傳統商業區寫字樓租金回暖！高力香港今日（28日）發布《重塑中環：為何寫字樓市場重返核心商業區》及《香港寫字樓租戶調查2026》，指出短期內金融業帶動中環核心區寫字樓復甦，中環租金於2026年首八個月累升8.7%，又料高質素寫字樓或會出現租戶「搶位、抬價爭offer」情況。另外，施政報告提出擴闊大宗商品交易生態圈，此舉有助改善核心區寫字樓吸納情況。

但高力提醒，中環區寫字樓正面對「年紀老化」問題，故建議寫字樓可進行優化提升自身質素。

報告指出，2020至2023年疫情期間，中環甲級寫字樓的淨吸納量為負數，反映企業對前景審慎，以至於需求收縮。但今年僅頭8個月，中環甲級寫字樓的新增凈吸納量已逾50萬平方呎。對比同期全港整體寫字樓需求約150萬平方呎，意味中環已佔約三分之一。

中環頂級甲廈租金上升15.4%

同時，中環市場表現亦持續跑贏整體甲級寫字樓市場。空置率由2024年12月的15.1%下降至2026年8月的9.9%，顯著低於全港甲級寫字樓15.8％的空置水平。中環租金於2026年首八個月累升8.7%，而頂級甲級寫字樓租金更上升15.4%，遠高於整體甲級寫字樓市場的0.3%。因此，中環甲級寫字樓的表現明顯優於其他地區。

高力香港商業物業服務港島商業部主管林子明表示，隨著市場活動回升及金融機構持續擴張，愈來愈多企業重新選擇進駐核心商業區，這種完善而高度集中的商業生態圈，正是中環持續吸引企業回流的關鍵所在。

中環空置率回落至9.9%　租金較高峰仍折讓逾三成

政府於施政報告及首份五年規劃中，提出以黃金為切入點構建大宗商品交易生態圈。林子明認為，此舉有助吸引外資及相關企業來港開設公司，這類企業對中環寫字樓的需求尤其明顯，能為整體市場帶來支持。他透露，中環空置率已由2024年高峰的15%回落至最新的9.9%，反映核心區吸納情況正在改善。

租金方面，林子明指現時寫字樓租金水平對比2019年高峰期仍相差33%至37%，尚有一定折讓空間。不少租客認為現時租金與高峰期仍有距離，正趁機吸納優質樓面。

中環寫字樓市場面臨「年紀老化」問題

不過他提醒，中環寫字樓市場主要面對「年紀老化」問題。目前約有60%寫字樓的樓齡已達30歲以上，預計至2030年將有75%寫字樓的樓齡超過30年。此外，44%的大廈空置率逾10%，表現差於中環整體市場，租金表現亦相對較低，令市場出現租金分化情況，關鍵在於大廈自身質素。

有見及此，林子明指中環區內不少寫字樓正進行優化項目，例如增加綠化空間，而政府亦已開始對中環整體環境作出優化，相信有助提升核心商業區的長遠競爭力。

租戶更願意為辦公質素付出更多租金

而《香港寫字樓租戶調查2026》顯示，租客對前景的看法較去年更一致，擴張與搬遷意欲上升。高力香港企業客戶服務部主管顏慧萍表示，短期內各行業及區域的寫字樓的復甦節奏仍然分明，金融與IPO先帶動中環、金鐘一帶，而保險與黃金交易行業向其他地區擴張，九龍傳統產業區則需要更長時間。

她指出，今年不少成交集中在中環甲級寫字樓及新寫字樓，反映企業在「開始搵到錢」後，願意為辦公質素付出更多。租務談判上，租客不再只談租金水平，而是同時要求空間質素、進駐便利和租約彈性。

新落成、高質素寫字樓或現「搶位、抬價爭offer」

專業服務、銀行金融及保險業，是目前領先擴張、搬入新樓的行業。中環新項目及待落成項目的詢問亦相對活躍。同一時間，中環租客對加租的接受度明顯高於其他區，相關比例約達40%以上。她直言，空置率低於5%的新落成或高質素寫字樓，未來甚至可能再現「搶位、抬價爭offer」的情況，這是過去五年少見的現象。

高力香港研究部及零售顧間主管李婉茵進一步指出，短期內寫字樓市場的復甦情況不一。最近IPO與金融業熾熱，由於上述行業的業務需求集中在這些區域，從而帶動核心區包括中環及金鐘的寫字樓市場。

另外，保險業及黃金交易所相關業務擴張，則開始帶動其他地區，例如灣仔、銅鑼灣及尖沙咀。西九龍方面，IGC吸引不少與內地接軌的生意擴充，令該帶形成另一條增長線。

九龍傳統上以製造業相關需求較多，復甦所需時間較長。政府引入逾100間創科企業來港，這些公司不一定落戶中環，也有機會分散到其他地區。李婉茵預期，整體寫字樓市場到2028／29年後，會較全面及相對平穩。

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