恒大再破底市值穿200億　人行LPR減息絕非放寬內房訊號｜財經評論

冬至已過，內地房產行業有望迎春?近期內地有加強放寬貨幣政策跡象，繼月初將存款準備金率（RRR）下調後，人行本周再意外地「減息」，將相當於本港最優惠利率的貸款市場報價利率（LPR）降低。一個月內接連有新動作，投資者關注官方監管機構是否會「出手」救內房。不過，若細看今次LPR減息細則，同時結合近期銀保監對於行業收購的表態，政策傾向仍是要求內房自己債務自己承擔。

恒大重申與債權人保持積極溝通

今次內房債務風暴風眼的恒大，今日港股股價再創新低，跌至1.43元，市值已經跌至不足200億元。在今日收市後，恒大在港交所發通告，指針對集團目前面臨的風險，中國恒大集團風險化解委員會正調動廣泛資源，並將積極與 債權人保持溝通，努力化解集團風險，維護各方合法權益。

今年下半年以來，內地經濟下行壓力加重，市場憧憬人行加大資金投放支撐經濟，是理所當然的。的確，回看半年來，人行兩度下調存準金率、於11月推出碳減排支持「低息貸款」後，再急於在降準一周之後，隨即再下調LPR利率，多位經濟學家認為是標誌中國進入貨幣寬鬆週期。

降準後再LPR「減息」 標誌中國進入貨幣寬鬆周期

然而，進入貨幣寬鬆周期，相當於內地房地產行業的信貸防寬嗎？仍未能簡單地劃上等號。從今次LPR減息，未有下調和內地房產樓按相關的五年期利率，結合近期銀保監表明鼓勵優質房企併購，相信官方的政策訊號，其實是表明了，官方機構會推動支持內房行業併購，但是要人行大幅降低樓市的資金成本，也就是房貸利息，則並非易事。政策的主調仍然是要讓房企自己債務自己承擔，不容許低息資金在樓市炒作。

LPR是各報價行根據其對最優質客戶執行的貸款利率，分為一年期及五年期兩款。因為業主供樓的房貸，一般都是超過5年，所以房貸利率對應LPR五年期利率

本周人行將一年期LPR由3.85厘，下調5個基點至3.8厘；不過對於五年期以上利率維持不變在4.65厘。

法國外貿銀行亞太區高級經濟學家吳卓殷接受訪問時表示，今次的變動，明確反映了內地政府不希望釋放出錯誤訊號，讓市場誤以為人行會調低進入房市的資金成本，因此今次維持五年期利率不變。

總體而言，對於內地房地產市場，吳卓殷相信「只會有政策邊際放寬，例如鼓勵優質房企併購；而不會降低買樓的資金成本。」

官方意願是鼓勵房企併購　變相自救

從本周央行及銀保監會發布的公告《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，可以看到官方金融機構積極支持房地產行業的併購。

在官方的立場上，鼓勵優質企業按照市場化原則，加大房地產項目兼併收購，鼓勵金融機構提供兼併收購的金融服務，助力化解風險、促進行業出清，其實就是表明，要內房行業「大吃小」，鼓勵負債高的企業，透過出售資產，出售項目股權「割肉」償債，理念就是要房企「自己債務自己承擔」。

早前國資委召集了部分民營、國有房地產企業和主要商業銀行召開座談會，據內媒報道，一些房企表示，目前是兼併收購的較好時機，正在實質性洽談多個併購項目。

未來值得關注的，不單單是某間內房會在當下的行業寒冬中，出現資不抵債，甚至債務違約；反而是哪一間企業，能夠在內房集資困難之時，成功在債市，或是股票市場上成功融資，「儲子彈」趁亂市大舉買入競爭對手的資產。

保利上月新增融資額達50億　創年內新高

那麼什麼內房能夠在逆境中取得融資優勢？上月底保利（上海﹕600048）及中海（0688）兩家央企公告發行境內公司債，成為房地產行業融資一個明顯的信號。據上海申銀萬國證券研究所表示，2021 年年初至今，保利合計發行公司債及ABS，合計募資達196億元（人民幣‧下同），加權票面利率僅3.5%，其中11 月新增融資額達50億元，月度融資額創年內新高；同時公司擬發行不超過98億元公司債、100億元租賃住房ABS產品。

招商蛇口碧桂園在內地發債 「儲子彈」進行收購

另外，據了解，招商蛇口（深圳﹕001979）、碧桂園等企業已在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用於房地產項目的兼併收購。

因此未來一段時間，內房行業料會步入汰弱留強的新階段。已經發生債務違約的恒大及佳兆業等內房，將會持續出現賣產套現的動作，自恆大的債務危機爆發以來，從公司到許家印個人都在積極自救，通過資產處置以快速回籠資金。據公開數據，恒大上半年處置資產至少賣了165億元。本月恒大集團決定設立風險化解委員會，委員中出現廣東省政府全資國資企業粵海控股，及廣州市政府控股的越秀集團高層，固然向同業出售資產套現，已經是官方機構所支持的一個大方向，不過在買賣雙方就資產訂價博奕階段，仍難免會引發股票市場的沽壓。總的而言內房債務問題雖然逐步明朗，不過仍然會延續一段時間。