【土地大辯論】公眾諮詢正式展開 18個選項你點揀?

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土地供應專責小組今日(26日)起,展開為期5個月的「土地大辯論」,公眾可就18個未來開發土地選項表達意見。《香港01》整合了諮詢文件內各個選項的資料和發展優劣,按短中期、中長期及概念性三大類選項分類,供讀者參考。

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短中期選項

1. 棕地

文件指出,棕地泛指新界因農業活動衰落,而改作其他用途發展的前農地。現時香港約有1,300公頃棕地,當中760公頃尚未發展及規劃,佔整體59%。

✓ 有助改善鄉郊環境
✓ 對保育造成影響較低

✗ 須額外預留用地安置現有作業
✗ 涉及私人土地,發展成本涉及收地及補償
✗ 棕地受污染,要進行土地除污工程
✗ 大部份棕地缺欠其建
✗ 部份棕地面積小,形狀不規則
✗ 涉及工程、環境影響研究等程序,最少逾10年
✗ 政府行使《收回土地條例》需時長,具挑戰性

2. 利用私人新界農地儲備

文件指出,大型發展商擁有不少於1,000公頃新界農地,面積等於全港公私營房屋總土地面積約四分一,又指將相關土地加以利用,可對本港房屋帶來「正面作用」。

文件建議,政府可提供基建,發展商須承諾提供一定比例的可負擔房屋,同時付十足地價,機制亦要確保公開公平。

✓ 有助釋放未被善用的私人土地資源
✓ 更有效率提供更多可負擔房屋

✗ 影響本地農業發展空間
✗ 對高生態價值用地構成威脅
✗ 政府須提供基建規劃、收地、安置等,成本及時間涉不確定性
✗ 或變相鼓勵發展商購入及囤積農地

3. 利用私人遊樂場地契約用地作其他用途

本港共有66幅私人遊樂場地契約用地,佔地408公頃,當中27幅由私人體育會持有,面積約341公頃。其中佔地172公頃粉嶺高球場,是各契約用地中面積最大,並將於2020年屆滿,而社會一直有聲音要求收回土地發展。

政府早前於《新界北研究》探討局部及全面發展高球場,分別發展32公頃及整個球場,預計可提供4,600及13,200伙單位。文件指出,土地小組認同局部發展可作短、中土地供應選項;全面發展則只能作中長期選項。

如發展粉嶺高球場:

✓ 球場全屬政府,不涉及收地及清拆
✓ 局部發展可提供4,600伙單位
✓ 全面發展可提供13,200伙單位

✗ 要改善道路、污水、排水及供水等基建
✗ 全面發展要考慮重置球場
✗ 球場現存歷史建築群
✗ 散佈百多個祖墳及金塔
✗ 場內有超過3萬樹木,其中160棵可能為古樹名本及受保護品種
✗ 全面發展要擴闊粉錦公路及處理東江水水管
✗ 唯一適合舉辦大型國際高爾夫賽事場地
✗ 本港精英及青少年的主要訓練場地

4. 重置及整合佔地廣的康樂設施

「佔地廣闊」的政府康樂設施,是指每幅3公頃成以上、由康文署管理的場地,現時香港共有95個相關用地,包括屯門康樂體育中心、屯門游泳池等。有意見指,可考慮將設族搬至已復修活化的堆填區上。

✓ 大多毗鄰住宅及商業區

✗ 覓地、重置需時
✗ 設施廣為公眾使用
✗ 已修復堆填區發展面對多種技術限制

中長期選項

1. 維港以外近岸填海、發展東大嶼都會

文件指出,香港共有7,000公頃土地靠填海所得,佔香港已發展面積25%。就填海選址,文件曾提及東大嶼都會,另於屯門、龍鼓灘、青衣西南、馬料水的近岸填海,其中東大嶼都會可提供40至70萬居住人口。

