近年商廈市場疲弱，寫字樓同酒店空置率持續高企。就喺一眾業主都苦惱緊之際，適逢政府為咗加快鞏固香港國際教育樞紐嘅地位，最新推出政策鼓勵呢班業主將商廈或酒店改建成學生宿舍；希望解決目前教育界宿位短缺問題之外，同時為商廈空置率嘅困境提供一條新出路。而呢條新出路似乎唔單止為商廈業主帶嚟一絲曙光，甚至吸引到本地一啲大型發展商都想跟風，一齊大搞學生宿舍。

燈神最近留意到，恒地（0012）旗下大埔美新里住宅項目迎林，近日低調轉爲香港中⽂⼤學認可嘅學⽣校外住宿，當中房型包括雙人房至四人房，每個床位月租由5,335元至5,950元起，租期為一年。燈神就住呢個床位都粗略分析過，發現原來租金貴過同區私樓單位差唔多5成，不過租金回報竟然唔算太高，真係令人跌眼鏡。

中大學生與恒地直接簽租約　月租最平5335元

今次迎林變身學生宿舍，對象係所有中⼤學⽣，並會與恒地直接簽租約。香港中文大學嘅校網最新都開放咗網上申請，並表示會為有需要嘅學⽣提供室友配對服務，確保住客都係中⼤學⽣。

條款方面，學⽣需要先向恒地支付1.1萬元按金，以及⽀付合共11.5個⽉租⾦。以最平月租5,335元計，即至少一次性年繳7.23萬元按金連租金。租金包含WIFI服務，不過不包括水電等雜費。

迎林租金貴學校官方宿舍至少2倍起

燈神想當年讀大學住學校宿舍嘅時候，一個學期住宿費都係6,000元至9,000元，視乎房型，除返開5個月即係月租1,200元至1,800元。宜家迎林最平房型，每個床位每個月已經要5,335元，等於較學校官方宿舍貴至少2倍起。而且迎林仲要唔包水電費，所以實際入住所需嘅費用其實更多。

不過始終迎林屬私人發展項目，樓齡全新，又有會所等設施提供，租金收貴啲都情有可原嘅。而且相信佢地嘅客源都係針對外地來港嘅學生，對於外地生嚟講每個月呢個價錢平過出去租樓之餘，安全性又有保證，都係一個唔錯嘅選擇。

低調改為學生宿舍、恒基沒有任何回應及宣傳

不過消息流出至今，恒地方面就未有作任何回應同正式宣傳，作風都幾低調。要知道迎林原本早喺2024年3月嘅時候正式命名，當時拍曬宣傳片又搞記招，公佈咗項目部份資料，包括全盤提供122伙單位，戶型涵蓋開放式至兩房間隔；同時亦預告項目會係3月下旬開售。點知成個盤之後突然無曬聲氣，宜家仲粒聲唔出改做學生宿舍出租。

唔通係因為恒地預示到學生宿舍呢條路原來好好賺，所以想「靜靜地贏」？

兩房變四人宿舍　每月收租達21340元

睇返迎林變身學生宿舍的租金資料，原則開放式間隔，就會改裝做雙人房，租金就每人每月5,950元，即係開放式單位月租約11,900元；一房單位就會改作三人宿舍，每人每月租金5,780元，即係一房單位月租約17,340元；兩房單位則改作四人宿舍，每人每月租金5,335元，即係兩房單位月租21,340元。由於項目未有公佈樓書，目前只知道迎林當中約85%單位為一房至兩房間隔，但實際面積就未有詳情。

燈神唯有粗略估計，假設每伙單位都係一房單位，平均月租收入約17,340元計算，而整個項目122伙單位都全數租出嘅話，發展商每月租金收入大約為211萬元。

實際租金定價貴過同區租盤接近一半

值得留意嘅係，其實迎林宜家呢個租金定價，較市場有好高嘅溢價。參考返區内大型屋苑大埔中心嘅租金，一伙普通兩房單位嘅中位數月租大約係14,500元，已經平過迎林嘅一房單位的月租約17,340元。而迎林嘅兩房單位月租更高達21,340元，即係定價足足貴過區内租盤約47%，高出接近一半咁多。

一年收租料2500萬、未扣除管理成本雜費

投資額估計6億　回報料逾4厘

雖然迎林租金定價進取，一個月賺到「兩球」租金收入，但係燈神留意到其實回報率唔係太理想。點解咁樣講？燈神計一計數，假設迎林全幢租出，一個月租金大約211萬元，一年計就等同大約2,500萬元。

不過要睇返發展商收購成本，恒基大約用咗3.4億元收購項目前身的舊樓統一業權，假設加埋建築成本，燈神估計整個項目投資額大約6億元，就咁計算回報大約4.1厘。不過仲未計經營學生宿舍需要成本去管理同營運，同時作為業主的恒基又要負責返每季的差餉、地租，若扣除所有開支，租金回報將會進一步降低。

全新單幢新盤拆細出租　回報不算理想

作為大型發展商的全新住宅樓盤，而且仲要拆散拎出去嚟出租，租金回報只有大約4.1厘，應該就不算理想，睇怕都係因為收購成本較高所致；如果唔肯拆細出租，回報就肯定更加低。

不過咁唔划算嘅生意恒地都肯做，果然係承傳咗「四叔」一直以嚟對年輕人提供關懷同幫助嘅善心，喺解決年輕人居住問題上不遺餘力。

過去一年將3個樓盤「轉賣為租」、涉及800伙單位

事實上，今次大埔新盤迎林已經係恒地第三個「轉賣為租」的項目。翻查資料，過去一年恒地已將紅磡必嘉坊．曦匯嘅貨尾單位推出放租，其後又將恒地系、由香港小輪（0050）及市建局合作發展的深水埗新盤映岸，改為東華三院旗下青年宿舍「東華‧南昌匯」以作出租用途。合計呢三個「轉賣為租」嘅新盤，估計涉及超過800伙住宅單位！

當年以高價投地、發展成本高昂

恒地咁大手筆，燈神相信除咗想幫助年輕人之外，肯定都有其他考量喺入面。資料顯示，呢幾個項目嘅地皮都分別喺樓市高位期間以高價投得或收購返嚟，當中必嘉坊甚至為近30年來最大型的私人發展市區舊樓重建計劃項目，收樓至今歷時逾20年，涉及總樓面超過100萬平方呎，成本極度高昂。

採取「轉賣為租」回籠資金

點知項目落成後就撞正市道轉差；如果呢刻想用返市價賣一定會蝕好多錢，但如果想以有利潤嘅價錢出售，又有排都賣唔出，對集團嘅現金流造成一定壓力，可見發展商其實都面臨緊兩難嘅局面。

所以估計恒地都計過曬數，最終決定採取「轉賣為租」呢個折衷嘅方法，雖然回報慢係慢咗啲㗎啦，但每個月穩定有一筆租金收入，可以幫補吓集團旗下其他項目嘅開支之餘，又唔需要低價賤賣曬自己啲「心血」，的確不失爲一條出路。