碧桂園創近5年新低　內房融資難度大　交銀謝騏聰：揀龍頭博倍彈

中國房地產行業流動性持續緊張，去年多家民企相繼爆發債務違約，至今仍未見明顯改善。評級機構惠譽預期，中國房地產行業展望為惡化，房企流動性持續受壓，或會觸發更多違約事件。

內房股近日走勢疲弱，即便是龍頭碧桂園（2007），股價亦創近五年新低。有行業分析師表示，中國房地產行業的拐點在於政策何時放鬆，預計農年新年後或有轉機。

近日，有傳內房龍頭之一的碧桂園發債受挫，令市場對行業前景更趨悲觀。日前《路透》旗下IFR報道，碧桂園計劃發行3億美元債，票面年息率達4.75厘，並可溢價25%換股的3年期可轉換債，但由於認購反應不及預期，經大摩、摩通評估後，並未推進有關交易。而碧桂園一方則否認有發債計劃。

一邊廂被指發債受挫，另一邊廂碧桂園卻主動回購票據，以穩定市場信心。公司周一（17日）晚宣布，購回兩期優先票據，分別是2022年7月到期的4.75%優先票據，以及2026年4月到期的7.25%優先票據，涉及總值1,000萬美元。公司更表示，將繼續監察市況，於適當時候進一步購回其優先票據。

除了碧桂園之外，雅居樂集團（3383）周二亦宣布，回購今年3月到期的美元優先票據，本金為1,000萬美元，累計回購2,300萬美元。可是，標普最新將雅居樂長期發行人評級由「BB-」下調至「B+」，評級展望負面，認為公司營運和資產出售產生現金流低於預期，而且融資渠道減少，流動性或在未來12個月內惡化，因此維持負面展望。

惠譽：下半年融資環境或有改善

儘管房企主動回購美元債券，但亦難扭轉市場對中國房地產行業的信心危機。惠譽評級大中華區房地產評級聯席主管鄭俊英稱，內地房企持續面臨挑戰，直至下半年經營及融資環境或有望出現較實質的復甦。

鄭俊英指出，由於投資者信心不足，目前大部分房企無法在資本市場成功融資。只有少數房企能夠在境內籌資，但融資成本亦相對較高。另外，由於現時銀行貸款仍然是主要融資渠道，或未能覆蓋今年債務到期的龐大規模。

謝騏聰：倘企業回購股票更顯財力

交銀國際董事（房地產研究）謝騏聰表示，目前部分房企的流動性並非十分緊張，從回購票據上，或可反映企業有信心把有關票據或債券準時還清，但不排除「做吓樣」。

不過，謝騏聰認為回購票據或許是讓企業提早以較低的價錢償還債務，並不代表其擁有足裕的資金。反而企業若進行股票回購，甚至買地的話，便顯示該公司有「閒錢」，資金充裕的信號更為清晰。

對於碧桂園擬發行可換股美元債受挫，謝騏聰相信主要是條款未夠吸引，年息率不夠高之餘，可換股的溢價水平有限。「融創中國（01918）折讓15%配股一樣籌到45億」，這並非小數目，反映內房企業未必缺乏融資渠道，視乎給予的條款是否可觀。

碧桂園日前跌穿6元水平，創2017年3月後近五年新低，現在是否配置內房股的機會？謝騏聰稱，現時中國房地產仍然要待政策放鬆，倘新年前後房企在支薪方面出現問題，令「在地過年」的民工新年後失去工作，或曝露出社會問題，屆時中央或會注視到影響就業的嚴重性，便逼不得已放鬆政策。他預計，新年前中央未必有明顯的政策鬆綁，或待農曆新年過後才有轉機。

買5隻龍頭、優質內房　博4隻翻生

配置方面，他建議，若投資者害怕市場波動，寧選國企如越秀地產（0123）、中海外（0688）等，當未來幾年民企佔比驟減，國企的市場佔有率定必增加，土地競爭減少下，利潤率亦相對提升，「長線都係國企天下」。

假使投資者目標是在民企之中「撈底」，便應該選擇頭部企業如碧桂園，或者是資金相對充裕、擁有海外項目的民企。他提到，龍光集團（3380）在香港鴨脷洲利南道的豪宅合資項目預計上半年開售，項目帶來的回籠資金上百億計，資本壓力相對安全。謝騏聰稱，現時不少內房已從高位回落七至八成，若投資者配置5隻價值低殘的龍頭、優質民企，「贏三、四隻就夠，彈返1倍都好易」，餘下一隻「輸極有限」，更笑言恒大（3333）至今尚未清盤。

更要留意的是，人行上月初已下調存款準備金率（RRR），其後更意外地下調1年期貸款市場報價利率（LPR），日前則下調中期借貸便利及逆回購利率。一連串政策反映中央有放鬆政策的傾向，謝騏聰預計周四（20日）公布的LPR，人行或進一步降低5年期的LPR利率，屆時或對內銀及內房帶來正面作用。