新冠肺炎.深度|再不減租5000店舖或執笠 政府「呼籲」有用嗎?

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新型冠狀病毒肺炎(COVID-19)打擊全球經濟,零售、餐飲、服務業等行業正值「超級寒冬」,不少商戶難捱貴租,導致結業潮湧現。香港日前有調查推算,如果業主再不減租,由2月至5月累計至少5200間零售店舖結業;然而,特區政府向來不敢動搖地產利益結構,只能帶頭減租並呼籲業主響應,但成效仍然差強人意。遠在世界的另一端,業務受限的美國電動車生產商Tesla近日主動向門店業主發信,要求減租以節省開支。它能否成功爭取仍是未知之數,但這可否為香港租戶、業主、甚或當局帶來一些啟發和想像,好讓各界真正攜手共渡時艱?

新型病毒在港蔓延數月,經濟何時復甦,仍然成謎,加上過去大半年的社會運動,本港企業尤其是中小企早已慘淡經營。有物業代理預測工商舖租金及售價將下調10%至15%,而近日新單的確有下滑趨勢,不過,已有租約在身的租戶未必受惠。

零售行業正值「超級寒冬」,不少商戶難捱貴租,導致結業潮湧現。(資料圖片/歐嘉樂攝)

政府呼籲業主減租反應欠佳

早在二月中旬,已有50個品牌、逾200個餐廳、咖啡店及時裝店等涉及14個購物商場、合共約700間零售商鋪罷市一天,要求業主減租;後來有傳媒走訪六大發展商旗下商場,發現有部分業主沒有讓步,有些則只願在日後回撥租金。香港零售管理協會昨日(4月16日)發表營業情況調查,指疫情期間零售公司虧損嚴重,推算在2月至5月間可能有10,400名零售業僱員被裁,並至少5,200間零售店舖結業。逾半受訪公司認為,防疫抗疫基金及措施(調查未問及次輪措施)有幫助但不足維持業務;另有七成受訪公司表示已獲業主減租,但有逾八成認為幅度不足或月份不長。協會建議業主跟隨政府方案減租75%,或只按營業額抽成。

協會早於二月提倡有關建議,惟業主置之不理。商戶一度寄望當局提供租金津貼,但同樣不獲政府接納。儘管港府後來加碼推出過千億元的第二輪抗疫措施,提供薪酬津貼及行業補助金,又將早前推出的政府物業租金及收費寬免由50%提高至75%,但仍然無意為租戶提供租金援助,也不願研究任何政策要求業主減租,只是再次呼籲業主響應當局號召。

政府推行第二輪抗疫措施,提供薪酬津貼及行業補助金,但仍然無意為租戶提供租金援助。(資料圖片/歐嘉樂攝)

發展模式長期傾斜地產霸權

只是,「呼籲」有用嗎?政府當初宣佈減租五成時,只有房委會、市建局、機管局等跟隨,後來當局公開呼籲地產商提供租金寬免,履行社會責任,也只有少數地產商響應。特首林鄭月娥更在社交網站Facebook動之以情,詰問業主面對人流稀少的店舖、欲哭無淚的租戶,以及徬徨焦慮的員工,是否因為一紙租約便無動於衷,「與其面對商場很快出現十室九空的境況,這不正是企業履行社會責任、共渡時艱的時候嗎?」可是,情況似乎沒有太大改善。

事實上,香港零售物業租金水平一向高得令人咋舌,如參考差餉物業估價署公布的臨時數據,私人零售樓宇售價指數在這2010至2019年十年間,由257.2升至549.4;租金指數也水漲船高,從122.9升至187.2,升幅逾五成。租金急劇攀升對商舖租客營運成本增加,租金大幅蠶食利潤時有發生,政府除了自2013年就工商物業買賣推出雙倍印花稅外,便再未有如規管住宅物業般,就炒賣店舖推出任何措施如額外印花稅遏止升幅。

