樓市斷崖插水！地產大鱷劈價跳船　有人輸到連安樂窩都無埋｜燈神

樓市大插水近三成，工商舖物業同樣大插水，呢一個星期市場不斷傳出有不少投資者要減減磅，當中近年開始蝕讓沽貨的「磁帶大王」陳秉志，更加連自己安樂窩都要淪為銀主盤。

另亦有多年「金身」不敗的紀惠集團，近期頻頻放售旗下物業資產，但竟然出現「第一滴血」，就連CEO湯文亮都忍唔住要係專欄講一句「食得鹹魚抵得渴」。

自住花園獨立屋淪銀主盤　安樂窩都無埋

有「磁帶大王」之稱嘅陳秉志都可以話是呢個星期嘅焦點。點解咁講？ 皆因他一個自住多年、位於薄扶林域多利道188號的花園獨立屋，喺上個月已經被銀主接管推出放售。呢一間獨立屋實用面積6,083平方呎，附設一個佔地約1.8萬平方呎的私家花園，相當誇張。

陳秉志自爆欠債3.5億

燈神睇翻啲資料，原來陳秉志係2021年將呢間豪宅抵押向富邦銀行（香港）借錢，佢近期仲向外媒《彭博》自爆，自己拖欠富邦銀行一筆約3.5億元貸款。有市場消息指，佢為咗還錢曾經以3.5億元叫價放盤，但無人問津，最終因為未能為自住獨立屋成功找到買家，連自住屋都要變成銀主盤。

燈神收到消息指呢間獨立屋市值係4.3億元，平均呎價約70,689元，更加係高過當年買入價超過4億元，如果賣得出，過去37年期間，大幅升值約17倍。

「燈神之神」湯文亮被破金身　3880萬蝕沽中環地舖

另外就係備受市場關注、由「燈神之神」湯文亮擔住CEO嘅紀惠集團。紀惠集團近月頻頻放售旗下物業資產，但普遍都係可以賺錢離場，不過最新竟然老貓燒鬚，錄得多年以來嘅第一滴血，即係首宗蝕讓成交。睇返資料，今次紀惠集團要蝕沽嘅舖位，係中環租庇利街一個面向中環街市的地舖，最新以「蝕讓價」3,880萬元沽出，呎價約2.52萬元。

湯文亮昔日看好中環街市準備活化

至於點解要買入呢個地舖原來又有段故，原來係因為紀惠集團喺2011年因為看好中環街市準備活化而買入，最終斥資7,280萬元入市。據知舖位目前由連鎖咖啡店以月租12.5萬租用，是次紀惠集團持貨14年轉手勁蝕3,400萬元，舖位樓價大幅貶值近一半。

燈神估計，今次紀惠集團「金身」被破，主要都係因為近年舖市價值大跌，加上活化後中環街市未能拉高周邊舖位價值，以及過去數年本港經濟受疫情影響等原因有關。

「收租王」永倫密密沽貨　金鐘商廈放售插六成

至於有「收租王」之稱的永倫集團亦再度放售旗下商業物業，而且仲要蝕住賣。永倫主席倫耀基旗下的茂盛控股（0022），最新以意向價6,116萬元，放售金鐘遠東金融中心極高層海景單位，較7年前商廈高峰期的購入價，大幅低近1.04億元約或63%。

其實永倫集團近期沽貨沽得好頻密，包括在2月份一周之內連環沽出3項物業，套現接近10億元。據燈神了解，永倫集團仍有多項商業物業在市場上放售，包括甲廈單位中環皇后大道中9號34樓、美國銀行中心13樓等。

「百億舖王」黎永滔棄重建　招標賣旺角全幢物業

樓市大挫，早年有意收購舊樓重建的投資者，亦都要狠心放棄重建計劃，轉為放售物業。有「百億舖王」之稱的投資者黎永滔，佢所持有嘅旺角亞皆老街67至71號全幢物業，曾經計劃重建成商住項目，計劃將地下3層將作零售商舖，樓上為住宅並提供30伙，單位實用面積200至300平方呎。

意向價6億招標賣全幢物業

不過最近黎永滔轉陣，委託代理公開招標全幢物業，意向價6億元，意味黎永滔正式放棄重建。呢一幢大廈最值錢就係地舖，租戶為本地科技券商富途證券，以每月約100萬元租用，而全幢物業計，預計將全幢租出後每月租金收入高達168萬元，以意向價6億元計，租金回報為3.36厘。

銀主每隔一至兩年為抵押品重新估價、審視風險

為何多位資深投資者近期頻頻沽貨呢？燈神就此又再向經絡按揭轉介首席副總裁曹德明討教一下。曹生就話，近期積極沽貨的人士都是一些重磅投資者，始終工商舖、住宅的價格跌幅太多，目前無論銀主或財仔都備受壓力，為咗控制風險，就開始向業主CALL LOAN。部份業主可能仲有機會透過業主身份放盤，不過有些個案銀主會直接沒收物業，正式淪為銀主盤。

另外，曹生又補充一句，銀主通常每隔一至兩年，都會對貸款人的抵押品重新估價，審視抵押品過去一至兩年的估值變化。

燈神聽完專家所言，都替一眾投資者擔心，希望佢地可能盡快減磅！