「自己真金白銀買公寓，卻成為租戶，也等不到收樓入住。」近日，市民郭先生向羊城晚報「記者幫」報料，他花20多萬元（人民幣，下同）「購入」廣州白雲區海特雲谷產業園項目的公寓。多年來，項目開發企業沒兌現交付，郭先生無法追回款項。「記者幫」採訪發現，與郭先生經歷同樣遭遇的還有不少人。

2020年12月，白雲區石門街道舉行滘心聯社留用地大數據產業園項目簽約儀式，滘心聯社與哈工大大數據集團旗下廣州海特雲谷科技有限公司（以下簡稱「海特雲谷公司」）簽訂合作開發協議，海特雲谷公司將在滘心聯社留用地（「高路」地塊）打造大數據產業園。

「記者幫」走訪發現，海特雲谷項目現已圍蔽停工，也無法找到項目開發企業海特雲谷公司註冊地，該公司也曾經歷「易主」。石門街道回應，海特雲谷公司因資金鏈斷裂致項目停工，將督促相關方盤活項目。律師提醒，市場上部分主體沒有相應物業的所有權，僅能轉讓使用權，「永久使用權」、「自動續期」等相關營銷模式的承諾，難以得到法律保障。

「買」公寓成「三房東」　一直無法收樓

2022年，郭先生通過中介得知海特雲谷項目，同年9月「購買」項目公寓。「了解到項目依託白雲湖數字科技城、哈工大大數據集團等，感覺可靠，於是『買』公寓打算作為投資。」郭先生除了要繳納履約保證金，還要向中介繳納諮詢服務費。

「公寓是分期付款，需要繳納共26萬元，之前已支付20萬元。海特雲谷公司逾期交付，起初，每個月還能向他們申請七八百元違約金，後續他們沒有支付，我也不繼續供。」郭先生說，中介也沒告知地塊是村留用地，後來才知道自己是「三房東」：「項目地塊權屬滘心聯社；海特雲谷公司負責開發運營是『二房東』；『買』公寓的人是花幾十萬元向海特雲谷公司租公寓。」

郭先生展示了與海特雲谷公司簽訂的《海特雲谷租賃合同》及補充協議：

與其他開發商買公寓也是簽租賃合同，可以成功收樓，沒想到這次掉進了坑。

「記者幫」多次致電為郭先生開具諮詢費發票的中介公司——珠海市泓華互聯科技有限公司，電話無人接聽。

白雲區住房建設和交通局分別在2023年、2024年發布關於租賃「海特雲谷產業園」項目的風險提示。從中可知，項目土地權屬人為白雲區石門街滘心聯社。該項目是由滘心聯社與海特雲谷公司合作開發建設。規劃用途為商業、酒店、辦公。公開招商公告內容顯示，雙方約定項目竣工驗收後，滘心聯社提供部分獨立建築物給海特雲谷公司無償使用，使用期限為40年；其餘部分建築物通過租賃方式給海特雲谷公司使用，租賃期限為20年。目前，該項目還未取得竣工驗收手續，未獲批正式地名。

風險提示提到，謹慎簽訂租期超過20年的租賃合同，根據《中華人民共和國民法典》第七百零五條，「租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效」。

風險提示發布後　仍有市民上當

2024年10月，方先生在社交媒體了解到海特雲谷項目，到現場看到園區樓宇基本建好，想着應該很快交付，於是購置公寓打算用作工作室：「公寓需要付40萬元，之前已付一半錢。現在樓也收不到，錢也拿不回。合同標註公寓面積為57平方米，但經我實際測量，實用面積不到50%。」

對於項目地塊屬性以及租賃合同補充協議提到「20年租賃期限屆滿後，乙方參與租期活動，原《租賃合同》的租期自動延續至2061年2月10日」等字眼，方先生說：「中介、項目開發企業在交易時，都沒有提及地塊屬性。以為租期20年加補充協議提到續租20年，即產權40年是能被法律認可的，結果踩坑了。」方先生提出質疑，被發出風險提示的海特雲谷公司，為何當時還能肆無忌憚地「賣」公寓？

「當時想買120平方米公寓作為家庭落腳點。現在只能看公寓『外殼』，無法入住。」鄭先生在2024年閒逛時無意發現海特雲谷項目，「看到項目門口掛着酒店、餐飲品牌等將進駐，想着項目應該能很快落成。」

鄭先生說：「與銷售人員交談後，可以用110多萬元成交，大約1萬元1平方米。相當於長期租房，相當划算，於是先繳納了48萬元，其中有5萬元是諮詢費。」鄭先生曾上門看公寓：「就差水電、門窗等沒裝，但海特雲谷公司就一直不交付。」

接受採訪的市民反映，海特雲谷項目維權人數有上百人。「記者幫」查閲中國裁判文書網發現，劉某曾上訴海特雲谷項目開發企業。開發企業因未將涉案物業交付劉某使用，且符合涉案物業交付寬限期滿後超過三個月之約定，法院判決項目開發企業需返還劉某超16萬元租金及利息。