租金高企、只加不減的問題,歸根究柢源於政府傾斜業主階級及地產霸權的發展模式。

「這個問題是香港的老問題,你擁有土地就有優勢。」中文大學國際貿易與中國企業課程(IBCE)聯席主任及會計學院高級講師李兆波形容,租戶及業主的關係向來是頗不對等,對開設實體店的租戶而言,沒有替代方案,只能向數名大業主租下店鋪,加上香港多年來以旅遊業帶動生意及人流,旺區租金不斷飆升;現在經濟急停,但租約不是一時三刻可改變。

香港以旅遊業帶動生意及人流,旺區租金不斷飆升,但租約不是一時三刻可改變。圖為銅鑼灣時代廣場。(資料圖片/高仲明攝)

香港租戶可效法Tesla要求減租?

全球不少企業均受新冠肺炎疫情影響,電動車生產商Tesla也不例外。美國自從今年3月疫情惡化以來,各地防疫政策嚴重打擊汽車銷售及製造,Tesla繼先前宣布減薪及無薪假措施後,近日又積極與各地門市及服務中心業主聯絡,要求減租以節省開支。Tesla在信中寫道,因新型肺炎疫情在國內急速擴散,需要提出對策以維護公司長期前景與成長,「鑑於我們經營業務的能力日益受限,我們告知希望自即日起調減月租。」("As a result of the increasing restrictions on our ability to conduct business, we would like to inform you that we will be reducing our monthly rent obligations effective immediately.")Tesla期望在未來數周與業主協商,能否成功爭取仍是未知之數。而在世界的另一邊,香港租戶只能任人魚肉?

Tesla出信的成效有待觀察,但對普遍香港租戶而言,如何為自己充權、確立租客權益,是不可忽視的一課。Tesla之所以挑戰業主利益,其名氣及營業規模所帶來的議價能力或發揮一定作用,或是租約本身設有不可抗力條款,如一旦出現不可控制的外來因素影響營業,可行使重新商議租金的權利,只是放眼香港商戶,討價還價也顯得份外吃力。

減租是否不可能的任務?李兆波坦言,按照合約業主有權不減租,但以Tesla為例表示可以商討,即簽訂合約後仍有商討及修訂的空間,「這並非完全符合合約精神,但在非常時期也無可厚非。」李兆波強調,雙方要履行合約精神,但非常時期可有非常做法,如果雙方同意,合約並非一成不變。

Tesla繼先前宣布減薪及放無薪假後,近日又積極與各地業主聯絡,要求減租以節省開支。(Getty Images)

當「契約精神」遇上「社會責任」

對於未受疫情嚴重影響的業主或租戶,應按照租賃合約履行責任,但對有營業困難的租戶而言,協商減免租金或修訂臨時租約是較為人性化的做法。除此以外,李兆波認為政府面對企業可能倒閉、引起後續的失業問題,政府理應更為強硬,帶頭做更多。他日前在報章撰文,坦言政府次輪措施原意雖好,但仍沒有正面地處理另一個大山,即租金的問題。

無可否認,政府在兩輪措施中為旗下物業及科學園、工業邨、數碼港租戶寬免一定租金,但該舉措未能覆蓋全港大部分租戶,尤其是零售、銷售及餐飲界。難道當局真的無計可施?李兆波並不認同。以今年度《財政預算案》提出寬免非住宅物業差餉為例,他認為,當局大可以「減租」作為寬免條件,無奈「政府從來不敢觸碰大業主、大地主(利益)」。除此之外,民建聯三月初約見政務司司長張建宗時,也促請政府推出稅務優惠等政策,如為願意減租的業主提供一次性200%稅務寬減,以誘使業主減租。

所謂「辦法總比困難多」,但政府面對「租金大山」時卻畏首畏尾、顯得束手無策,又怎能奢望苦苦求存的中小企與之「共渡時艱」?

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