2025年香港商業物業的大宗交易市場由中資買家主導。資料顯示，來自大中華區（除香港外）買家涉及成交金額高達173億元，佔整體市場金額達43%，創下疫情以來新高。當中阿里巴巴及螞蟻集團於年底以72億元購入銅鑼灣港島壹號中心作為香港總部，成為2021年以來本港最大宗寫字樓成交。

戴德梁行中國資本市場部副董事總經理陳彩麗表示，該交易對市場釋放正面訊號，預料未來將有更多中資企業來港設立海外總部，科技及金融行業尤為積極。另外，她透露本港未來一至三年商業物業的投資趨勢，看好數據中心及旅遊型酒店資產。

中資主導寫字樓大宗市場　趨向「買而非租」

除了阿里巴巴外，主要交易還包括京東集團斥近35億元，購入中國建設銀行大廈50%業權；以及東吳證券購入中環皇后大道中全幢商廈自用等。陳彩麗指出，中資企業在香港寫字樓市場趨向「買而非租」，即市場以業務擴張及設立總部的「自用型買家」為主導。

她分析，由於甲廈租金回報率僅約2至3厘，現階段中資企業若純粹為投資而購入的可能性較低，「其實中資企業可以有好多投資可以做，佢哋點解要買一個3厘回報的產品呢。」因此投資導向的買家相對較少。

超甲廈價格具吸引力　阿里成交現領頭效應

相反，超甲級寫字樓價格目前約為高位的六至七折，對自用型買家而言是相當理想的入市時機。另一邊廂，陳彩麗指此舉亦反映中資企業對香港長遠發展的信心，為整體寫字樓市場帶來正面刺激作用。譬如在阿里巴巴的交易完成後，產生了顯著的「帶頭效應」，該行陸續接獲大量來自內地企業的查詢，涉及香港市場狀況、投資機會及設立海外總部的選址建議。

IPO復甦疊加龍頭帶動　中資加速來港

她解釋，中資企業普遍「唔想做第一個」，因此當阿里巴巴等龍頭企業進駐香港後，其關聯企業及合作夥伴眼見市場出現先驅，便亦開始考慮來港佈局。另外，鑑於2025年香港重奪全球IPO冠軍，當中不乏內地企業赴港IPO。所以除科技相關公司之外，亦有一批金融機構考慮在港設立海外總部。

戴德梁行陳彩麗：看好數據中心的投資前景

談及商業房地產市場未來投資趨勢，陳彩麗直指，看好香港數據中心的投資前景，並認為這是未來一至三年的發展趨勢。她分析指，香港傳統產業集中於金融、地產及服務業，創科產業佔本地生產總值僅約1%至2%，起步較內地城市落後五至十年。然而，近年政府開始積極發展創科及人工智能產業，更推出創科基金及人才引進政策。故預料未來創科發展將有「好大嘅躍進」，相關數據中心及超算中心的配套需求必然上升。

中資駐港推高數據中心需求　供應不足現投資潛力

她又指出，隨著更多中資企業選擇香港作為海外總部或區域營運樞紐，其支撐總部營運的數據基建需求亦逐步浮現。因此企業若要服務本港市場，必須在港設立數據中心作為支撐。這進一步推高本地數據中心的需求。然而現時香港數據中心供應不足，陳彩麗表示，現有數據中心多由傳統工廈改造而成，惟並非所有工廈都適合改建，需考慮承重、地契及城規限制等因素，故數據中心未來存在龐大的潛在需求。

數據中心回報6厘、勝甲廈　投資者或轉戰北都覓地

投資前景方面，陳彩麗預計，將有投資者看好穩定回報而入市。數據中心目前投資回報率約6%，遠高於甲廈的2至3厘。加上數據中心租約通常長達十至二十年，能提供穩定現金流。其次部分投資者亦關注北部都會區等大型片區發展，探討當中是否有土地可用於吸引數據中心營運商等進駐。

酒店紛轉型宿舍　中低價旅遊住宿現短缺

酒店方面，陳彩麗留意到市場出現錯配。2024至2025年間，香港錄得近30宗酒店與住宿相關物業成交，當中不少中小型酒店已被改建為學生宿舍或長租住宅，以回應新興租賃市場需求。與此同時，中低價位的旅遊型酒店供應顯著減少。

然而，市場對該類酒店的需求正在回升。陳彩麗指出，政府近年大力推動旅遊及盛事經濟，啟德演唱會等活動吸引大量旅客，惟相關住宿配套未能跟上。目前每晚房價介乎800至1,200元的中低價位酒店在港僅餘9間，不少旅客因香港酒店價格過高而選擇即日返回深圳或內地其他城市，不利於本港旅遊業發展。

投資者料重投旅遊型酒店

故陳彩麗認為，當市場焦點集中於學生公寓時，中低端酒店反而成為被忽略的投資機會，預期明後年將有投資者重新關注旅遊型酒店資產，填補市場缺口。陳彩麗補充，發展地理位置及交通網絡優越的酒店為首要考量，現時僅餘的中低價位酒店中，僅一兩間位處市中心地段，這類酒店物業是一個容易被忽略但具潛力的投資機遇。

看好寫字樓市場發展　料中資持續加碼

展望2026年，陳彩麗認為，在息口趨低、中資企業來港設立總部等利好因素浮現下，寫字樓市場風向已經轉變，目前跌勢已止。雖然價格未必會立即大幅反彈至歷史高位，但會逐步重回軌道，故持續看好香港寫字樓市場。她進一步透露，預期中資企業將持續加碼香港核心資產，以「總部設立」及「營運升級」為主要驅動力。