郭先生透露：

即使市民打官司獲勝訴，但項目開發企業一直都不返還費用。

項目圍蔽停工　開發企業成「空殼」公司

7月8日，「記者幫」走訪海特雲谷項目，發現項目已圍蔽停工。數座樓宇空置在此，雖然已封頂，外立面已修建，但能看到電線等暴露在樓宇外；部分樓宇的玻璃窗佈滿灰塵，有泥水飛濺痕跡；項目外保留着餐飲、酒店品牌進駐的廣告牌；30米外的招商中心卻變為了花店、駕校。

企查查顯示，海特雲谷公司處於「存續」狀態，由廣州東特科技有限公司（簡稱「東特科技公司」）100%持股。海特雲谷公司、東特科技公司的法定代表人分別為簡某某、曾某某，均被標註「失信被執行人」「限制高消費」等。「記者幫」分別撥打上述兩家公司電話，均提示空號。「記者幫」撥打簡某某關聯的深圳市哈工雲數據有限公司（簡稱「深圳哈工雲公司」）的手機號碼，但被接線女士告知打錯。

「記者幫」走訪海特雲谷公司註冊地——石沙路石井工業區三橫路2號A棟A4020室，但結合導航軟件實地走訪，無法找到該公司註冊地。2026年4月，白雲區市場監督管理局因海特雲谷公司登記的住所或者經營場所無法聯繫，將其列入經營異常名錄。

哈工大大數據集團的企業何時退出項目？

「記者幫」調查發現，海特雲谷公司、深圳哈工雲公司曾「易主」，法定代表人均換為同一人。2022年11月，深圳哈工雲公司、廣東貳月谷產業運營管理有限公司從海特雲谷公司退股，由東特科技公司新進持股，簡某某為海特雲谷公司法定代表人。2023年5月，曾是海特雲谷公司主要負責人盧某某、齊某某等退出深圳哈工雲公司，由海特雲谷公司法定代表人簡某某擔任執行董事、總經理兼法定代表人。

早在2022年，哈工大大數據集團有限公司已更名為工創集團有限公司，法定代表人也被標註「失信被執行人」、「限制高消費」。「記者幫」撥打該集團電話，電話暫停服務。

2020年12月，盧某某曾作為哈工大大數據集團副總裁出席滘心聯社留用地大數據產業園項目簽約儀式。「記者幫」致電盧某某作為法定代表人關聯的企業，接線人員不願意表露身份，也否認自己是盧某某，但承認曾參與海特雲谷項目，他透露：「2022年，由於集團公司戰略調整，所以退出了海特雲谷公司。」

街道：督促聯社及時通報訴訟和盤活動態

9日晚，石門街道回應，2025年3月至今，海特雲谷公司因資金鏈斷裂原因，導致海特雲谷產業園項目處於停工狀態。

滘心聯社表示，海特雲谷項目並非商品房開發項目，該項目不適用於商品房相應的監管規定。聯社無職權按照商品房監管規定對項目進行監管。據聯社與海特雲谷公司所簽署的《合作開發協議書》，聯社是基於該合同約定的權利督促海特雲谷公司完成項目建設，並無具體對項目監管的權力。

在項目施工存在停滯後，滘心聯社已成立專班負責接待來訪群眾、登記資料、答疑解惑。此前，聯社與海特雲谷公司磋商，委託第三方審計機構對海特雲谷項目進行專項審計，了解項目實際困境。聯社也積極配合項目引資盤活工作，多次參與協調會、研討會，協助分析保障各方基本權益的盤活方案可行性。後續，聯社將在合同約定權利範圍內督促海特雲谷公司履行合同義務，協助開展海特雲谷項目盤活工作。

石門街道表示，街道主要領導牽頭成立工作專班，督導滘心聯社組建維穩專班進駐項目現場，摸查租戶及施工合同情況，並建立常態化接訪機制，做好租戶解釋安撫工作。聯合區經偵大隊開展審計調查，初步研判為民事經濟糾紛；推動滘心聯社訴海特雲谷案件，以此釐清合同性質、債務歸屬等核心問題。此外，多次約談海特雲谷公司負責人，並約見相關資方。

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下一步，石門街道密切跟進相關訴訟案件進展，結合法院判決依法推進後續處置；多渠道對接投資機構，督促海特雲谷公司提交可行盤活方案，推動項目復工交付；督促滘心聯社及時向租戶通報訴訟及盤活動態。

律師：「自動續期」承諾難得到法律保障

廣東源浩律師事務所律師黎思思表示，結合現有資料可知，該項目土地權屬歸滘心聯社，建成後的物業所有權全部歸村集體。項目開發企業海特雲谷公司只是通過協議獲得部分物業一定期限的無償使用和租賃權利。

黎思思提到，從市民與海特雲谷公司簽訂的租賃合同及相關文件來看，根據合同相對性原則，市民只能依據合同向海特雲谷公司主張權利，難以直接向不參與實際租賃及管理且非合同主體的土地所有者主張相應款項。

黎思思提醒，市民簽訂合同時要充分注意，《中華人民共和國民法典》第七百零五條規定：「租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效」。市場上部分主體通過「40年使用權」、「永久使用權」、「自動續期」、「以租代售」等營銷模式吸引簽約，實質上開發商沒有相應物業的所有權，僅能轉讓使用權，而租賃期限超過二十年的部分無效，相關營銷模式的承諾，難以得到法律保障。