新地股價暴瀉一成　大行下調評級　源自業績報告內一句話？

新鴻基地產(0016)今開市暴瀉逾一成，今日收市報79.95元，跌8.35元或9.5%，創52周新低。連投行富瑞亦將其評級從「買入」降至「持有」，同時下調目標價。然而，新地過往財政頗為穩健，到底為何急跌？原來，謎底源自於集團業績報告中關鍵的一句話。

未來實際股息將會較去年為少

新地發布6月底止2022/23年度全年業績，期內收入711.95億元，按年跌8.4%；純利239.07億元，按年跌6.5%，折合每股盈利8.25元，維持每股派末期息3.7元，全年派4.95元，按年不變。以上周四收市價計，新地現價股息率約5.6厘，派息比率為60%。

不過，集團其後卻在業績報告中表明，「未來會分派其基礎溢利的40%至50%為股息。」換言之，幾近肯定新地未來實際股息，將會較去年為少，因此今早股價暴瀉，亦算是事出有因。

集團負債比率升至18.2%

值得留意的是，按集團業績來看，來自物業銷售的溢利112.99億元，按年跌28.7%；連同所佔合營企業及聯營公司的租金收入計算，集團年內的總租金收入243.22億元，按年跌2%；淨租金收入184.61億元，按年跌4%。

截至6月底，集團淨債項1,097.73億元，按年增長約51.65億元，負債比率由17.4%升至18.2%。新地稱，負債比率增加，主要是由於內地及香港的資本支出所致。

面對經濟環境複雜多變，新地唯有嚴陣以待，稱未來補充土地儲備時，會繼續採取選擇性的策略和恪守審慎的財務原則，並嚴格控制資本支出，加快推售已落成的待售單位及非核心物業，務求帶來持續的現金流。

富瑞：下調評級至「持有」　料削股息至每股4.2元

然而，投行富瑞卻下調新地目標價30.4%，由115元降至80元，評級從「買入」降至「持有」。報告預測，假設40%至50%的派息比率，意味2024財年，新地有機會削每股派息，料減16%至每股4.2元，同時料2024年度盈利只有4%溫和增長。

富瑞主要認為，新地最新業績反映物業發展，以及物業投資業務恢復差於預期。新地1至6月的下半財年物業發展收入，低市場預期的32至38%；全年度物業發展收入，則同比下降27%，物業投資收入同比持平，環比增長3%，落後市場預期8%至10%。

伍禮賢持觀望態度　稱兩大板塊更值得關注

光大證券國際證券策略師伍禮賢表示，除了物業銷售業務不景氣外，內房市場陷入低迷，亦導致新地在物業管理收入下降，超出預期。

從股價表現而言，新地在技術走勢已形成一個明顯的裂口，目前價位已經跌穿早前低位，因此伍禮賢預測，新地股價在將來一段時間內，將在80元左右徘徊，此時缺乏明確利好的契機，籲投資者不宜貿然出手，持觀望態度為上。

反之，他認為科技板塊業績總體理想，科指市值排名前十的科技股實力不俗，且日前恒指大跌時，科指並未受嚴重影響，具抗跌力。而中資電訊股派息金額增長快，屬穩陣入市之選。

鄭懷武：股價有回升空間值得撈底

銀河聯昌中港房地產研究負責人鄭懷武分析，儘管分紅派息政策改變，導致投資者對於新地前景欠樂觀，對短炒投資者來說，未來2至3個月內確有壓力，但他認為，對持股半年以上的長期投資者，仍有機會獲利空間。

他解釋，首先新地作為本港最大的地產商之一，整體品牌與能力，均值得信任。其次，新地當下估值已經跌至歷史較低位置，股價之後絕大多數都可以見底回升，故適宜撈底。此外，而投資者亦憧憬本港政府在施政報告，會效仿內地為救內房般釋出新政策，對房地產市場鬆動回暖有所助益。