【施政報告2017.前瞻】打破置業安居迷思 回歸公屋主導政策

撰文:
最後更新日期:

「我的房屋政策以置業為主導,讓市民安居,樂以香港為家。」這是行政長官林鄭月娥半年前的競選政綱,她將於下月的《施政報告》落實有關承諾。

然而,置業並不等於安居,安居亦未必要置業,新政府倘不能糾正已經走錯20年的私人市場主導方向、興建更多公屋單位滿足市民所需,港人對置業安居的價值觀勢必繼續被扭曲,令社會進一步走向「上車靠父幹」、「有樓有高潮」的極端。

私樓售價指數屢創歷史新高,但無阻港人上車熱。新盤全城匯吸引逾2萬人爭購521伙單位。(余俊亮攝)

香港回歸20年,樓市狂熱依然,私樓售價指數連續9個月創下歷史新高至336.8點,比20年前翻了3倍,惟上月開售的全.城匯仍然吸引逾2萬人爭購521伙。平行時空下,公屋輪候冊的申請宗數及平均輪候時間,亦屢破紀錄至27.78萬宗及4.7年。這一端,樓奴家庭平均要不吃不喝18.1年才能購置一個500平方呎的單位;那一端,有20萬人節衣縮食蝸居人均面積僅62.4平方呎的劏房。

為解夾心階層的上車之急,特首林鄭月娥正醞釀與發展商合作「港人首置上車盤」,並預告會特設轉售限制防止房屋淪為炒賣商品。林太有心讓市民安居固然是好事,但她始終未能摒棄以置業為主導的房策思維,或會令港人再度陷入「置業等於安居」的迷思、繼續為樓癡狂。

港人的按揭供款與入息比率近月再創回歸以後的最高鋒。自置比率則比回歸前略升數個百分點。

置業不等於安居      

港人對置業的執意,不少人會從中國傳統的安家觀念說起。根據明光社2015年《香港人置業行為與態度研究》,華人文化承傳安居樂業、成家立室及落地生根等價值觀,反映人們對「住屋」有安全感、安定感和歸屬感等渴求;加上中國人愛攀比、好面子的特性,「置業」地段、樓價高低乃至裝修設計華樸,都被建構成身份象徵或向上流動的表現。客觀數據亦告訴我們,台灣、中國大陸及新加坡等華人國家和地區,自置居所比率均達85%或以上,的確高於大部份歐美城市。

人們傾向相信,置了業就可安居、安居就會快樂。然而,根據聯合國《2015年世界快樂指數》,自置比率僅44%的瑞士,快樂指數卻是全球最高,相比之下自置比率為48.9%的香港,則排第72位。這結果值得反思,置業與安居之間究竟有多大關聯性?當置業變成負擔,又談何安居快樂?

香港連續7年蟬聯樓價最難負擔城市,據金融管理局貨幣統計,截至2017年6月,住戶的供款入息比率高達67%,是97金融風暴後最高位,遠超過去20年的平均水平45%;假設利率微調3%至正常水平時,負擔比率更會飆升至87%。可想而知,不少人在未有量入而出、僅乘量化寬鬆造成的低利率環境下貿然上車,每月為償還巨額貸款而疲於奔命,嚴重影響生活質素。另一方面,他們又要為利率的上調或樓市泡沫的爆煲擔驚受怕,稍有波動就叫苦連天,何來安全感、安定感和歸屬感?

港人迷信置了業就可以安居,不少人甚至窮一生積蓄去購置物業。(資料圖片)

誰施了置業安居的掩眼法?

傳統觀念固然影響香港人的置業心態,但這些觀念背後其實尚有其他無形之手暗中操盤,使「置業安居」變成投機炒賣的掩眼法,令港人益發迷信「磚頭保值」、「港樓長期只升不跌」的神話。《香港地產業百年》一書記載,在戰後初期,港人毫無置業觀念,他們以工人階層居多,多數居於寮屋或徙置區,其時樓宇買賣亦不普及,交易往往以一棟樓或一個地段為單位,叫價驚人,是少數權貴的「玩意」。

1947年,地產商吳多泰首創「分層出售」,接着還有1954年前全國政協副主席霍英東引入英美的「樓宇借貸」及「業權抵押」,既改變港人的置業需求,亦造就地產業、建造業及金融業的興旺。在經濟騰飛的70年代,港督麥理浩原本以公屋主導房策,但市民的物業購買力已大幅度躍升,深信只要樓價飆升,物業的賬面值就會暴漲數倍,可以晉身「上等人」級別。「置業」表面上是「安居」的代名詞,實際上卻是可以極速「致富」的商品及投資壓艙石。

後來末代港督彭定康索性改以置業主導房策,至1996年,自置比率已由1972年的28.7%(38萬戶),攀升至45.9%(86萬戶);到回歸後,歷任特首均蕭規曹隨,延續英殖時期的置業主導政策,甚至矢志以推高置業比率為目的,同時亦無力抑制樓價飆升,炒樓就此成為本港投機文化的支撐點。

對比20年前,有關住宅買賣、建造業及物業發展的銀行按揭貸款額,仍佔總貸款額高達4成。

血汗錢去哪兒了?

