近期樓市出現輕微回升，不過對於高位入市的人士，可以話係完全冇幫助，樓市上升周期以進取價入市「摸頂」的豪宅買家，情況就更加慘烈。講緊就係深圳祥祺集團董事長、內地富商陳紅天，近年佢旗下貴重資產都淪為銀主盤被賤價出售，最新就有山頂歌賦山道15號超級豪宅，以7.9億元沽出，帳面大蝕讓13.1億元，成為香港歷來最大宗蝕讓金額的住宅成交個案，破盡紀錄！

燈神睇返陳紅天近年的貴重物業狀情，雖然部份係錄得超過1倍升幅，不過贏埋都唔夠蝕，僅僅4單刁，合共帳面蝕咗超過30億元，正宗「贏粒糖，輸間廠」。

昔日樓面呎價22.8萬　創全港屋地新高

最新一宗大蝕讓為陳紅天在港持有的山頂歌賦山道15號豪宅，呢間超級豪宅在2016年中樓市上升周期間，陳紅天以21億元向莊士機構國際（0367）購入，樓面呎價高約22.8萬元，當時創下全港屋地呎價新高，風頭一時無兩。

超級豪宅實用面積1.8萬呎

作為山頂區超級豪宅，整座大宅的大到嚇死人！全幢豪宅實用面積高達18,078平方呎，採用6房連套房加書房及家庭客設計，另外仲有一個高達9,948平方呎的花園，而天台面積大約2,081平方呎﹑同時設有前庭1,200平方呎及庭院1,631平方呎。

泊車位近2800呎可容納15部私家車

值得一提，呢幢超級豪宅的泊車位，就唔係一個一個車位咁計算，而係以面積計算，高達2,788平方呎，以一個一般車位面積大約180平方呎計算，相信足夠放下15部私家車，相當誇張。而排除實用面積的部份，大屋其他位置加加埋埋高達17,648平方呎，相信住係這幢豪宅之中，可能日日都會迷路。

2016年買入價21億　2023年3月淪為銀主盤、狂蝕13億

好景不常，呢幢超級豪宅最終在2023年3月份淪為銀主盤，被銀行委任會計師樓作為接管人接收，近一至兩年曾經多次招標，不過一直無人問津。呢幢豪宅物業在今年2025年1月份上載新一份銷售安排，於1月初至3月底期間再招標。當時有指該豪宅意向價為7億至8億元。

最終呢幢超級豪宅終於係周二（8月19日）成功沽出，成交價高達7.9億元，成交呎價43,700元。而是次成交價7.9億元，較陳紅天2016年買入價21億元，帳面大幅低約13.1億元，跌幅高達62%。

買寫字樓同樣慘遭滑鐵盧

除咗呢一間超級豪宅大幅貶值外，陳紅天買寫字樓一樣慘遭滑鐵盧。燈神印象中，大約7年至9年前，全港寫字樓正值高峰期，港島區部份商業呎價水平，由高位的3萬至4萬元，急速炒上5萬、6萬元水平，呎價水平屢創新高，當時投資者就算有錢都好難買到港島區優質寫字樓單位！更遑論要買入臨海全幢甲級商廈。

當時一眾有意來港發展的中資財團，部份將目光轉移去九龍區，所以陳紅天在2016年就花了高達45億元，向會德豐地產買入紅磡One HarbourGate東座全幢，成交呎價高達1.6萬元，並將大廈易名為「祥祺中心」。

2016年豪斥45億購紅磡臨海甲廈

當時這一單買賣亦是市場矚目大刁，其後整個市場進一步炒起寫字樓概念，陸續出現全幢商廈大宗交易，包括長實李嘉誠以天價402億元沽出中環中心75%業權予本地炒家財團；而鷹君集團（0041）亦在2017年中一度以意向價250億元、呎價3.5萬元，全球招標旺角朗豪坊寫字樓，不過最終就未有成事。

陳紅天2023年3月爆煲　貴重物業陸續淪為銀主盤

但熱潮過後就見真章，住宅樓市已經由高位回落3成，工商舖各個範疇都重傷，市場出現蝕5至7成的恐佈插水個案。而陳紅天亦在2023年3月正式爆煲，當時市傳他所持有的數項貴重物業淪為銀主盤，買入價接近70億元，惟市值跌至逾40億元。

陳紅天曾指並非資不抵債、接管人興風作浪

不過陳紅天當然不會眼白白睇住旗下豪宅、商廈淪為銀主盤，當時佢就不忿回覆傳媒，駁斥他被接管的3項物業，估值合共約100.9億元，貸款合計約60億元，並非資不抵債，更指不是沒有辦法還債，不滿接管人「幾日都唔等得」是興風作浪。當時他更表示，把物業出售套現資金即可還錢解決問題，若淪為銀主盤拍賣便不值錢，也較難賣出，對各方都沒有好處。因此揚言，將採取法律行動應對，會先查核對方的接管權利，直言「唔會俾佢咁賣，有好多方法做。」

不過事隔兩年，上述兩項貴重物業已經大幅貶值沽出，山頂歌賦山道15號豪宅以7.9億元沽出，帳面狂蝕13.1億元或62%；而紅磡甲廈祥祺中心則以26.5億元沽出予香港都會大學。帳面貶值18.5億元或41%。

山頂OPUS自住超級豪宅輕微升值8%

至於餘下的銀主盤，包括陳紅天在港持有並自住的山頂司徒拔道53號傲璇（OPUS HONG KONG）5樓單位，在2023年9月份透過銀主盤形式，以約4.18億元易手，成交價較該年5月份市場估值約6.8億元，大幅低約38%。不過就較早年買入價3.87億元，帳面升值8%或3,100萬元。

與老婆聯名買入中半山豪宅　勁升1.22倍

而陳紅天眼光最好一次，就係中半山嘉富麗苑豪宅，早係1996年與老婆陳姚麗妮，透過聯名形式以約2,900萬元連車位購入。呢個中半山單位最終都係淪為銀主盤，不過在今年7月份就6,455萬元沽出，呎價約27,491元。單位29年升值3,555萬元或1.22倍。

合計上述原本由陳紅天持有的4項豪宅及商廈，賺錢同輸錢各佔一半，叫做「有贏有輸」，不過實情就「贏粒糖，輸間廠」，燈神都冇眼睇。

曾指「李嘉誠算不了甚麼」

講開又講，過去內地樓市瘋狂爆升，一眾內房企樣同樣大幅膨脹，主打房地產市場的祥祺集團當然就食正大升浪，陳紅天身家自然就水漲船高，當時意氣風發的陳紅大一度接受傳媒問講過，「李嘉誠先生在我們身邊算不了甚麼，身家也好，企業規模也好，其實長和系的市值才不到2,000億，不算甚麼，大家應該把目光看開一些」。不過最終結果相信大家都睇好清楚了。