【子非魚專欄】換樓客墮「成交期陷阱」 申請9成按揭觸礁

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社會局勢變化多端,唯樓價依然堅挺,一眾業主利用「新按揭成數」重啟換樓大計。不過在賣舊樓、申請9成按揭換新樓這兩項細節操作上,若果成交期拿捏得不夠精準,隨時會墮入按揭陷阱。

業主Sam(化名)近月打算換樓,其意向物業約800萬元,並想申請9成按揭。不過根據按揭保險指引,800萬元物業如果要申請9成按揭,必須是首置人士,即不能持有其他住宅,就算是換樓客亦不能豁免。

Sam問筆者:「如果我換樓是先賣後買,賣嗰層已經簽咗臨約,原則上買嗰層已經是首置身份,那麼我能否申請9成按揭呢?」

最終要視乎申請9成按揭時,原本出售的物業是否已經完成「正式成交」。僅僅簽了賣樓臨約不算數,新買物業最多仍只能申請8成按揭,兼且需要通過壓力測試,甚至是原本物業的每月供款都會被計算在內,條款相當辣。

故此,賣出物業及新買物業這兩項換樓操作上,成交期需要配合得天衣無縫,才可以順利申請9成按揭。Sam的個案較為特殊,成交期近乎「完美地錯配」,最終未能成功申請9成按揭。

樓換樓沒有準確計算成交期,除時會遇上跟Sam一樣的按揭煩惱。

涉兩項物業交易 成交期錯配勢中伏

他的個案如下——原本打算賣出舊有物業,臨約簽訂日期為7月1日,成交日為同年9月1日;新買物業臨約簽訂日期為7月2日,同年9月3日成交。如果想申請9成按揭以及避開壓力測試,理應在舊有物業正式成交後才進行。

但問題是,如果9月1日或之後才幫新買入的物業申請按揭,則無法趕得上成交期(9月3日),最終Sam需要焗借8成按揭,更甚是其入息不足以應付兩層樓的壓力測試,最終獲批按揭成數低於8成,負擔將會非常沉重,已經打電話找家人幫忙。

Sam有問過筆者可否先於7月3日為新買物業申請8成按揭,待9月1日原本那層物業完成成交後,再向按揭保險公司申請將8成按揭改為9成按揭,惟問題是重批按揭需時,仍然趕不上成交期。

疫情爆發第三波 銀行審批將需時

因此,如果換樓之餘又需要借9成按揭,買賣兩層物業的成交期需要互相遷就,最好相距1個月以上,方法是新買入的物業向賣家爭取長成交期;賣出舊有物業時則向買家爭取短成交期,以策萬全。

現時香港已經爆發疫情第三波,部分銀行已經重啟在家工作(Work From Home)政策,批核時間勢會變長,上車人士宜留意對按揭審批所帶來的影響。

最後溫提,早前某新盤突然提早半年成交,當中有機會牽涉換樓客。該新屋苑原預定是11月成交,但突然提早於6月交樓,有換樓客出售原本持有的物業成交期為8月,原本打算9月時才申請9成按揭,最終只能申請8成按揭,多付1成首期。所以要緊記,如果換樓對像是一手樓、並需要申請9成按揭的話,要留意一手樓有提早成交風險。

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作者子非魚為星之谷首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

*投資涉及風險

*以上專欄內容屬作者個人意見,不代表香港01立場。


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