不過,由於填海前要進行可行性研究、規劃及其他法定程序,預計需時10年或更長時間。

✓ 可創造大片新土地,對新社區規劃更有彈性
✓ 可作新市鎮擴展
✓ 可調遷其他土地供應方案受影響設施
✓ 可重置市區特殊工業或厭惡性設施
✓ 不會對現有土地用途造成影響
✓ 不需收回私人土地及安置居民
✓ 可儲備土地應付日後需要
✓ 近岸填海靠緊現有運輸及基建
✓ 最新填海技術可減少水質及生態影響

✗ 對海洋生態、港口運作、海上及陸上交通及社區有影響
✗ 需大量資本投資
✗ 施工會影響水質
✗ 工程影響周圍的捕魚活動

2. 利用岩洞及地下空間

文件提及,政府已識別部份位於荃灣、沙田及九龍區的污水處理廠及配水庫,相關設施可搬至岩洞作可行性研究,預計可騰出的地面的土地約有1至28公頃。

岩洞:

✓ 提供空間容納地面較難安裝設施

✗ 建築成本可能昂貴
✗ 不適合作住宅
✗ 不能即時解決土地問題
✗ 或涉及法定程序
✗ 由構思至實現可能要10至15年

地下空間:

✓ 提供空間作零售、商業活動
✓ 可改善地區連接及地面行人環境
✓ 可容納社區及文娛設施

✗ 處理技術需時,如消防、土地業權等
✗ 要處理地下設施,如鐵路連接
✗ 成本高昂
✗ 要先處理管理責任、財務安排等
✗ 施工對地面設施造成影響

3. 於新界發展更多新發展區

政府近年推出新界新發展區項目,包括東涌新新市鎮擴展、古洞北粉嶺北、洪水橋、元朗南,及仍需研究的新界北。上述項目估計發展面積約2,521公頃。

✓ 可較具成本效益處理棕地
✓ 善用土地資源及推動高密度發展
✓ 改善鄉郊環境

✗ 由規劃至居民遷入最少需15年
✗ 需大規模清拆
✗ 大部份土地由私人擁有 
✗ 影響棕地作業及居民等 
✗ 清拆收地會影響進度
✗ 若要填海,會引起保育及漁業關注

4. 發展內河碼頭

佔地65公頃的內河碼頭,屬於私營碼頭。文件指出,考慮到周邊用途的兼容性,建議利用碼頭容納工業及棕地相關作業,如物流、環保工業等。

✓ 碼頭貨物處理逐漸減少,可釋出資源
✓ 附近土地用途互相協調
✓ 繁忙時間產生的交通流量較非工業用途少

✗ 契約將於2047年屆滿,如在屆滿前擬作其他用途,要尋求合適安排
✗ 屯門交通及西鐵容量接近飽和
✗ 要解決空氣質素、噪音、基建、土地業權等
✗ 要處理附近堆填區產生的問題
✗ 受限於機場第三條跑道引致的高度限制

5. 發展郊野公園邊陲地帶兩個試點

上屆政府邀請房協進行有關郊野公園邊陲地帶研究,研究範圍為大欖及水泉澳兩個地點,分別位於大欖郊野公園及馬鞍山郊野公園內,面積均為20公頃,合共的40公頃土地可提供約7,500伙單位。

✓ 毋須收地或重置
✓ 可提供約7,500伙單位

✗ 與郊野公園現有用途不協調,有違當初成立的目標
✗ 或會造成不可逆轉的改變
✗ 要先進行環境研究及法定程序
✗ 規劃及土地開發需至少10年

概念性選項

1. 增加鄉村式發展地帶的發展密度

現時全港有700個劃為「鄉村式發展地帶」地帶,大部份位於新界,總面積約3,380公頃,當中有逾900公頃未批租或撥用的政府土地。不過,文件強調相關土地較零碎,且形狀不規劃,有可能受限於地形、基建等,故難以作大規模發展。

✗ 建議改劃地帶用途過程可能需時10年
✗ 須配合政府小型屋宇政策檢討結果
✗ 有可能引起激烈辯論及爭論,要長時間解決
✗ 小型屋宇政策正面對司法覆核
✗ 若要搬遷及重置認可鄉村,或要尋找相若數量土地

