買樓按揭|內地城市居民槓桿排行:深圳僅排第4 仍超過發達國家

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「資金槓桿」可以用來表示居民貸款與存款之比,「住戶部門槓桿」則表示居民貸款與本地生產總值(GDP)之比。由於買樓按揭是居民一項重要的債務來源,因此這兩項數據也反映了居民投資樓市時的貸款比例和財務狀況。

內媒《第一財經》近日整理了一份23座主要城市的資金槓桿和住戶部門槓桿排行榜,深圳作為內地新樓價格最貴的城市,卻以83.2%的住戶部門槓桿率僅排第4位,但仍然超過已發展經濟體的平均水平(72.1%)。

根據排行榜,內地7城資金槓桿超過100%:廈門(161.7%),杭州(138.8%),南京(137.9%),深圳(137.2%),合肥(122.9%),蘇州(109.2%),廣州(103.9%)。貴陽、寧波、青島、溫州則超過8成。

深圳的居民資金槓桿率僅位居第4。(第一財經)

居民存款是資金儲備,居民貸款則是債務。債務擴張過快而資金儲備不足,就會帶動資金槓桿率不斷攀升。資金槓桿率高,意味着樓市投資熱情高漲。在樓市上行期,這些投資行情能迅速轉化房價上漲的刺激力,而在樓市下行期,這些缺乏資金支持的債務,也很容易淪為懸在房價頭頂的「達摩克利斯之劍」。

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住戶部門槓桿率更能看出一個城市的整體負債水平,2020年上半年,中國居民槓桿率(指住戶部門槓桿)高達59.7%,較2019年末(55.8%)上升。這一數字已經趕平國際平均線(59.7%),遠超新興市場經濟體(39.9%),距離已發展經濟體(72.1%)亦只有12.4個百分點之差。

其中,有6城的住戶部門槓桿率超過80%:杭州(107.4%),溫州(94.1%),廈門(84.2%),深圳(83.2%),南京(81.6%),廣州(80.9%),均已超過已發展經濟體的平均水平。

圖為2018年末部分經濟體的住戶部門槓桿率。(第一財經)

居民槓桿率過高,影響有多大?一方面,居民槓桿率攀升,會持續擠壓消費,這在內循環時代尤其顯得格格不入。根據央行《中國區域金融運行報告(2019)》,控制人均可支配收入、社會融資規模等因素後,居民槓桿率水平每上升1個百分點,社會零售品消費總額增速會下降0.3個百分點左右。

居民槓桿率增長過快的問題日益嚴重。從2008年到2020年,內地居民槓桿率從18%增長到59.7%,擴大到3倍多,增速在全球首屈一指。因此,中國銀保監會年初曾表態:防止資金違規流入房地產市場,抑制居民槓桿率過快增長。而3年多前的政策態度還是「有加槓桿空間」,決策基調正在發生重大變化。

綜合來看,無論是資金槓桿率還是住戶部門槓桿率,杭州、廈門和深圳均處於較高水平。同時,3地的房價收入比也位居全國前列。2019年,深圳房價收入比高達35.2,廈門為22.8,杭州為17.7,均處於較高水平。

2019年全國50個典型城市房價收入比排名。(第一財經)

這3地樓市指數之所以全部高企,在於樓市熱度居高不下,吸引的不只是本地的購買力,還有來自本省乃至全國的投資客。這種局面的存在,必然帶動這幾地樓市指數脫離本地居民的實際收入水平,呈現出一定的泡沫特徵,除了擠壓消費、擠壓實體經濟之外,還潛藏着較高的金融風險。在高槓桿率面前,這幾地的房價易漲易跌,漲跌幅度都有可能超乎預期。

相對來說,作為一線城市,北京和上海的槓桿率處於相對合理水平。上海的資金槓桿率僅為75.9%,北京僅為49.2%;上海的住戶部門槓桿率為66.3%,北京為55.4%,處於中游水平。

京滬落戶嚴格 限購限貸門檻高

分析指,北京、上海槓桿率處於合理區間,原因一方面在於這兩地集聚了來自全國的資金,資金實力和GDP規模最為雄厚,抗風險能力相對較高。 另一方面,京滬有大量樓市調控措施,限購限貸門檻最高,且與廣州和深圳大開落戶之門不同,京滬的落戶門檻最為嚴格,將不少人擋在樓市外。

值得一提是,樓市槓桿率過低也並不一定有益,可能意味着城市吸引力不足,用槓桿來撬動經濟增長的刺激效應同樣不足。一些東北西北地區城市,雖然樓市槓桿率、房價收入比均不高,但這些地方經濟增長乏力、人口持續流出,產業上缺乏亮點,樓市上自然也乏善可陳。

(第一財經)



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