標準提升，又會變相固化低質居住。

「十五五」需要更完整的治理思路：一方面以清晰標準提升安全與基本居住底線，讓最危險、最劣質的住處逐步退出；另一方面同步擴充可負擔的替代選項，包括過渡性房屋、簡約公屋、公共租住房屋輪候支援、以及與社福服務銜接的安置安排；再配合社區層面的托幼、就業輔導、醫療轉介等，讓基層家庭不只是「換個地方住」，而是真正走向更穩定的生活。劏房治理要成功，必須在「改善」與「可承受」之間找到治理平衡。

「制度＋市場」構建治理正循環

「十五五」香港要做好房屋民生，必須建立「制度化監管＋市場化激勵」的治理閉環，做到安全底線、合理回報、可負擔居住三者並重。香港需要「雙輪驅動」，以監管確保底線，以激勵促進改善。舉例說，對於願意按標準提升消防與居住品質的業主與業界，可在合規審批、維修融資、專業支援、甚至評級與保險等方面提供更清晰的誘因；對於長期不作為、拖延整改、甚至罔顧安全者，則必須用可追責的制度把成本落到應負責的人身上。當改善有路徑、投入有回報、違規有代價，社會就能形成「願意改善」的正循環。

「十五五」是五年的周期，也是一次把香港由治及興推進到更深層次的機會。若仍停留在只講增量、不理存量；只做工程、不做治理，風險就會找上門。相反，若能以行政主導統籌交付，以制度化監管守住底線，以市場化激勵促進改善，把舊區更新、樓宇安全、消防物管、劏房治理、社區配套一體推進，香港就能把「住」這件最貼身的事做成最硬的成績，讓民生改善成為凝聚社會信任的抓手，讓香港在「十五五」的新征程中，以更穩健、更可持續的方式向前。

作者林志鵬博士是全國港澳研究會會員，香港青年時事評論員協會會員。

文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

01論壇歡迎投稿。請電郵至01view@hk01.com，附上作者真實姓名、自我簡介及聯絡方法。若不適用，恕不另行通知。香港01保留最終編輯權。