樓市受外圍息口政策轉向、內地收緊資金外流等影響下出現整固，惟寫字樓市場卻「逆市造好」全年復甦反彈勢頭強勁。中區寫字樓租客更出現「冇現貨租，要租期貨」局面，同時租客為求具質素的寫字樓，寧願不計成本追求「超級貴貨」！

戴德梁行發表香港房地產市場2026年第三季回顧及展望指出，預計中區甲級寫字樓2026年全年租金升幅可達12%至14%，帶動全港甲級寫字樓租金於2026年錄得約5%至7%的全年升幅。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝直言，中區超甲級寫字樓「而家冇現貨，租客只可以租期貨」，加上明年落成的大面積中區新供應多數已名花有主，「短期睇唔到有新大面積供應」，超甲級寫字樓大約八至九成樓面已租出，只要需求再加，相信租金升速可以好快。

他指出，銀行、證券、保險租寫字樓最先考慮中環、金鐘，甚至西九龍，上述行業對大廈質素要求高，相信「佢哋口味唔變都會繼續追求依啲超級貴貨」。至於寫字樓租金何時重回歷史高位，他認為「暫時講唔到，但有機會」。

季內新租賃面積創2019後季度新高

報告指出，2026年第三季度，香港甲級寫字樓市場延續活躍表現，季內新租賃面積達140萬平方呎，為2019年以來季度新高。銀行及金融業帶動下，季內錄得412,400平方呎正吸納量，整體待租率按季下跌0.4個百分點至19.1%。

租金方面，核心區繼續跑贏非核心區，中區租金於第三季再按季上升3%，非核心區租金跌幅進一步收窄，其中港島東及港島南租金更於第三季錄得輕微升幅。全港甲級寫字樓租金於第三季按季上升1.7%，年初至今升幅擴大全6.1%。

整體待租率或已於2025年見周期高位

蕭亮輝表示，中區甲廈租金於2026年首三季累計上升13%，反映優質甲廈需求持續強勁。展望未來，市場正面勢頭料可吸納並抵銷部分第四季逾120萬平方呎新供應的影響，今年底整體待租率維持於約19%至20%的穩定水平。

他再指，隨著2026年後新供應步伐逐漸放緩，整體待租率或已於2025年見其周期高位，惟非核心地區仍需較長時間消化現有空置樓面。預計中區2026年全年租金升幅可達12%至14%，並帶動全港甲級寫字樓租金於2026年錄得約5%至7%的全年升幅。

準買家採觀望態度　第三季交投料按季大幅回落40%

第三季度本港住宅市場由上半年交投暢旺勢頭開始出現整固。大批購買力於上半年釋放後，惟美國利率走勢出現轉向、股市波動及外圍經濟不確定性上升，部分準買家重新採取觀望態度，成交量自七月起明顯回落。

戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明指，第三季度整體成交宗數從第二季平均每月逾7,000多宗成交，回落至七月及八月4,000多宗水平。戴德梁行預期第三季度住宅成交將錄得約13,280宗成交，按季大幅回落40%，致今年首九個月住宅成交或累計約54,100宗，仍較去年同期升18%。

樓價全年料升7%左右窄幅上落　租金續保持強勁

戴德梁行副董事總經理及香港研究部主管鄧淑賢表示，展望後市，美國加息頻率及幅度，以致本港銀行是否調整相應供樓利率，將成為影響准買家入市取態和負擔能力的其中主要因素。成交方面，考慮到第三季度交投放緩，戴德梁行將2026年全年住宅成交量預測調整至約67,000至68,000宗水平。

樓價方面，若第四季度利率再次上調，預期樓市短期將以整固為主，全年住宅樓價在7%左右窄幅上落。租務市場表現則相對更為強韌，今年首八個月租金累計上升4.9%。在專才、學生及新來港人士租賃需求支持下，全年住宅租金有望升5%至7%。

若息口喘定　明年初或出現「樓市小陽春」

鄧淑賢強調，樓價於今年第四季至明年農曆新年前可能較淡，月內成交將接近4,000宗或更多，期間會慢慢儲返購買力。如果未來息口不變或小幅增加，相信對明年樓價走勢影響有限；若明年不再加息，第一、二季或第二、三季之間有機會出現「樓市小陽春」。

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