商業房地產（CRE）近年大插水，港島核心商業區的寫字樓，近期不少成交個案，呎價水平較高峰期大插水6成至7成，至於民生區舖市亦出現大幅貶值7成的慘案。燈神看到這個情況都不禁倒抽一口涼氣，億億聲咁蝕法，真係替一班投資者感到肉痛！

最近又有悲劇發生，講緊就係前稱和富薈的北角商場「和富WORFU」，因為業主外資基金竟然爆出違約，債權銀行將會接管整個商場，即係話商場即將變成銀主盤。燈神最初都諗外資基金都搞唔掂，要蝕大錢，但諗諗下原來最令人擔憂係銀行先啱！

講返呢個位於民生區的北角和富（WORFU）商場，最新就因為業主外資基金違約，債權銀行據報正考慮為該項目任命接管人，即係話商場將會變成銀主盤。

業主外資基金出現貸款違約　涉欠款約15億

留意返，目前商場業主係由施羅德資本和Chelsfield亞洲基金財團支持、合資組成的一家公司持有，據悉商場被用作約15億元（1.9億美元）貸款的的抵押品，不過呢一間公司今年較早時間出現貸款違約。

對於最新狀況，作為業主之一的施羅德都有回應，佢地發言人就表示，公司正與各銀行就如何管理這些資產進行討論，以期實現最佳結果。至於另一業主Chelsfield Asia就不予評論。而涉及相關抵押貸款的銀行就未有回應。

長實旗下置富產業2012年買入價6.5億　其後領展瘋狂沽售民生商場

民生商場一向都係最穩健的投資物業類型，點解這個商場最終淪落變為銀主盤呢？燈神翻查一些資料，發現原來都係過度進取的投資失敗個案。

北角商場「和富WORFU」前稱和富薈，原本就係長實誠哥旗下置富產業信託（0778）於2012年2月份以6.5億元收購回來。其後數年零售市道正值高峰，舖位商場租金屢創新高，市場上不少投資磗頭的業主年年加租，真係加租加到手軟，當時擁有全港最多商場數量的領展（0823），在2014年至2018年期更連環透過7次招標，沽出合共57個民生商場，套現470億元，震動整個舖位市場，當時人人都睇好民生商場舖市大有潛力！

誠哥又贏！持貨七年20億賣走　新買家溢價88.5%接火棒

民生區商場咁好賣，誠哥又點會睇漏眼，上述北角商場「和富WORFU」（前稱和富薈）就係2017年12月落實以20億元沽出予外資基金予Chelsfield Asia及鵬里資產（鵬里資產於2020年被施羅德收購）。

不過最重要一件事，就係當日作價20億元，但當時獨立物業估值師評定北角和富商場，於2017年11月30日的估值只係得10.61億元，即係話外資基金用20億元作出收購，當時明顯係接火棒！收購價值較估值大幅度高出約88.5%，係超高溢價，而誠哥持貨5年帳面就勁賺高達2倍！燈神真係不得不佩服誠哥！

今年初「蝕讓價」16億求售和富商場

商場現時業主施羅德資本和Chelsfield亞洲基金財團，於2019年至2021年期間全面裝修及翻新整個商場，耗資約2.5億元，並易名為「和富 WORFU」。今年初（2025年1月）就將商場推出放售，當時已經以「蝕讓價」推出，估值得返16億元，較2017年買入價低20%或4億元。

欠貸款15億、商場恐成負資產　銀行頭痕輸一大筆

但係睇返最新資料，業主以商場作為抵押品，向銀行借咗高達15億元的貸款，即係如果成功以估值16億元沽出，銀行都叫收得返條數，不過目前商業房地產市場已經大插水，更被外界形容是「黑洞」，睇怕雖然對外聲稱估值16億，但如果有實客買最終可能得返10億左右，意味商場恐成負資產，賣完套現所得都唔夠還錢俾銀行，睇嚟銀行都注定勁輸一大筆！

基金公司入市或採無追索權融資　料銀行難以追討損失

咁銀行方面又可唔可以追討返呢？燈神就此向一些老行尊打探過，銀行想向基金公司追討損失似乎就有難度了。老行尊就解釋話，有些基金公司入市有時會採用一種名為無追索權融資(Non-Recourse Finance)的融資方法 。

無追索權融資(Non-Recourse Finance) 。在這一種融資方式下，貸款的還本付息完全依靠項目的經營效益。同時，貸款銀行為保障自身的利益必須從該項目擁有的資產取得物權擔保。如果該項目由於種種原因未能建成或經營失敗，其資產或受益不足以清償全部的貸款時，貸款銀行無權向該項目的主辦人追索。

老行尊就簡單補多句，即係話如果採用無追索權融資(Non-Recourse Finance) ，商場業主出現違約情況，最多只係被銀主沒收商場，就算商場成為負資產，被賤價賣出，銀行收唔足應收的貸款，都唔可以再向業主追討。

燈神留意到，相關融資條款似乎相當有利貸款人、債仔一方，點解銀行仲會願意借出貸款呢？主要因為該類融資方法，息口會遠高於市場上一般息口，例如2017年至2018年香港仍處於低息環境，當時1個月同業拆息(HIBOR) 長期維持1厘或以下水平，當時若採取無追索權融資(Non-Recourse Finance)，息口會是H+3%，即係實際息口大約4厘水平。

不過近年息口一度急升，例如在2023年6月份，1個月同業拆息(HIBOR)升至5厘水平，即係實際息口已經攀升至大約8厘水平。所以在息口高企、回報可觀的情況，銀行就願意提供這一類無追索權融資(Non-Recourse Finance) 。

和富WORFU料難以賣出好價錢

講返北角商場「和富WORFU」（前稱和富薈）目前情況，商場現時每月收租收幾多，燈神手頭上就沒有資料，不過若果以2017年誠哥沽貨時，商場每月收租366萬元，以及2025年初招標時估值16億元計算，回報只得2.75厘。以目前市況來說並不吸引，而且更未計及近年租金下行的跌幅，睇嚟和富商場都好難賣出好價錢。

目前商業房地產市場陷入水深火熱之中，是次連民生商場都淪為銀主盤、負資產，燈神認為都反映咗近期除咗私人投資者被銀行Call loan外，國際級大型資產管理人若果在高峰大舉加碼掃貨，一樣難逃市況逆轉影響。