內房｜穆迪一口氣降7家內房企業評級　富力佳兆業奧園都有份

國際評級機構穆迪周一（18日）下調7家內房企業評級。如此密集地下調房企評級，系出於對房企未來銷售、融資前景的不樂觀，擔憂其流動性出現風險。確定的債務、不確定的發債環境，成為評級異動的「導火索」。

據《第一財經》報道，穆迪下調多家房企的企業評級，包括綠地控股、陽光城、中國奧園（3883）、佳兆業（1638）、祥生控股集團、富力地產（2777）、中梁控股（2772）。

此前，花樣年（1777）等出現償債風險的企業，大多逃不過被機構下調評級。「骨牌效應」下，行業的融資情緒也被違約事件影響，進而導致更多房企陷入發債艱難、評級下調的命運。但是，一天內如此多家房企「中招」，還是頭一次出現。

分析認為，各檔房企被機構大範圍「狙擊」，已不單是企業層面的因素，而是受房企整體融資及經營環境影響。

在海外債市，房企正在迎來難熬的冬天。公開訊息顯示，自10月份以來，房企海外發債幾近停滯，僅海倫堡發出一筆綠債，鑫苑置業也要用債務置換的方式暫渡難關，公司預計將發行約2.05億美元新票據，以置換15日到期的2.08億美元票據。

除了個別試圖闖關的企業，總體而言，目前中資地產美元債境外新發幾近停滯，少見成功案例。從債券指數方面看，克而瑞認為，9月30日至10月12日，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產債券指數累計下跌12.62%，在各債券品種中跌幅領先。

上述研究機構認為：「地產美元債二級市場大幅震盪，說明近期房企再融資和獲現能力面臨考驗，行業信用風險加速暴露。」

值此之際，房企評級被批量下調，一定程度上會影響房企的進一步融資。億翰智庫認為：「展望的下調，通常意味着企業財務指標或經營指標有所惡化或有惡化預期，例如並表槓桿率不斷上升，融資能力有所減弱，核心市場經營環境嚴峻等。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析說，從數量和結構上看，被下調評級的房企數量略多，且很多是規模相對較大，說明信用質量惡化的情況在大房企中明顯增多。雖然政策方面存在調整空間，但從市場行情好轉到企業財務好轉，是有時滯的。

房企的償債壓力，聚焦在今年四季度和2022年。據克而瑞證券監測，10月14日至12月31日房企到期未償還規模達79.37億美元，2022年到期規模547.86億美元。這意味着，未來15個月，將有627.23億美元到期未償還債務。

債市風起雲湧，那些躺在賬上的債務，將是房企需要啃下去的「硬骨頭」。一旦無法籌到足夠資金、兑付即期債務，排隊違約的現象將難以避免。

不過值得注意，人行第三季度金融統計數據新聞發布會，對房地產信貸管理等問題進行回應。多家券商認為，政策「至暗時刻」已過，房價回穩的城市信貸端政策或迎來改善，銀行也將更準確地理解及執行對踩線房企的信貸措施，房企資金壓力有望緩解。

中泰證券認為，基於上述會議，預計四季度，房價回穩的城市房貸利率及放款速度等信貸端政策或迎來改善；銀行將矯正偏緊的房地產信貸政策，更準確理解和執行對踩線房企的信貸措施，對紅檔企業也將給予相應的信貸支持，房企資金壓力有望緩解。