由1996至2016的21年間,本港有近190萬宗私樓住宅單位買賣交易,合約總值多達7.25萬億元,是同期零售業銷售總額2.44萬億元的3倍。然而,這些置業的血汗錢從市民而來,最終卻不是流向市民而去,樓奴們在樓市裏掙扎,無殼蝸牛們則在絕望中浮沉。

從狹義資金層面論,地產市場恍如黑洞,長期吸吮大部份香港市民的資金流,對其他行業的發展造成一定的擠壓效應,致令香港經濟無法轉型。以2017年6月為例,有關住宅買賣、建造業及物業發展的銀行按揭貸款額,佔貸款總額的42%,突破2.6萬億元,而有關比例更與20年前樓市狂潮相若。

地產商無疑從中分了最大的一杯羹,而主張以置業主導房策的香港政府,亦變相成為縱容地產商肆意斂財的「幫兇」。以過去5個財政年度數據計算,政府平均每年獲取約1,400億元的地價、物業稅、印花稅及差餉收入,佔全年總收入的1/3。

住宅買賣的活躍交投和引申的巨額借貸,雖然為相關地產及金融行業帶來可觀利潤,但亦導致經濟有泡沫化的虛高傾向,反而窒礙了經濟的平穩運行。聯合國人權委員會今年3月曾發表住屋問題報告,明確指出全球地產市場比經濟總值多出逾倍,導致住屋失去社會功能,促請各地政府制定有效政策打擊投機。不過,港府對此往往只以「加辣」措施作為最低程度的抑制手段,目的以確保金融及銀行體系免受系統性風險打擊為主,並未有從根本問題上審視置業主導房策所延伸的連串問題。

港府多年來似乎忘記了安居就是為市民提供適切居所的基本概念,令市民望樓興嘆,上樓無望。(資料圖片)

安居不一定要置業

回歸香港房屋問題的核心,住屋是甚麼?何謂安居?政府又應該擔任甚麼角色?根據聯合國《經濟、社會及文化權利》公約,住屋是人們的基本權利,每個人都應該享有「安全、和平、有尊嚴地居住某處的權利」,以安居建立各種社區聯繫。至於政府的根本功能,就是保障人民的生存和生活,除了基本的空氣、食水、溫飽以外,亦應為大家提供適切的居所。

然而,港府多年來似乎忘記了安居就是為市民提供適切居所的基本概念,更把「安居」與「置業」及「致富」等混為一談,以置業主導房屋政策,限制公營房屋建屋量,致力推高自置居所比率,反而令市民淪為「蝸居」的樓奴。正如《香港01》多次指出,要解決本港房屋問題,先要糾正已經走錯20年的置業主導政策,打破對推高「自置居所比率」的執念,並讓房策回歸基本步,即以公營房屋作主導,由政府為大部份港人提供安居之所。

上文提及前港督麥理浩曾經以公營房屋主導房策,當時他推出「十年建屋計劃」,為150萬名基層市民提供設備齊全、居住環境合理、價格相宜的安居之所,穩定民心、安定社會,為香港的經濟騰飛奠定的堅實的基石。試想想,若大部份港人都有租金合理的安身之所,大家就毋須節衣縮食償還供款、終日為樓價深跌擔驚受怕。更重要的,是可以善用本來用作買樓的資金用以創業、進修、消費,從各方面提高邊際效益,促進社會現金流的流轉效率,屆時港人的快樂指數會否高些?能否為經濟市場注入更多活力和動力?

發展商在新界囤積近1000公頃農地。

要以出租公營房屋主導房屋政策,就必須羅致更多土地、從庫房中撥出更多資金,以增建大量公屋。有人會問,地從何來?政府經常把「土地供應不足」掛在嘴邊,但其實這一直都是捆綁香港發展的偽命題,因為香港缺乏的從來不是土地,只是香港政府一貫以來為遷就不同利益持份者,而把不少可堪發展的土地統統備檔在行政官員的抽屜裏,這裏包括對普羅大眾影響較低而土地使用率亦不高的700公頃俱樂部用地、被荒廢了的1200公頃棕地、近年輿論交鋒甚為猛烈的1200公頃丁地及發展商在新界囤積的1000公頃農地。

為釋放更多土地興建公營房屋,令市民擺脫置業安居之苦,不再任由地產商予取予攜,政府必須於10月11日宣佈的施政報告中,提出一份讓大部分港人滿意的答案。

上文刊載於第77期《香港01》周報(2017年9月11日)《打破置業安居迷思 回歸公屋主導政策》。

瀏覽更多周報文章︰【01周報專頁】

敬請留意9月11日星期一出版的第77期《香港01》周報,各大書報攤及便利店有售。你亦可按此訂閱周報,閱讀更多深度報道。



X
X
請使用下列任何一種瀏覽器瀏覽以達至最佳的用戶體驗:Google Chrome、Mozilla Firefox、Internet Explorer、Microsoft Edge 或Safari。為避免使用網頁時發生問題,請確保你的網頁瀏覽器已更新至最新版本。