不少後生仔追求獨立自主會考慮搬出來自住，加上大量港漂來港，近年香港租務市場相當活躍，7月至9月更是租樓旺季「一盤難求」。為怕錯失「筍盤」，不少新手甚至匆匆簽下「臨時租約」（簡稱「臨約」）。
很多人誤以為「臨時租約」沒有多大約束力，但如果未清楚當中條文便簽名，隨時損失慘重，甚至有手尾跟。《開罐》將會深入淺出地拆解臨時租約的「伏位」，以及萬一違約會有何後果，各位租樓新手要留意。

「臨時租約」VS？「正式租約」的分別

香港的租樓過程通常分為兩個階段：先簽訂「臨時租約」，然後再簽訂「正式租約」（正約）。對於初來報到的港漂，或者第一次自己搬出來住的年輕人來說，往往會誤以為「臨時」只是一張「留位紙」。

根據香港大學社區法網的資料，臨時租約本身就是一份正式合約，對雙方均有法律約束力。簽臨時租約時，租客通常需要支付一個月租金作為「臨時訂金」（俗稱細訂），而簽臨約後14天內，雙方約定一個日子去簽署條款更詳盡的「正式租約」。

跟正式租約相比，臨約條款相對精簡，主要列明雙方姓名、物業地址、租期（例如香港常見的「一年死約、一年生約」）、租金金額及免租期等。而「正式租約」則會鉅細無遺地列明各種限制性契諾（例如能否養寵物、不可作非法用途）、維修責任的詳細劃分、甚至附帶詳細的單位傢俬及電器清單。正約簽署後，還要送到稅務局「打釐印」（繳納印花稅），這份租約才算是獲得香港法庭的全面認可，有任何訴訟時也可作為呈堂證供。

萬一違約（撻訂），會有甚麼嚴重後果？

不少年輕人睇樓時一時心急，擔心錯失筍盤，未考慮清楚即簽臨約並交了訂金，及後可能後悔以為「撻訂」便可以，就大錯特錯。如果你是透過地產代理簽臨約，租約中通常會有一項條款：如果任何一方在簽署臨約後拒絕簽署正式租約，違約方除了會被沒收訂金，還必須全數負責支付「雙方的地產代理佣金」。

假設你以 $20,000月租一個單位，簽臨約時支付了 $20,000 訂金，按理完成整個租約程序後，租客和業主需要付半個月租金（即各$10,000）給代理作佣金。但如果你簽了臨約後違約，除了殺訂之外，還要支付自己和替業主支付埋代理佣金（即各$20,000），換句話你一反口即損失兩個月的租金！

除了金錢損失，臨時租約對雙方皆有絕對約束力。理論上，沒有違約的另一方（例如業主），甚至可以透過律師向法庭申請強制執行命令，要求法庭頒令強制違約方（租客）必須履行合約條款，繼續完成租賃。雖然在一般住宅租務中，業主多數沒收訂金了事，但法律上他們絕對有權這樣做。

違約固然後果嚴重，但各位新手在簽臨約前，也有其他伏位需要注意：

簽臨約前必睇5大陷阱｜陷阱一：遇上「假業主」騙取訂金

近年警方反詐騙協調中心最常接獲的租務騙案之一。除了找地產代理揾租盤，也有業主會在社交平台放租盤，因為可免付地產佣金，吸引不少租客。不過，過去曾有騙徒自稱業主，甚至偽造身份證，要求租客立即簽署臨時租約，並以現金或轉數快支付訂金，得手後便人間蒸發。

所有租客在簽臨約前，地產代理按理都會先向土地註冊處「查冊」，以確認業主的真實身份。租客亦或可自己到土地註冊處的「綜合註冊資訊系統（IRIS）」網上付費查冊。簽約時，必須核對對方身份證上的名字與查冊結果是否完全一致。若名字對不上，即使對方有單位鎖匙，也千萬不能簽約。

有過來人向《開罐》記者表示，曾試過簽完臨約後才發現，來簽約的「業主」其實只是業主的太太代簽，當租客指該臨約無效，「真業主」卻不願退回訂金，並認為是租客單方面違約，最後雙方一人讓一步，由真業主簽回正式租約事件才平息。

