申起酒店商場200幢獨立屋 南生圍將變富人遊客樂園?

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元朗南生圍除了景色怡人,亦具獨特生態價值。11月城規會將處理新鴻基興建12幢Outlet的申請。除此以外,南生圍一帶亦有其他發展項目,當中已獲批的有酒店、商場和7幢住宅;另有29幢大廈和200間獨立屋申請正待處理。環保團體擔心,若濕地保育區、緩衝區同時失守,南生圍可以說是「淪陷」。

南生圍一帶屬濕地保育區,與北面的甩洲均屬后海灣地區濕地生態系統的一部分,根據《拉姆薩爾公約》,被列為「具國際意義的濕地」。而濕地保育區外約500米則被濕地緩衝區包圍,下圖四個項目都位於濕地緩衝區。

新鴻基近年四個發展項目均在濕地緩衝區。

橫跨20多年的南生圍發展項目

恆基兆業地產(恆地)早於1992年便申請在南生圍發展高爾夫球場及住宅,2年後在有條件情況下獲准許。不過,發展商一直未能符合有關環保、排污及交通等27項附帶發展條件。

後來恆地跟澳門賭王傅老榕的家族聯手發展,擬興建 900多 幢 3 層高洋房但被遭城規會否決。及後修改至興建140幢,但今年一月依然被否決。發展商已申請上訴並提交新方案。

恆地直接開發南生圍保育區,新鴻基則在多個屬濕地緩衝區位置申請發展,當中兩個已獲批的項目雖不是市民經常踏足的景點,但亦屬城規會訂立的南生圍地區之內。

市民一般認識的南生圍都是錦田河以西,山貝河以東的位置,但據城市規劃署,南生圍地區(紅框內)包括錦田河東面的部分大生圍、壆圍及榮基村以南地皮。 (法定規劃綜合網站截圖)

為何濕地保育區及緩衝區可以發展?

在九十年代末,規劃署為有生態價值的魚塘區引入「綜合發展及濕地保護區」、「綜合發展及濕地改善區」及「綜合發展包括濕地修復區」等規劃地帶,容許在「不會有濕地淨減少」的大原則下,進行綜合低密度發展。

「綜合發展及濕地保護區」目的為保存和加強現有魚塘或濕地的生態價值和功能,因而容許「私人與公營機構合作的方式」提出的發展或重建計劃申請,但須符合「不會有濕地淨減少」的原則;而「綜合發展包括濕地修復區」則為鼓勵修復毗連現有魚塘而環境已受破壞的濕地,「促使環境已受破壞的濕地上零散的露天貯物及港口後勤用途逐步遷離」,可進行綜合住宅及/或康樂發展計劃。

長春社助理公共事務經理吳希文指,政府當年認為保育跟發展可以並行,但隨着時代改變,市民對保育的關注及要求增加,他質疑這種規劃是否仍合時宜。

南生圍的木橋為很多港人必到景點。 (吳鍾坤攝)

11層高酒店加3幢商場 7幢大廈已獲批  項目位置相近

除了發展12幢Outlet ,現時亦有四個項目位處濕地緩衝區。從上圖可見,現時在壆圍以南申請建特賣商場的位置,與已獲批的酒店項目位置相近。本年3月獲批的11層酒店及3幢一層高商場項目,地盤佔3.8公頃,提供700間房。規劃署當時表示反對,因會對周邊生態及交通形成負面影響。不過,城規會指該地皮現作倉庫用途,轉作商業發展能更有效善用土地,亦指候鳥生態評估調查顯示發展對生態影響有限,故批准該方案。

現時新鴻基在蠔洲路附近申請興建的57幢獨立屋旁,便在已獲批的7幢大廈旁,該申請暫定將於11月25日的城規會會議上討論。

南生圍路現為單線行車線,引入住客及遊客後交通負擔將大幅上升。(吳鍾坤攝)

長春社:斬件上馬  整體影響大  引入大量人口後如擴闊道路須填塘

吳希文指,幾個項目位置相近,理應整體規劃:「蠔洲路加Outlet那幾個項目,均是新鴻基的世界,是一個大項目,難聽點說,幾乎是像發展一個Yoho Town。」但現在「巧妙地斬件上馬,不知是否是為了避開法定環評」。他解釋,法例規定,項目達到一定人口及規模必須進行環評,現時拆細上馬不須環評,對環境的影響似是小,但幾個項目加起來的整體影響卻大。

他指,要看南生圍整體生態不能只看保育區,亦要看緩衝區,因為其發展亦會會對整個南生圍及后海灣濕地有整體影響:「整塊濕地都是一個走廊,會影響雀鳥的飛行路線,不能割裂地看待一個規劃。」

他亦擔心引入住客及遊客,大量車輛會再令南生圍有二次傷害。現時南生圍路為一條單線行車線,只有部分位置設有讓車處,周末不時會塞車。吳希文擔心現時已批的發展項目引進大量住客及遊人後,道路將有需要擴闊。但因魚塘貼近現時路面,擴闊道路時一定會需要填塘。他指道路擴闊後會令非法傾倒泥頭及填塘更容易。



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