【施政報告】首置上車盤無大驚喜　4大專家意見一文睇晒

特首林鄭月娥昨日公布她的首份施政報告，各界熱切期待的「首置上車盤」，首批單位數量最終只約1千個，僅屬於市場預期下限的三分之一，而且表明轉售年期限制可能比居屋更嚴格；買入時的折扣率和賣出時的補價安排未有定案之餘，官方亦未有暗示這兩方面會有驚喜。
《香港01》訪問多位分析員和學者，普遍認為首置盤政策短期對增加單位供應或壓抑樓價沒有幫助，但林鄭同時在報告中公布增加「綠置居」名額及「白居二」恒常化等政策，整體而言可以對市場製造供應量有望增多的印象，加上姿態上較穩打穩紥，令人不覺得政府在誇大預期。

林浩文：短期內無礙樓價繼續上升

雖說首置政策初步來看力度不大，但萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，仍是屬於好事，因為林鄭表明首置盤的土地來源之一，將會是私人發展商擁有的土地，亦是向各政府部門釋出姿態。林續解釋，發展商過往較難成功將農地改作住宅用途，除了農地一般屬於「生地」和環保問題外，更卡在城規會否決申請。而林鄭已經表態要放行，加上通過與否並無計分制度，將令城規會日後基於政策需要，較傾向批准農地轉換成住宅用地。

然而，林浩文補充，要確保政府各部門配合首置盤，林鄭需要成立專責小組、甚者專責部門去處理，協調城規會、地政總署和發展商等等，林鄭亦可能要親自出馬，首置政策長遠而言便可發揮作用，促進住宅用地增加。以短期而言，林認為首置政策對增加單位供無甚影響，因為首批單位僅約1千個，無礙樓價今年的升勢，相信樓價在年底可錄得11至12%的全年升幅。

劉嘉輝：綠置居對樓市影響更大

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，林鄭初步的首置盤政策與市場預期有明顯出入，除了首批單位數量劇減，選址方面超出預期，揀選了位於市區範圍的安達臣道區，市場將對首置盤改觀，相信還有市區土地會被用作興建首置盤，首置盤不一定位於偏遠的新界地區。

劉嘉輝認為，首置盤的首批單位數量有限，加上要3至4年後才應市，短期內對樓市沒有影響。反而，劉相信今次的綠置居政策對樓市的影響更大，因為數量達4千個之多，而且在明年底便有望開售。

徐家健：實事求是　整體合格

美國克林信大學（Clemson University）經濟系副教授徐家健認為，目前的首置盤政策無助壓低私人樓宇的價格，因為首批單位並非來自發展商貢獻的新土地，而是現有的安達臣道區地皮。不過，徐認為政策獲得確立，起碼有示範作用，令發展商有案例可參考，他日政府和發展商在條件上「傾掂咗」，便積極參與其中，有助增加住宅土地供應，只是政策無法在短期內見效。

由於政府可能對首置盤的轉售限制年期和價格設下嚴格要求，徐家健相信這類單位的功能只限於助港人置業，免於捱貴租，但無助有關業主分享樓市升值，對於想順道擺脫貧富懸殊的買家而言，並無得著，政府無法通過首置盤政策解決這類人的怨氣。因此，徐指政府要小心釐訂首置盤的功能，如果是用來填補私樓之下、居屋之上的置業階梯，其實不應該太多限制。

林鄭在報告中還明確點出綠置居等房屋政策和措施，徐家健形容其實並不令人驚喜，但起碼令人感覺「服務」，不會如上屆政府般「吹到好大」，林鄭是基於實際上可以做什麼，才列明會做什麼，以她的第一份施政報告來說屬於「合格」。

張一鳴：林鄭擺姿態「我大把樓」

以目前的首置盤政策來看，開元產業信託（01275）行政總裁張一鳴預期，對樓市不會有大影響，因為無望在未來一至兩年內使單位供應量大增，又認為林鄭今次的策略，是向市民釋放「大把樓買」的訊息，因為她勾勒出一幅景象，市民可以循不同途徑買樓或租樓，張一鳴以「白居二」恒常化為例，指這做法理論上為樓市注入38萬個二手居屋供應量。

至於首置盤目前仍有多項細節未明，張一鳴認為原因是林鄭想避免政策重蹈「港人港地」下場，寧願想清楚細節後才確定，防止外界感到政府操之過急，「佢冇板斧可以短期內推大量單位出售，手上有控制到嘅嘢就用。」不過，張強調林鄭的策略和處事手法比上一屆為佳，屬正面的發展。