順豐房託明起招股　入場費5212元　預期股息率5.3至5.9厘

本港房地產信託基金（REITs）再添一員，順豐控股分拆順豐房託 （2191）在港上市，明起招股，全球發售5.2億個基金單位，香港發售發售價介乎4.68元至5.16元，每手1,000個基金單位，入場費5,211.99元，集資24至25億元，下周一（10日）截止招股，5月17日掛牌。

順豐房託預測今年每基金單位分派收益率為5.3至5.9厘。而若以股息貼現模型（DDM）計算，星展給予順豐房託估值介乎40億至45億元，預料今年全年收益率介乎4.8%至5.4%。

集團表示，順豐房托是本港首個專注於大中華物流地產的信託基金，租金收入穩定，又透露現時基石投資者有中國東方資產管理及加拿大投資基金CI Global Asset Management，合共認購約5,000萬美元等值基金單位。

集團行政總裁翟廸強表示，今年預測可分派總額約1.3億元，對於去年度純利大減，他解釋主要是由於物業估值變動導致出現非現金性虧損，強調近年租金收入有平穩增長。

順豐房託擁有三個物流地產物業

順豐房託擁有三個物流地產物業，評估價值合計61億元，並由順豐創辦人王衛出任主席。

順豐房託在香港青衣航運路36號擁有一項物流物業（順豐大廈），鄰近葵涌九號貨櫃碼頭和香港國際機場，可出租面積達到16萬平方米，截至去年年底，該項物業估值達到52.8億元。

另外，順豐房託在佛山及蕪湖分別持有佛山桂城豐泰產業園（出租率100%）和蕪湖豐泰產業園（出租率98%），估值合計8.1億元。

截至今年3月底，三項物業的可出租總面積約為30.76萬平方米，估值接近61億元。三地物業當中，香港物業為集團貢獻近九成的租金收入，反映集團租金收入相當依賴香港物業這部分。

集團表示，未來將需透過併購，或從母公司購入資產，以壯大資產規模提高租金收入，增加可分派現金及單位持有人回報。現時順豐控股擁有的物業總面積於今年底將增至約400萬平方米，相信當中有不少合適收購目標。

房地產信託基金股息利益率較穩定

房地產信託基金，就是以收租作為收入，租金減去物業營運開支後，將至少9成作為股息分發給投資者，股息利益率都相對客觀、穩定，所以房託的物業收入淨額比盈利更為重要。

順豐房託上市前為順豐控股間接全資附屬公司，於去年10月23日在香港成立。2019年度全年溢利1.75億元，2020年盈利僅2,688萬元，按年大減85%，主要由於集團的投資物業公允價值下跌以及融資成本上升，但若撇除投資公允值變動後的運營溢利，則按年增4.5%；物業收入淨額，亦有2.16億元，按年升4.29%。

順豐首席戰略官陳飛表示，分拆房託上市，主要是希望將現時集團的重資產慢慢減少，套現更多現金，因物流公司的全球趨勢都是以輕資產方式經營。