2. 現有運輸基建上作上蓋發展

✓ 可充份利用土地空間
✓ 可考慮作其他用途

✗ 需處理技術問題,如建立高架平台等
✗ 要處理景觀、空氣、交通等
✗ 上蓋業權問題待處理
✗ 具複雜性,施工期較長,成本較高
✗ 須修改法定圖則及刊憲

3. 利用公用事業設施用地的發展潛力

文件指出,公用事業設施包括電話機樓,當中有兩幅位於市區用地,面積逾4,000平方米。

✓ 可充份利用土地空間

✗ 需處理技術問題,如建立高架平台等
✗ 要處理景觀、空氣、交通等
✗ 上蓋業權問題待處理
✗ 具複雜性,施工期較長,成本較高

4. 重置葵青貨櫃碼頭

碼頭位於葵涌、青衣及昂船洲,由5個私人營辦商營運,佔地279公頃。另約有100公頃土地作港口後勤用途,以短期租約批租。

✓ 可騰出市區中心約380公頃土地
✓ 更新及提升港口設施,增加碼頭效率
✓ 可提供足夠泊泣

✗ 涉及收地、補償、重置、土地平整等費用
✗ 未知能否找到合適重置位置
✗ 新碼頭有機會要填海重置
✗ 碼頭24小時運作,要確保新舊碼頭可無縫交接

5. 葵青貨櫃碼頭上蓋發展

文件指出,於碼頭上蓋加建平台興建房屋,港口可繼續營運。

✓ 港口可繼續營運,更有效善用碼頭

✗ 涉及高架平台等建築費用
✗ 需確保碼頭營運不受影響
✗ 要審視碼頭私人用地發展權、環境可容性等
✗ 需經過改劃程序

6. 填平部份船灣淡水湖作新市鎮發展

文件指出,香港現有17個水塘,總面積約2,400公頃,而船灣淡水湖位於大埔,是香港第二大水湖,湖面面積約1,200公頃,佔全港水塘總面積近半。文件指出,有人建議填平當中600公頃建屋,以建30萬單位。不過文件直言,若要達到不對環境造成不良影響,將是「十分嚴峻的挑戰」。

✓ 發展600公頃可建30萬單位

✗ 減低香港供水儲備,由可應付4至6個月食水量減至3至4個月
✗ 位於郊野公園內,影響歷史建築、生能等
✗ 淡水湖遠離交通網絡,工程費高昂
✗ 位於集水區,涉及法定程序

7. 發展郊野公園邊陲地帶其他地點

現時香港有24個郊野公園,佔香港土地總面積4成。文件指出,社會人士應考慮利用公園內小量生態價值不高、公眾享用價值較低,位於邊陲地區的土地作公營房屋或非地產用途。

✓ 毋須收地或重置

✗ 與公園現有用途不協調,有違當初成立的目標
✗ 或會造成不可逆轉的改變
✗ 發展建議及工程要先進行環境研究及法定程序
✗ 規劃及土地開發需至少10年

8. 長遠發展內河碼頭及鄰近用地

文件指出,近年內河碼頭貨物處理量逐漸減少,去年的泊位使用率僅為容量24%,而擬議的龍鼓灘填海可成為契機,將屯門西不協調用途搬遷正龍鼓灘填海地,內河碼頭用地及毗鄰土地可用作住宅發展。文件又提到,參考東涌新市鎮擴展數據,內河碼頭連同周邊發展,可提供2.2萬個住宅單位。

✓ 可作更好社區規劃
✓ 可創造容量空間,策略性規劃交通基建設施
✓ 可提供2.2萬個單位

✗ 契約將於2047年屆滿,如在屆滿前擬作其他用途,要尋求合適安排
✗ 屯門交通及西鐵容量接近飽和
✗ 要解決空氣質素、噪音、基建、土地業權等
✗ 要處理堆填區產生的問題
✗ 受限於機場三跑道的機場高度限制

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