美國樓市再現泡沫？　大摩：今次與2007年次按危機爆發時不一樣

《華爾街見聞》報道，美國樓市近期異常火熱。標準普爾Case-Shiller房價指數按年上漲12.2%，錄得2006年以來最快漲幅，相當於房屋售價中值較一年前升高了3.5萬美元，指數追蹤的所有20個大都市房價全部大幅上漲。

這無疑使人聯想起2007年次貸危機爆發前夕，狂歡之後是一夜間泡沫破裂、樓市崩潰，在全球範圍內引發金融危機。

但摩根士丹利回顧歷史情形後表示，和15年前不同，美國樓市目前並未出現泡沫，未來房價將繼續上漲，但漲幅會更平緩。

該行認為，如今房價的高漲歸結於供需邏輯，有一個持續穩定的基礎。

次貸危機前夜：抵押貸款產品風險遠超借款人風險

摩根士丹利認為，全球金融危機前樓市泡沫的形成和崩盤，核心都在於層層積累的槓桿。但根本原因不在提供槓桿的對象，而在於他們能夠獲得的信貸類型。

抵押貸款信用風險包括（1）借款人風險和（2）抵押產品風險兩種。借款人風險是通常用來評估抵押貸款違約可能性的指標，如信用評分、債務收入比等。產品風險則是即便借款人滿足一定的安全性條件，某種抵押貸款類型對借款人而言違約風險仍然很高，通常出現在那些整個貸款期限內，支付金額可能發生很大波動的貸款產品上，即所謂「可負擔性」產品。

面對同樣一批借款人，當住房按揭貸款被定位為借款人「可負擔」的款項時，實際上隱含着房價保持上漲，貸款標準保持寬鬆的前提，這樣房主才可以在其每月支付的費用無法負擔之前進行再融資。

但是，一旦房價停止上漲，這些抵押貸款將重置為借款人「不可負擔」的款項，隨之而來的是拖欠債務、喪失抵押品贖回權、壞賬堆積、房價進一步下跌，形成惡性循環。

摩根士丹利發現，次貸危機前的樓市繁榮時期，產品風險上升幅度遠遠大於借款人風險。從2004年到2006年，可負擔性產品幾乎佔所有第一留置權抵押貸款的40%，抵押貸款銀行家協會的信貸標準指數也在2006年達到近900的峯值。

如今產品風險得到控制

而相較於15年前，如今貸款標準更加嚴格，「可負擔性」產品佔所有第一留置權抵押貸款的比例已降至2%。信貸標準指數近10年來也一直遠低於200，並在疫情爆發後進一步下降至100。

儘管房價持續上漲，抵押貸款利率小幅上升，但可承受性依然良好。過去的五年中，美國民眾每月支付的購房費用佔收入的百分比，仍然接近最容易負擔的水平。

與此同時，系統中的槓桿也大幅降低。次貸危機前，美國房地產市場的總價值在2006年達到25.6萬億美元的頂峯，抵押貸款債務總額達到10.5萬億美元，整個房地產市場的貸款價值比（LTV）約為41.2%。

而如今，房地產市場的價值已躍升至33.3萬億美元，而抵押貸款總額僅增至11.5萬億美元，LTV僅為34.5%。

摩根士丹利認為，種種跡象表明。當前的住房融資體系是健康的，並處於可持續的軌道上。

供求因素推動房價上漲

摩根士丹利表示，需求和供應因素仍然是推動美國樓市價格上漲的因素。

需求端上，由於人口紅利，千禧一代繼續以30至50%的速度推動新家庭的形成，因此，住房需求在未來一段時間內可能會保持強勁。

而供給端正面臨全國性的供應短缺。待售成屋數量已跌至歷史低位，新屋供應卻依然低迷，使得整體房屋供應接近歷史低點。

摩根士丹利認為，供需缺口加上嚴格的抵押貸款標準，都預示着美國房價將繼續攀升。疫情後的種種財政和貨幣正常化舉措可能會減緩升值步伐，但房價仍處在上行軌道上。