【星之谷】迎「後疫情年代」 中產神準撈底 細樓換大樓攻略

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踏入2021年,雖然新冠肺炎疫情依然困擾港人,但有能力的中產業主已經看準機會,趁樓價調整,實行細屋搬大屋。不過換樓究竟是「先賣後買」,還是「先買後賣」?其實中間有極多學問。

近期有報章報道,將軍澳廣場向東北3房單位,以878萬港元易手;市場也多了3房單位在1,000萬港元以下價格成交。筆者一位朋友阿俊(化名)任職公司不受疫情影響,剛生了小朋友的他,正密謀出售現時2房單位,尋覓1,000港萬元以下3房單位,為小朋友提供更舒適的生活空間。

由於樓市近月移民盤急增,阿俊短期內擬「緊急出手」,物色一層極平價3房大型屋苑筍盤,未及研究「先賣後買」及「先買後賣」的15%從價印花稅流程、按揭等分別,臨急臨忙請教筆者。

「先買後賣」最少2個缺點

筆者向阿俊詳細解釋,「先賣後買」有個麻煩位,就是期間需要尋找一個過渡性居所,可以暫住親戚家,或另覓短租單位或酒店暫居。不過阿俊選擇了一般業主都想揀的「先買後賣」,但就要留意以下兩個限制:一、由於舊樓尚未簽臨約賣出,阿俊再買樓時,屬於非首置客,要先繳付15%從價印花稅,一年內賣樓可以退還差額;二、新買物業未能申請9成按揭,最多只能做8成。

上述「一年內賣樓」是怎樣定義?在稅局網頁內有註明,買入單位及賣出單位均是以簽「樓契」日子為準。「樓契」亦即「轉易契」,即成交前上律師樓簽的那一份。簽「樓契」的日子與成交日非常接近,通常簽完後兩三個工作天就會成交,譬如星期五成交的單位,通常在星期一或二上律師樓簽樓契及交尾數。因此,這個「簽樓契日子」幾乎等於收樓日但又不絕對是同一日,為免差這兩三天,將來賣出原有單位時還是看清楚買入單位的正式簽樓契日子較穩妥。

申請按揭 或計兩層樓供款

按揭方面,阿俊換樓是揀「先買後賣」,原本舊有物業供款無疑會計入新入手物業按揭的供款與入息比率(Debt Servicing Ratio,DSR),除非本身第一層樓已經簽署「賣樓臨約」,或新買物業按揭成數為6成或以下。

至於高成數按揭,按揭保險公司除了會把舊有物業每月供款計入新一層物業DSR,而且條款更辣,需通過壓力測試。不止如此,舊有物業仍有按揭(Mortgage Count)在環聯信貸資料庫(TU)未除的話,就算新一層物業是800萬元以下,亦不能申請9成按揭,最多只能8成。

幸好,阿俊原本收入算相當不錯,就算是「先買後賣」方式,兼採用高成數按揭,新一層樓的DSR仍然遠未超標,今次按揭難題未有考起他。

若果是新買樓花需要申請高成數按揭的話,換樓業主可以考慮選擇「建期支付」方式,毋須即時申請按揭,待舊物業成功出售,環聯除去Mortgage Count紀錄後,新買樓花才申請按揭,可以免除煩憂。

當然,如果樓花期短,或想以「即供支付」方式買入,則有機會要「一份入息供兩層樓」,入息不夠便需要找擔保人幫忙。待舊物業成功賣出、環聯資料更新後,可以到銀行「甩擔保」,毋須擔保人簽署,罰息期內進行亦不會被罰息。

最後,祝大家新一年換樓成功。

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作者子非魚為星之谷首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

*投資涉及風險

*以上專欄內容屬作者個人意見,不代表香港01立場。


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