從驅逐租客禁令爭議　看拜登治理房地產亂象之迫切

美國驅逐租客禁令（eviction moratorium）於7月31日到期，這即意味着業主可以將因經濟問題拖欠租金者合法趕出名下物業。各界擔心，這會導致美國全國數以百萬人因此流落街頭。是次禁令到期而引發輿論，揭露了美國國內一些房地產亂象問題。

美國疾病控制和預防中心（CDC）去年初因應防疫要求，決定下達驅逐租客禁令，避免病毒因流浪者人口上升而加劇傳播。美國聯邦政府並為此撥款約470萬美元，資助及補貼有關業主和租戶。不過，有房屋權利團體指出，政府批錢的速度過慢，遲遲未能讓租戶及時獲批款項向業主繳付租金。

這項禁令因應情況獲多次頒令延長，直至最後一次限期延至今年7月31日。白宮以缺乏法律授權為由（最高法院在6月份裁定禁令將在7月31日逾期），無法延長該禁令對欠租者及欠租家庭的保護。拜登政府遂而表明，希望國會能通過頒發新一期的禁令。

國會身為立法機關，有權力提案通過一項新的禁令法案，變相延續本於7月31日到期的禁令。因此，目前部分民主黨眾議員積極在國會遊說提案，惟遭一些共和黨眾議員所阻撓。

密蘇里州民主黨聯邦眾議員布殊（Cori Bush）昨晚（1日）更通宵留守國會大廈門外抗議，希望全國關注禁令到期後的全國逼遷危機。

根據美國人口普查局（United States Census Bureau）最近一次調查指出，截至今年7月5日，全美國有約360萬人稱他們將在未來兩個月內被業主趕離自己所租住的地方。

至於根據華盛頓智庫Aspen Institute的推測則更為驚人，它估計全美約有650萬戶面臨業主逼遷，欠租金額總共約為200億美元。

無論如何，欠租租戶都需要向業主繳清疫情期間未繳納的租金。視乎合約要求，有些租戶還需要繳付逾期罰款。

疫下失工作 難及時交租

驅逐租客禁令到期所帶來的亂局，某程度反映着疫情下美國潛在的房屋問題。新冠肺炎疫情導致一切實體經濟活動停擺，首當其衝受害的必然是一眾依賴實體工作的工人階層，如店務員、製造業工人、司機等等，不少人在封城令下失去工作和日常收入，以致未能繳付租金。

美國聯邦政府其實也意識到問題所在，所以早在去年中已祭出驅逐租客禁令，並多番延長禁令限期，防止租客因失去工作收入付不起租，而被業主趕走被迫流落街頭。

站在業主的角度來看，驅逐租客禁令可能會令到一些依賴租金供樓的業主瞬間失去這一收入來源。因此，有不少代表業主團體的國會議員便以此理由反對禁令繼續延期。雖然聯邦政府這一年來有撥款補貼業主，但批款進度及金額數量仍然為人詬病。

加上政府疫情紓困補助金及央行長期低息政策，大量熱錢流入國內房地產市場，美國樓價居高不下，間接支撐起租賃市場的租金水平持續走高，令租客在疫下收入減少的情況下，更難負擔起高企的房屋租金。

截至今年6月1日，美國全國租金首次突破1,200美元（約9,331港元），達到破紀錄的1,219美元（約9,478港元）。年初至今，租金升幅接近10%。

世界各地如何保護租客？

面對疫情下的租戶困境，不只美國，過往一年來各國亦紛紛祭出各種針對租賃市場的保護租客措施。

如英國這一年來亦多次延長驅逐租客禁令，雖然最近因解封措施而逐步放鬆，但它要求業主需要向租戶給予提前二至六個月的通知期，容許租戶擁有足夠時間安置新居；西班牙政府則直接為受疫情影響的租戶給予租金援助補貼；中國政府則祭出監管新規例，規範租屋平台收取租金額度，遏制投機炒房，引導國有銀行及金融機構向租戶發放小額貸款用於支付房屋租金等，冀增強房地產市場調控力度。

回到美國，驅逐租客禁令的方式雖然短期內有效避免租戶無家可歸的情況，不過隨着房地產市場持續熾熱，實體經濟活動難在短時間內回復正常，禁令始終只是治標方法，低收入人士「租不起房」的問題可能會繼續持續下去。更何況現今禁令失效，部分付不起租金的租戶即時受害，隨時被業主趕走流落街頭。

萬億基建的「房屋元素」

這次禁令爭議，正正揭露美國背後房屋租賃市場的深層次問題。幸而拜登政府其實也並非無動於衷。

拜登早前推動的萬億美元基建投資方案（目前已在參議院達成共識，尚待正式通過），當中預留了2,130億美元就是用作解決中低收入人士房屋供應和相關基建修繕及翻新工程，包括建造或重建超過50萬間低中收入社區房屋；由聯邦政府為地方政府每年提供「房屋修繕補貼」，並提供稅務減免優惠。

這些專門針對中低收入階層住屋需求的措施，都是希望讓有需要人士儘快獲得可負擔租賃水平的居住單位，根治租戶付不起租、業主收不齊租的房地產租賃市場亂象。

非牟利組織全國房屋會議（National Housing Conference）主席David Dworkin這樣形容：「這筆款項是歷史性的高額撥款，但同樣地我們有着歷史性的房屋問題，所以這筆巨款難言必然能夠根治問題……大家真的需要攜手合作，才可以（讓這房屋計劃）對社區產生最積極的影響。」

驅逐租客禁令爭議，再次敲起了解決普羅階層居住問題的警號。而近日來多番表現其「大政府」內政轉向態度的拜登政府，之後能夠更加積極介入美國房地產市場，根治其由資本壟斷所牽連的深層次矛盾嗎？