商業房地產市場獲市場人士看好。戴德梁行今日（14日）發表《2026年第一季香港物業市場回顧及展望》，指出甲級寫字樓連續第十季錄正淨吸納量，惟核心區與非核心區的租金表現持續分化，料全年租金水平升1至3％。

另外，由於訪港旅客續增、人民幣走強及本地消費穩定，首季四大核心區一線街舖平均空置率降至4.2%，再創疫後新低，該行預計上半年一線街鋪租金料升2至3%。

甲廈租金料全年升1至3％

受銀行金融及保險業需求帶動，2026年首季香港甲級寫字樓新租務錄約86.6萬平方呎，該行業佔逾七成；整體淨吸納量雖降至21.71萬平方呎，仍連續第十季錄正數。中區及尖沙咀租金分別按季升5.5%及0.4%，帶動整體租金升2.4%，為2019年首季以來首次連升兩季。非核心區租金續軟，兩極走勢反映復甦集中核心區。由於首季無新供應，甲級寫字樓整體待租率較前一季微跌0.3個百分點至20.0%。

甲級寫字樓市場呈兩極走勢

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，目前整體甲級寫字樓平均待租率約為20%，但不同地區及大廈之間的差異極大，市場呈現明顯的兩極化現象。以港島南為例，該區整體待租率徘徊在28％左右，然而個別受歡迎的大廈待租率僅得5%，甚至幾近無貨可租。這類大廈的業主擁有較大的加租空間，租客若要進駐，甚至需要預租期貨單位，即等待一段時間才可交吉的樓面。反觀其他質素或位置稍遜的物業，業主議價能力則明顯較弱。

金融保險業撐起甲廈租賃　全年租金看升1至3％

他續指，當前中東局勢尚未穩定，資金若流向亞太區等限制較少的市場，香港會因而受惠。他觀察到已有金融機構因應局勢作出搬遷動作，並將業務調配至香港，從而支撐銀行及金融業和財富管理相關企業的租賃需求。此外，內地人士來港進行財富管理的趨勢明顯，帶動金融行業持續擴充，金融業對寫字樓的需求尤其顯著。因此他預計，銀行及金融業的租戶仍將是今年寫字樓租賃需求的重要支柱。

展望後市，蕭亮輝認為，隨著資金持續流入，港元拆息維持低水平，借貸成本下降，對整體市場構成支持。該行將2026年中區的租金預測從先前的升2%至4%，上調至升6%至8%。這亦可望帶動2026年全年整體香港甲級寫字樓租金按年升1%至3%。

首季四大核心區一線街舖空置率降至4.2%　創疫後新低

商舖租賃市場方面，該行資料指出，受惠訪港旅客續增、人民幣走強及本地消費穩定，今年1至2月零售業銷售貨額約724億元，按年升11.8%。首季四大核心區一線街舖平均空置率降至4.2%，再創疫後新低。港島表現優於九龍，該行所追蹤的銅鑼灣及中環一線街舖已全數租出，尖沙咀空置率降至7.1%，旺角維持6.1%。租金方面，中環及銅鑼灣一線街舖租金按季分別升1.1%及0.8%，旺角微升0.6%；尖沙咀一線街舖新進駐的商戶組合越趨大衆化，租金按季跌1.1%。

訪港旅客續增　料上半年一線街鋪租金升2至3%

蕭亮輝指出，未來消費市場向好，首季港島區租賃表現突出。中環及銅鑼灣料率先復甦，前者靠本地高端消費支撐，後者吸納年輕客群及旅客。展望後市，本港零售市場走勢趨向樂觀，惟核心區租金未必會迅速反彈，而將呈溫和穩步上升之勢。利好因素包括樓價回升帶來財富效應、盛事帶動旅客訪港及人民幣走強。然而，受限於顧客消費模式的結構性改變，加上進駐核心區街舖的品牌更趨大眾化和年輕化，一線街鋪租金難以在短時間內大幅反彈。該行維持原先預測，預期2026上半年整體租金將溫和上升2%至3%。

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