「坡佬撻訂波老道」點解局？　長實「高沽低買」策略奏效｜鄭昆侖

上週（7月9日）的文章指出7月7日晚上阿里巴巴（9988）的美股ADR收報90.55美元（約合88.9港元左右）。相對於7月7日港股收市價84.3計算，當晚ADR的收市價再升多5.5%。除了市場內有人在估計中國內地當局在「整改平台經濟」方面會告一段落之外，人民幣匯價反彈也有助於托一托阿里巴巴以及其他ATMXJ的股價。在7月14日，阿里巴巴收報92.95港元。只不過，近日坊間忽然多了人唱好, 連很少直接持有港股的財經專家近日也有人申報持有阿里巴巴，因此現時追入阿里巴巴股份未必有太大好處。

另外，近日有傳媒廣泛報導星展銀行（DBS）香港業務將樓宇按揭利率由3.375厘大幅上調至5.875厘（亦即等同該銀行的Prime Rate水平）。筆者不會排除有人因為讀了在7月9日刊登的《放寬按揭成數　似鼓勵市民加大槓桿　慎防利息大幅抽升》本欄文章，而大幅調升借貸利率。始終，在1個月HIBOR見5厘、定期存款利率高於4厘的情況下，按揭利率

仍是3.3至3.6厘的策略長遠是「行不通」。同樣都是「坡佬（新加坡人）」的華瑞資本（Sino Suisse Capital）近日就「波老道21號」的交易未有如期付款，亦即出現「撻訂」情況。

「坡佬」唔買「波老道」，對長實而言「輸面有限」

「波老道21號」的沽售方長實集團（1113）在2022年9月份落實以207.66億港元（平均呎價約6.2萬港元）沽出港島半山豪宅項目「波老道21號 / 21 Borrett Road」餘下單位予新加坡資本的華瑞資本（Sino Suisse Capital），涉及152個住宅單位以及一些車位。只不過，長實集團近日公佈，稱買方（華瑞資本）並無遵照買賣協議條款支付金額10.38億元的第一筆部分付款及其應計利息 。因此於7月13日, 長實集團已根據買賣協議向買方發出交易終止通知，並且沒收了買方已支付的20.76億港元訂金。

換句話說,長實集團未能出售這一批物業,但是獲得20.8億港元的訂金。長實集團就波老道21號的平均地價成本為26,700港元左右, 而且地價總成本為116億港元左右。除了今次拿到20.8億港元的「撻訂訂金」之外，在去年9月份易手前，長實集團已累積售出33個單位，套現金額約68.3億港元。至今為止長實集團就項目已獲89.1億港元現金收入, 亦收回了地價成本的77%左右。

鑑於多項不利因素（例如利息成本上升、中港通關復常後經濟復甦力度有限、波老道21號交易告吹），因此波老道21號的餘下單位的銷情或不明朗。

華瑞資本有可能近期「調低了」項目的售價預期,因此就交易「撻訂」,蝕了10%訂金離場。不排除華瑞資本內部認為波老道21號的合理呎價低於5.6萬港元（甚至是可能只有4.5至5.0萬港元）水平，因此認為「撻訂無罪、走佬有理」。

對於長實集團,鑑於至今為止就項目已收回89.1億港元現金收入,只要餘下的單位售價不低於每呎35,000港元水平（或者是35,000至45,000港元水平），整個波老道21號項目即使不會大賺也不至於蝕錢。

長實集團於2017年出售中環中心, 接貨的一群人應該「蝕章」

長實集團近7年的策略是低負債、在貼近2019至2020年香港樓市頂位出售資產、近年以相對上「吸引」的地價才投地,因此問題不會怎樣的大。

在2022年12月，長實以87.03億元奪得鄰近港鐵宋皇臺站的啟德發展區住宅地皮，每呎地價僅約6,100港元左右。在2018年11月起至2021年2月份, 同區的每呎樓面地價介乎11,842至19,636港元不等。

在2017年11月1日，長實集團公佈以402億港元作價出(售中環中心75%權益合共涉及樓面122萬方呎（75%權益），平均呎價32,921港元。近日有商業物業代理指出意向租金大約每呎45至75港元。如果以2017年11月的交易呎價進行計算,買家的總租金回報率（Gross rental yield)僅為1.6厘至2.7厘左右。相對於近期港元/美元定期存款利率（4.2至4.8厘）、美國12個月政府債息率（5.3厘左右）,在2017年跟長實集團「接貨」的一批買家應該成為了「世紀大水魚」。

儘管波老道21號的交易告吹，但是長實集團的股價在7月14日仍上市1.7%，收報44.3港元。現價的息率5.1厘、市帳率為0.42倍。長實集團的「高沽低買」營運能力是「加分的」。只不過，由於行業環境不太有利，因此股民亦不用太急買貨。

【財經專欄】「侖」理講價．鄭昆侖｜善恆證券策略師

作者介紹：筆者 Albert (分析員的告白 / Albert Analyst)為特許財務分析師﹙CFA﹚，從事投資行業十多年，包括買方研究分析、獨立股評分析等工作。Albert的投資（投機）理念是尋找鮮為人知的宏觀以至行業趨勢，在人群未湧入前買入「優質資產」。

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