【政策分析】若無法收回粉嶺高球場 土地供應小組大可直接解散

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土地供應專責小組今日(2月6日)會召開會議,據了解將會討論佔地172公頃的粉嶺高爾夫球場發展。在土地供應短缺之下,佔地極廣的粉嶺高球場只供少數人揮桿玩樂,本身已經不合理。於住屋問題迫在眉睫下,無論在情在理,都沒有理由再死抱一個大部分市民都用不到的高球場,而不用作滿足市民基本需求。

誠然,以粉嶺高球場用地發展房屋,背後可能涉及一些技術困難。惟環顧目前其他的土地選項,粉嶺高球場已經是「現存最好的牌」,政府既有法理上的優勢,也可以在短期之內收到大量的土地。要是政府連這一張好牌都無法把握,整個土地供應專責小組可說近乎被廢武功。

填海是政府有意推行的其中一個增加土地供應方向。(資料圖片)

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棕地填海等難處較多 需時亦長

土地供應專責小組此前開過8次會議,討論過的土地供應來源包括填海、棕地、效野公園、填平水塘、重置貨櫃碼頭、短期租約用地、私人土地潛力、發展新界「鄉村式發展」地帶等等。

不難發現,這些方案各自有其局限。例如填海就算不計環境影響,也要等待施工和沉降等等,難在未來數年內真正動工建樓,遠水難救近火;至於重置貨櫃碼頭,現時本港貨櫃碼頭用地的租約到2047年,就算政府下定決心提早收回,賠償和訴訟問題也會纏繞許久,而在碼頭加建上蓋建屋成本亦非常高昂;至於棕地和「鄉村式發展」地帶既涉業權問題,又觸及新界鄉紳利益,以至觸及《基本法》對原居民權益的界定,政府敢不敢做已成疑問。

特首林鄭月娥應該果斷地回收粉嶺高爾夫球場用地建屋,作為解決本港住屋問題的起步點。(資料圖片/黃永俊攝)

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粉嶺未必屬最理想地點 但已是「現存最好」

相對而言,粉嶺高球場已是簡單得多。確實粉嶺不一定是最適合用來發展大型市鎮的地方。始終北區連接市區交通較為不便,現時東鐵線負荷又已相當重,如果再在當地發展住宅,交通配套將需要大規模調整。至於高球場的古樹、歷史建築、東江水水管、墓地等等技術問題,也是有待解決。

只不過,對比起其他現存的土地來源,這些困難已算「小巫見大巫」。其一,古樹並非完全不能移動,在工程上完全可行,問題只是成本,發展期間可以暫時移離,待建成後才搬回;墓地可以用賠償和重新安置形式處理;高球場「候選替代用地」西貢滘西洲雖不易到達,但政府可以通過改善交通安排解決。種種技術問題,欠的僅僅是解決細節,但都是政府可控範圍之內,全是可以深入研究,關鍵是政府起碼要先收回土地。

對比起來,剛動工的東涌新市鎮擴展填海工程,項目涉及逾200億元,加起來也不過是130公頃。要收回粉嶺高球場用地,政府即使「賠到盡」,加起來成本也很難超過200億。就算興建其他配套設施需要較多公帑,政府只要在收地後,劃出其中一部分賣給私人發展商興建私樓或商業設施等等,相信都足以補回大部分成本。

東鐵線平日已很擠迫,若粉嶺再有大型房屋發展項目,交通配套是一大問題。 (資料圖片)

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高球場本屬官地 收不回來絕對「抵打」

更加重要的是,粉嶺高球場本身就是官地。現行《私人遊樂場地契約》安排,就是百多年前政府為了快速發展康體場地,以免地價或象徵式地價批出土地,供「有志推動體育發展及提供康樂設施的」社區組織和私人體育會興建場地,屬權宜之計,但政策如今早就不合時宜,已變質成「主要為富人服務」。根據現時的粉嶺高球場契約,政府有權提前12個月通知便可收地,意味最快明年便可收回,就算政府怕有反彈,不提早收回粉嶺高球場用地,但現有租約其實將在2020年8月屆滿,兩年多後就可以有相當於整個荃灣區面積的土地,拍板收回與否,完全掌握在政府手中。

一處「現成」土地,沒有業權問題、契約快將完結、不用再額外填海、面積龐大、有民意基礎支持,集眾多有利因素於一身,現存技術問題又相對不難解決。政府現時又拿不出更好、更快的方案,提供大面積土地用作建屋,要是連這幅地都收不回,那麼整個土地供應小組已近乎被廢武功,不如直接解散罷了。

賽馬會滘西洲公眾高爾夫球場由香港賽馬會撥款興建,規模與粉嶺高球場相若。(滘西洲網站截圖)

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體育問題 非土地小組工作範圍

消息指出,土地供應專責小組認為發展高球場時,應同時照顧場地的體育價值,但這顯然不是一個土地小組的首要考慮,因為土地小組的功能是覓地建屋,第一要務是找出最佳土地方案解決住宅用地問題。未來如何處理高球發展,是民政事務局的職責,何況香港並非沒有其他高球場可發展高球運動。

《香港01》過往已多次指出,香港房屋問題最大關鍵不是欠缺土地,而是政府「多一事不如少一事」的心態,面對一些既得利益,不敢大刀闊斧處理,結果只能作些小修小補的措施。既然現時已沒有其他更好選擇,政府更加要當機立斷,收回粉嶺高球場這個本身就有業權的地方。不然,容讓房屋問題這顆「毒瘤」繼續擴散,不單市民深受其害,埋下的政治炸彈最後也必反噬政府。



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