適度寬鬆之下的房地產市場前景如何?|安邦智庫

撰文:外部來稿
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如市場預期,作為金融信貸基準的機構市場報價利率(LPR)在1月20日迎來下調,1年期LPR下調0.1個百分點至3.7%,5年期以上LPR下調0.05個百分點至4.60%。這也是二者利率時隔21個月以來再次同步下調。在此之前,去年12月份1年前LPR曾單獨下調0.05個百分點。此次LPR下調也是央行調整政策利率後的政策效應延續的反應,表明貨幣政策「適度寬鬆」在持續發揮作用。

市場利率下調,特別是針對長期投資的5年期LPR下調,對於房地產開發信貸、房地產購房信貸等長期信貸業務無疑是利好因素,由此也會對房地產投資和銷售具有正面影響。如果考慮去年11月以來,針對房地產市場的一系列政策放鬆,很多人對房地產市場預期變得樂觀,相關房地產板塊股票價格有了明顯上漲,認為房地產市場將迎來轉機甚至反彈。不過,在安邦智庫(ANBOUND)看來,房地產市場的前景並不樂觀,目前政策調整是「托市」,避免房地產市場的持續下滑影響經濟穩定,在長期趨勢發生變化、既有的房地產市場繼續出清的情況下,相關的政策放鬆並不具有真正的「彈性」。

就LPR調整比較而言,去年12月以來1年期LPR已經連續兩次調整,累計下降0.15個百分點;而5年期LPR僅調整一次,幅度為0.05個百分點。特別是其調整幅度也低於央行政策利率MLF的下調幅度(0.1個百分點)。這種差異化調整反映了央行仍然對於長期市場利率調整有所擔憂,降低市場利率主要針對的是短期流動性需求,對於房地產市場的長期融資需求在政策上仍有所保留。這種微妙的態度表明,一方面央行並不希望房地產市場出現快速下滑的失速局面帶來風險擴散,同時也不希望其過快「反彈」,繼續吹大泡沫。從這個角度來看,「房住不炒」的政策大基調仍未改變。

另一方面,雖然從政策上來看,對於房地產市場併購活動予以鼓勵,甚至提出相關融資活動不受「三條紅線」的限制,但這仍是市場自身的整合和市場格局的重組,並非意味着整個市場的擴張。在這種情況下,一些出現風險的企業仍不得不出清自身的項目和資產。根據廣東方面的消息,1個多月以來,陷入債務危機的恆大在全國範圍內項目頻繁易手。如江蘇徐州、山東煙臺、雲南昆明、湖南邵陽、廣東佛山等地均有在建或在管項目出售,接盤方多為央企和地方國企,其中不乏總投資過千億的文旅綜合體。就此看來,房地產市場仍處於整合出清的過程中,在這個過程結束之前,很難說房地產市場會觸及「底部」。

需要提醒的是,新年以來,房地產信貸政策有所放鬆,與新一年銀行信貸額度投放有關。在相關「三條紅線」和信貸額度約束仍然存在的情況下,房地產市場仍會面臨階段性的需求變化。因而,對於房地產市場而言,真正的考驗還是在下半年或者第四季度,在銀行額度用盡之後,房地產企業仍需要靠自身流動性實現平穩「跨周期」,否則的話,流動性風險仍會階段性的爆發。另一個隱患是美聯儲政策收緊帶來外部貨幣環境改變,可能會帶來國內市場利率的重新回升。不僅國內金融市場會受到波及,房地產市場同樣面臨威脅。這也意味着房地產市場今年仍需要去槓桿收縮,而不是加槓桿擴張。

就房地產市場的長期政策而言,近期住建部再次強調加強房地產市場調控。提出毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段,保持調控政策連續性穩定性,增強調控政策協調性精準性,繼續穩妥實施房地產長效機制,堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產項目逾期交付風險,持續整治規範房地產市場秩序。央行官員也表示,在各方共同努力下,近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態,市場預期穩步改善。人民銀行將堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,按照探索新發展模式的要求,全面落實房地產長效機制,保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性,穩妥實施好房地產金融審慎管理制度,加大住房租賃金融支持力度,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

由此可見,房地產市場政策近期雖然有時放鬆,但長期而言仍是以「穩」為主。在房地產發展基礎的人口問題和城鎮化發展發生改變的情況下,房地產市場的長期趨勢也將從快速膨脹轉化而穩定發展。因此,政策上對於房地產市場實際上從短期壓制轉變為長期約束,短期會繼續推動市場整合以實現穩定,長期會繼續剝離房地產的金融投資屬性,加大公共產品供給,以謀求建立「新發展模式」,實現房地產領域的良性循環。

最終分析結論:

LPR的差異化下調,雖然對房地產市場穩定具有積極作用,但並非意味着房地產整體約束政策的改變。房地產市場仍面臨政策和市場的壓力,難以恢復快速發展的「彈性」。

本文轉載自安邦智庫1月20日「每日金融」分析專欄。

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