【海外置業】決心搬出父母家!我在美國買樓的全過程

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回到洛衫磯一年,一直賴在父母家,最近決心獨立,與太太展開洛衫磯睇樓團。洛衫磯樓價被世界各地的人炒高了,在華人地區街上可以看到掛在燈箱「We buy houses Fast Cash」的告示。然而,筆者相信,只要不是選在比華利山等豪宅區,大部份地區的房價,對香港人而言,還是合理。2015年,洛衫磯縣的家庭收入中位數為六萬四千美元。2017年,洛衫磯房地產的中位數為五十多萬美元,在一般住宅區,可以買到千多呎房子,連六七千呎土地。如果在其他州份,這價錢可以買到更大的房屋,以及過萬呎的土地。筆者朋友在東岸,十多萬美元已經可以購到理想的房宅。美國地大,對一般家庭來說,房屋問題相對輕鬆。

睇樓篇

與香港不一樣,在洛衫磯看房子不用事先預約代理(agent)或屋主,先瀏覽地產網站如Trulia或Zillow,找Open Houses,即讓客人參觀的房子。如果在網上見到有房子代售,然而卻沒有Open Houses, 那就要聯絡代理,替客人開門參觀。

美國買樓很多時是先上網找Open Houses。(視覺中國)

Open Houses一般訂在週末週日,到達Open Houses,打開門可以自行入內,一般室內冷氣及電燈全開,保證客人在最舒適的環境下參觀房子。房子的代理會靜靜坐在一角,有時會提供樽裝水及曲奇。如有問題「這加建的部份,是否已經取得政府許可?」、「這邊屬於哪一個校區?」,他們會盡力解答,但很少打擾客人。這時,可以打探屋主為什麼賣屋及搬家,以及居住時期多久,如果沒合理原因,太短時間就搬走,那就暗示可能房子有問題。

代理會提供有關房子資料的傳單,內容包括建築年份、房子面積、花園面積、有多少睡房及浴室等。浴室分為1/4、1/2、3/4及full四種,1/4是指只有洗手盤,1/2是指有廁所及洗手盤,亦稱powder room,3/4是指淋浴、廁所及洗手盤,full bath是指浴缸連花灑、廁所及洗手盤。

參觀房子後,代理會希望客人留下聯絡方式,但不是強制性。如果客人有代理,那就留代理名片。如果他發現客人沒有自己的代理,那他會詢問是否願意接受他的幫忙,他會把代理網站的房子資料,依客人的需求,電郵給客人參考。代理網站的資料,比Zillow的多些資料及房屋供應。

出價篇

如對房子有興趣,可以出價(offer),出價可以比屋主要求的高或低。屋主會訂下一個停止接受出價的日期時間,例如Open Houses過後星期二下午五時,他就會開始選擇接受哪一個出價,優質又或低於市價的房子,隨時有數十個出價,普遍情況是出價高者得,如果以現金支付,不用等候按揭批核,可以縮短成交期者,亦為屋主所喜。出價時,如能出示文件,如銀行賬單,證明如何支付首期,亦會為屋主所考慮。正常首期為20%,如果不足20%,即按揭額超過房價的80%,那需要購買Private mortgage insurance(PMI)。另外,約屋主面談,表示自己很喜歡該房子,很有誠意購買,亦可能會打動屋主。我們的代理建議我們去信屋主,說明很需要那房子,筆者太太一邊寫,一邊問,「如果不懂英語,是不是不用買樓?」最後,我們的誠意比不上別人的鈔票,而屋主亦沒有還價。有些買家出價時會表明接受「sold as it is」,那即是成交時無論房子是任何情況,包括漏水、有白蟻等,買家均會接受。

美國買屋通常是價高者得,但也有例外情況。(視覺中國)

一般賣家希望買家有自己代理,那代表那是一個認真的買家,而非把睇樓當拍拖活動。然而,一名代理可以代表買賣雙方,有些賣家代理會只會選沒有代理的買家,因為佣金由買家支付,賣家不用付佣金,那他可以取足5%的佣金。

公證行篇

整個買賣過程並不牽涉律師,所有文件均由代理及公證行負責。公證行會訂下一個交易時間(closing),關於這次交易的細節,均需於這個限期內完成,連公眾假期在內,一般為四十五天。頭十天是驗樓期,驗樓師的收費視乎房子面積,以及有沒有泳池等,一般由買家支付。檢查房屋,範圍很廣,包括坑渠有沒有堵塞,前後花園的斜度是否足夠去水,下雨時雨水會不會流入房子地基內,房子有沒有被白蟻蛀過的痕跡,水喉是由銅還是由鍍鋅鐵所製等。如發現屋頂有問題、漏水、閣樓(天花與屋頂之間)隔熱不符合州政府或聯邦政府之要求等,可以與屋主商討維修或減價,情況太壞的話,例如房子結構不良,可以放棄購買。首期從公證行退還,但損失驗屋費用。除了驗樓師,還可請屋頂師傅、通渠水管師傅、泳池師傅、煙囪師傅、中央冷暖氣師傅等為房子檢查,但盡可能約在同一天進行,以免打擾賣家。整個檢查過程,十分嚴謹,驗樓師把一份五十頁的驗樓報告寄給筆者時,筆者太太以報告太多專業術語為由,放棄閱讀。但亦因為這份報告,我們與買家成功協商減價1%。

按揭篇

決定買房子前,最好先到銀行獲取貸款預先批核證明,確認最高貸款額,每月供款最高可以去到收入的49%。買賣過程進入公證行後,才正式到銀行申請按揭。銀行會為房子估價,於目標房屋為圓心半徑一英里以內房屋,找出相似條件如地的面積、房屋的面積、設施如游泳池、室內裝修、房間及廁所數目,並最近成交的房子作比較。如果銀行估價過低,即我們口中的「唔到價」,在香港會借唔足錢,在洛衫磯,可以與賣家商討減價,因為房子實在沒有買家認為的高。

整個交易過程,與香港最不同,亦是最奧妙之處,大概是未到最後一刻,仍未知成交價錢是多少。對代理而言,成交價高代表他的佣金亦高,但一個真正好的代理,往往會為客人爭取最大的利益,而非只求快脆把交易結束。就如筆者的代理,現在她為我們節省的1%,將來的物業稅亦與最後的房價掛鉤,長遠來說,她對我們的幫助不只是1%,所以,買賣雙方各有不同代理,是對兩者最大的保障。

(文章純屬作者意見,不代表香港01立場。)


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