專訪｜「年輕」發展商要轉型　麒豐資本：靠資產升級提升價值

樓市連升13年的「神話」不再，受加上疫情、環球經濟轉差等因素，樓價於去年跌約一成半。屬「90後」的麒豐資本合夥人及英國總監李岳橋認為，「磚頭置富」的迷思已打破，不論發展商及年輕人，想靠地產「發圍」，都要做足功課，甚至要搞新意思。

主力收購舊工廈、住宅項目重建的麒豐資本，由4位年輕人合組而成，當中包括莎莎國際（0178）太子爺郭浩泉，以及麒豐資本合夥人及英國總監李岳橋。不過近年投資市場環境轉變，去年樓價累跌約15%，結束連續13年升勢，加上疫情、環球經濟轉差等因素，「磚頭」必勝的迷思，似乎已經打破。

李岳橋接受《香港01》訪問時直言，若果留意地皮的成交價，跌價跌幅不止15%，如位於觀塘安達臣道的第二幅商業地，由新地（0016 ）以2.96億元奪得，每呎樓面地價約2,684元，呎價較三個月前同區第一幅由領展（0823）中標的商業地大幅低約51%，「係打咗差唔多五、六折咁樣。」

樓價「見底」　惟未見刺激反彈的因素

但他認為跌勢已經「見底」，惟未見刺激樓價反彈的因素，以目前市況去看，經濟難以如2003年「沙士」，及2008年「金融海嘯」後快速增長。更重要的是，上一代買樓置富的遊戲規則或已經改變，「之前可能合埋眼都賺錢...後生呢一代，都係要買地產（樓）嘅，但唔好預期會（好似以前咁）升咁多。」

他解釋，香港是一個好特別的地產市場，父母一代大多都是靠地產置富，全因香港是「中間人」，助外資流入中國，同時協助中國企業「走出去」，「突然間就變咗一個地方，好似全部人係喺呢度都要有公司、要住宅，令到價格升得好誇張......香港（寫字樓）可以未有租金收入，都由3萬蚊炒去到6萬蚊呎。」

「年輕」發展商要轉型

年輕一代不能買樓置富，發展商一樣，「以前地產唔洗咩video（拍片）、marketing（市場推廣）就賣到出去。」因此經營模式亦要轉變。2018年他回到香港並參與基金運作，當時市場已達近年的頂峰，「個市已經係最高位，炒過幾件貨都賺到。」

其後2019年爆發社會運動、2020年新冠疫情持續，市道持續向下，「地產市場，就算（你）IQ200，個浪係跌都係要跌，你控制唔到。」汲取英國經驗，基金選擇為項目增值，再賺錢，更笑言，選擇項目時要「左、右腦」一齊用。

左腦是科學，要「計數」，由於基金每年回報要達一成半以上，才算「合格」，而且有時間限制，持貨時期較短，加上要考慮建議成本、地價等問題，屬高風險、高回報的投資，「會唔會對項目有太高期望，但其實係做唔到呢？」至於右腦，則要考慮翻新後，如何達到項目更新之外，亦融入社區。

與業主合作達「雙贏」

資產升級是一門藝術，同樣事前收購功夫亦一樣。李岳橋直言，有別一般大型發展商，進行舊區重建時，當收購至強拍門檻後，便申請強拍。麒豐資本則會由業主出發，共同合作發展項目，收加快收購進程，避開與大型發展商的競爭，「一擺出去個市場上，就好多人爭，變咗我哋點可以搶先一步？例如同業主合作，唔係淨係高價賣俾我哋，反而唔想買斷，想賣七成，三成留低同我哋一齊發展嘅。」

目前基金規模約50億元，今年將推出位於觀塘鴻圖道32號的商廈重建項目，明年再推出鴻圖道33號，至於舂磡角道54號的住宅項目亦會繼續，投資方面，會考慮購入地價約5億至10億元的地皮，亦會投放10億元，加強發展英國項目。