中國賣地新規「兩集中」　大型房企飆升　交銀謝騏聰推薦呢類內房

近日有內媒報道指，中國多個城市宣布集中住宅土地供應，22個重點城市需實行「兩集中」，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，當中2021年發布住宅用地公告不能超過三次。

其中，根據天津的通知要求，「兩集中」其一是集中發布出讓公告，全年不超過3次，且時間間隔和地塊數量要相對均衡。其次是集中組織出讓活動，以掛牌方式出讓，同批次土地的掛牌起止時間應相同；而拍賣方式交易的，也應連續集中完成拍賣。

合景泰富全日勁升23.7%，成交高達6.7億元。（中新社）

隨著消息流出後，今日內房股全線炒上，其中合景泰富（1813）急升逾兩成；新城發展（1030）、世茂集團（0813）、潤地（1109）等均升逾一成。

交銀國際董事（房地產研究）謝騏聰接受《香港01》訪問時表示，「兩集中」主要是將土地集中一同出售，雖然看似是令房企競爭更集中、更激烈，但實際上對大型房企絕對有利。

「兩集中」政策對中小型房地產商影響尤甚，謝騏聰坦言新政策是趕絕中小型房企。（中新社）

以天津市為例，計劃在今年3月、6月、9月中旬，分三批次集中統一發布住宅用地的出讓公告。謝騏聰認為，當發展商同一時間購地，雖然會令「地王」更加昂貴，但始終「地王」數量不多，所以問題不大。

然而，「兩集中」政策對中小型房地產商影響尤甚。謝騏聰指，中小型房企現金流相對弱，它們本來可以基於本身的現金流，在適當時候部署買地。如今在「兩集中」的政策之下，中小型房企要將資金集中在三個時期買地，變相要與大型房企競爭。謝騏聰坦言，新政策是趕絕中小型房企，以及一些以往靠高槓桿買地的房企。

22個重點城市實行「兩集中」的賣地新規，專家認為有利區內的大型發展商。（資料圖片）

大型房企競爭減少之餘，謝騏聰認為，由於發展商已知賣地時間，業內有更多洽商的空間，有利壓低地價成本，變相提升個別地塊的利潤空間，對大型房企絕對是好消息。

謝騏聰給予投資者選股的三大考慮因素，首先要大型房企；其次是主要業務位處政策涵蓋的22個一﹑二線城市之發展商；第三是估值偏低的房企。謝騏聰指，內房目前的行業平均市盈率大概處於4倍，故此今日升幅較為顯著的內房股，都是一些估值較低的房企，例如合景泰富、新城發展、融創中國（1918）。

謝騏聰認為，「兩集中」政策其中一個目的是控制地價。（中新社）

被問到中央為何要推出「兩集中」政策，謝騏聰分析得出兩大原因。其一是要控制地價，由於「三條紅線」、限購令等政策，已經令內房盈利空間減少，無法再收緊政策，故此中央要控制樓價先要控制地價。透過控制大型及中小型房企的競爭，增加大型內房的利潤空間，便可以讓大型內房「肩負更多任務」。

其次，是由於中小型房企在改善小區服務方面做得比較差，而大型內房在這方面基於規模經濟的優勢，而做得較好，故中央亦有意利好大型內房發展。