此外，新手們也要留意，出租單位有可能是由多名業主持有，簽約時必須有齊所有業主簽署，若只有其中一名業主代簽，對方也必須獲得合法授權才有資格代簽。

簽臨約前必睇5大陷阱｜陷阱二：留意按揭狀況與「出租同意書」

香港不少業主買樓上會時，都是透過按揭保險計劃申請高達8成至9成的按揭。這類高成數按揭的法定條件是「只限自住」不能出租，若偷雞出租則有call loan被趕走的風險。雖然自2024年8月起，高成數按揭物業按個別情況也可能獲批准出租，但業主也要獲得銀行的「出租同意書」，才能合法出租。

即使查冊，租客也不會知道，業主是否用按保買樓。因此，各位新手記得要打釐印保障自己，當場亦可向地產代理了解，並要業主聲明單位是否有承造高成數按揭。

簽臨約前必睇5大陷阱｜陷阱三：簽下「二房東」的分租合約

預算不多的港漂或學生，很多時會選擇跟朋友「夾租」或租「套房」，大家要留意，跟你簽約的人可能根本不是業主，而是另一位租客（二房東）。香港大部分租約都明文禁止租客將單位「分租」或「轉租」。如果二房東違約分租，真業主有權終止主租約，分租客隨時收不回按金。最理想的方法當然是直接與真業主簽約。但即使對方是二房東，也要求查看他與業主簽訂的「主租約」，確定當中有沒有明確允許分租的條款，並取得業主的書面同意。

簽臨約前必睇5大陷阱｜陷阱四：要求在未填妥的臨約先簽名

不良地產代理為鎖住客源，會拿出一份未填妥的臨時租約要求租客先簽名，並聲言之後再找業主簽。根據香港地產代理監管局（EAA）指引，地產代理「絕對不得安排其客戶簽署在重要條款的位置仍漏空的租約」。遇上此情況各位新手必須拒絶，否則事後代理或業主在空白處填上不合理條款，你在法律上是極難推翻。此外，合約中若有任何人手刪除或修改的地方，都必須有業主和租客的加簽作實。

簽臨約前必睇5大陷阱｜陷阱五：「現狀交收」與維修責任不清

臨時租約上經常會印有一句「單位以現狀交收」。很多新手以為這代表業主會包辦單位內所有現存物件的保養。但要留意「現狀交收」不代表免除業主的維修責任！在簽署臨約時，必須白紙黑字以附帶條款列明，如果是結構性問題（如天花漏水、外牆滲水）、入牆喉管、以及單位內業主提供的原有大型電器（冷氣機、雪櫃等），如因自然損耗而損壞，維修費用由哪一方負責。

簽署臨約前4大標準流程

為確保萬無一失，年輕人及港漂們在租樓時，應嚴格按照以下標準流程行事：

步驟一 ：實地睇樓與初步議價

不要只看網上圖片就租樓！必須親身上門視察，測試電器（例如冷氣機、雪櫃）、水壓、沖馬桶、網絡接收好不好、窗台有沒有漏水痕跡等。覺得合適後，開始與業主或代理商議租金、免租期（通常為3至14天不等，讓你有時間搬屋）以及起租日期。

有租樓經驗豐富的過來人曾分享，試過搬屋前找電訊公司人員上樓安裝網絡服務，才發現出租單位內的光纖線被裝修師傅封死，結果明明住在大屋苑也無法光纖入屋，要另外買5G家居寬頻計劃才能解決。

步驟二：代理出示最新「土地查冊」

根據法例，地產代理在租約訂立前，必須就物業進行最新土地查冊，並向準租客提供該查冊結果。租客記緊核對業主全名、按揭情況以及有沒有被「釘契」（例如屋宇署的違例建築清拆令）。

步驟三：簽署「臨時租約」及支付細訂

雙方以白紙黑字列明各項特殊要求（例如准許養狗、要求業主起租前換鎖等），才簽名作實。簽臨約同時，租客需以支票或轉賬方式支付相等於一個月租金的「臨時訂金」。最理想將錢直接過數到查冊上顯示的業主銀行戶口，盡量避免付現金。

步驟四：簽署「正式租約」及繳付「兩按一上」

通常在簽署臨約後的1至2星期內，或按雙方協議好的指定日期前，再次會面簽署「正式租約」。此時，租客需要支付剩餘的按金及首月租金，即所講的「兩按一上」。扣除之前已付的一個月臨約訂金，租客通常要補交兩個月租金的尾數，並支付半個月租金作為地產代理佣金。最後一步就是代理將正約拿去稅務局打釐印，雙方各執一份妥善保存，釐印費（約數百元)通常業主跟租客均付。