商業房地產市道尚未由「寒冬」恢復、身價暴跌，但同廈住宅卻能成為「逆市奇葩」。旺角西洋菜北街一幢單幢式商住樓最新以5,680萬元售出，原業主為資深投資者李栢景。翻查成交紀錄，物業於過去11年內整體貶值約23%。

不過，若將大廈按用途分拆計算，可發現樓上住宅部分憑藉「學生宿舍」概念大升1.5倍，惟最終仍難敵舖位部分錄近六成的跌幅，導致該物業整體帳蝕約1,700萬元或約23%。

是次成交的物業為西洋菜北街324號林珊閣全幢，是一幢樓高15層的商住大廈。該物業於上月以5,680萬元易手，原業主透過不同公司名義作登記，均為資深投資者李柏景名下所有。他早於2015年共斥7,380萬元購入全廈，持貨11年帳蝕1,700萬元或約23%。

舖位部分大幅貶值57%

該物業由地下至2樓的部分為商業用途，每層建築面積約1,400平方呎，總建築面積約4,200平方呎，地舖現由咖啡廳租用，而1及2樓為辦公空間。資料顯示，該部分最新作價僅約2,680萬元。相比原業主於2015年初斥資6,180萬元的購入價，帳面大幅蒸發3,500萬元，期內貶值幅度高達57%。

12伙納米戶採一梯一伙　住宅部分升值1.5倍

與商業部分的「頹勢」形成強烈對比，大廈的住宅部分則錄得驚人升幅。物業3樓至14樓合共提供12伙住宅單位，皆屬實用面積僅185平方呎的「納米戶」，一梯一伙，總實用面積約2,220平方呎，以學生公寓或服務式住宅為主。

該批物業最新以約3,000萬元一併獲承接，呎價約13,514元。相對於2015年約1,200萬元的買入價，住宅部分於11年間逆市升值1.5倍，帳面獲利達1,800萬元。若對比同期差估署住宅樓價指數約13%的升幅，這批單位的造價走勢大幅拋離大市。

住宅部分迎合宿舍需求　成功逆市造好

有市場人士指出，該批住宅單位能逆市造好，主要歸功於其改裝為迎合學生或專才的宿舍。此外，雖然每伙單位實用面積僅約185平方呎。然而，這種「蚊型間隔」在目前的租賃市場中反而具備較高的租金回報率，成功支撐其資產價值。

較去年叫價低24%

值得留意，該物業曾於去年9月份叫價7,500萬元放售，呎價約8,840元，惟未獲承接。以最新成交價計算，較去年意向價低約24%。至於物業新買家為富盛資產物業有限公司（WEALTH ASSET PROPERTY LIMITED），公司董事為蘭飛俊，惟未知背後實際身份。

01驗樓 ︰「買樓唔同買棵菜」。若沒有人從旁指導，業主們手執驗樓表，或因毫無經驗而感到迷茫、無從入手，甚至忽略單位的重要缺陷。若希望《香港01》為你驗樓，可簡單寫下自己的「上車」故事，並將個人聯絡方式電郵至：property@hk01.com我們會盡快與你聯絡。