【房屋選擇.倡議(上)】蝸居租置俱難 青年排公屋豈無因

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香港房屋問題嚴峻人所共知,「安居」一詞對不少人來說甚為遙遠,如基層市民須苦候公營房屋多年、被迫居於私人不適切房屋,夾心階層既未能負擔私樓,又未能受惠資助房屋政策等,均為港人居住困境的寫照。同為深層次房屋問題下的受害者,年輕人的住屋問題似乎未受當權者的重視。修訂《逃犯條例》風波的教訓,正正告訴政府既不能低估年輕人對現實絕望的躁動,更不應再對其訴求嗤之以鼻。港府要多管齊下重建年輕一代的信心、希望,就該重視並着手解決居住問題,為他們減負消弊,安心開創個人事業、成家立室。

買不起、租不到 青年蝸居也是夢

在置業主導的房屋政策長期影響下,社會只鼓勵青年苦幹儲錢,為踏上置業階梯奮鬥,卻忽視香港樓價水平早已難言合理,任年輕人如何節衣縮食,「去少啲日本」,「上車」之路都不見終點,可是,除了置業之外,青年缺乏適居選項,只能有苦自己知。毫無疑問,本港住屋成本已遠遠拋離市民負擔能力。據政府統計,2008年本港樓價比1999年升了2.77倍,租金上升了近一倍,同期薪金水平只升了1.64倍;而據國際公共政策顧問機構Demographia的數字,香港2018年的樓價負擔指數達20.9,即年收入中位數為34.3萬元的家庭,須不吃不喝21年方能置業。由此可見,市民的收入增長遠遠追不上上居住成本上漲的速度。

年輕人更是普遍難以負擔如此飛漲的住屋成本。一般來說,國際政策分析、學術研究等均以「30%原則」來量度房屋開支的可負擔性,即房屋開支不應超過家庭可支配收入的三成,否則該家庭將難以應付其他日常必要開支。當然,此方法不乏缺點,特別是它過於簡化,未有考慮貧富家庭之間的收入差異、開支分布等,以致30%的房屋開支之於不同家庭意義明顯不同。但總體而言,這始終不失為概略判斷房屋開支可負擔程度的方法。

(資料圖片/余俊亮攝)

大學畢業生薪金只能住劏房

以持大學學位的青年為例,新論壇及新青年論壇去年的研究顯示,1993至1997年出生的大學生,在20至24歲時的收入中位數為1.44萬元,若以「30%原則」計算,其可負擔的房屋開支不應超過約4,300元;以2016年劏房(或稱分間單位)的租金中位數4,500元來說,大學生剛畢業的薪金或只能租住劏房。

當然,年輕人的薪酬會隨年歲及工作經驗增加,理論上其可負擔的房屋開支、甚至置業機會亦會隨之增加。但據2016年人口統計數字,25至34歲持有大學學位的年輕人收入中位數僅為2.13萬元,可負擔的房屋開支亦只為6,375元,難以負擔較劏房以外更佳的住屋環境。更甚者,撇除學歷考慮,一般25至34歲年輕人的收入中位數只有1.68萬元,可負擔的房屋開支更只有5,040元,情況更為嚴峻。

理論上,年輕人婚後的負擔能力增加,或可應付私樓租金。以港人平均居住面積161平方呎計算,年輕夫婦租用最小居所也要1.19萬元,如夫婦二人均持大學學位,其家庭月入三成(1.27萬元)應可應付;但以整體年輕人收入計算,租住普通私樓單位開支明顯超過一般年輕家庭的三成收入(1萬元)。

不少年輕人在成長階段時已居於不適切的居所,情況未必會隨完成專上教育而改善。(資料圖片/鍾偉德攝)

若要置業,以去年平均樓價計算,一個322平方呎單位大概價值468萬元,若以九成按揭、供款年期為25年計算,家庭的每月最低入息須達3.73萬元,在支付近66萬元首期、印花稅與地產代理佣金外,每月還須供款1.44萬元。不論年輕家庭學歷為何,置業所需供款均明顯超過其所能負擔的房屋開支,更不用說一般年輕家庭月入只有3.36萬元,根本未能通過壓力測試。再考慮置業首期等開支,假設具高等學歷的家庭在婚前能將月入三成作置業儲蓄之用,夫婦二人最少需儲蓄4.3年,並假設其間樓價無上升。現實卻是過去十多年樓價急升,年輕家庭儲蓄速度被樓價升幅拋離。

當然,年輕人要在有限的負擔能力內置業,並非全無辦法。近年發展商愈見將貨就價,興建面積僅有百多呎的樓盤,估計未來三年納米樓盤的落成量將達3,000個,較過去三年高出60%。這似乎反映了市場對此類單位有一定需求,然而,按目前市場價格,這種「納米樓」售價動輒也二百多三百萬元,正常情況下每月按揭供款也要上萬元,年輕一代即使成功「上車」,也只獲得狹小居住空間,同時要把收入中相當一部份用於還債,難言安居。

樓價近年屢創新高,不少青年只能看門輕嘆。(資料圖片/盧翊銘攝)

30歲以下公屋申請者增一倍

年輕一代難以在私人市場尋覓安居之所,又不易擠身可負擔的公營房屋。不難發現,申請公屋的青年數目不斷增加,2011至18年間,未滿30歲的公屋一人申請者由2.9萬人大幅升至5.8萬人,足足增加了一倍。出租公屋原意為解決基層市民的住屋需要,而非為年輕人解決居住問題,故入息及資產限額有嚴格要求。事實上,青年開始工作後收入往往超出申請資格,不少人為求「贏在起跑線」,於是早於在學時期便申請,畢業後則刻意受聘於收入有限的工作,以確保符合公屋申請資格。

這種畸型現象充分說明,嚴重扭曲的房屋政策扼殺了年輕人對生活的想像。即使如此,在現行的公屋申請計分制下,年滿45歲者可額外獲得60分,而且隨其年齡每增加1歲,分數會增加9分,相比之下,未滿45歲者每年只增加3分,申請公屋對年輕人來說,也不是解決居住問題的「捷徑」。

至於資助出售房屋,供應量同樣有限,本就無法滿足市民需求,遑論助青年人實現安居。以本年居屋申請為例,房委會總共收到近30.2萬宗申請,超額申請60.5倍,創下歷年新高。雖然今年綠表與白表的比例,已由各半調整至四六比,惟白表申請超額認購破紀錄,達106.5倍,白表單身人士更須652人爭一個單位,可見居屋競爭極其激烈。至於作為照顧不符居屋申請資格又有置業需要者的首置上車盤,供應更加是杯水車薪,政府亦未有計劃將之恆常化,年輕人始終未見出路。

年輕一代既未能於私人市場中站穩住腳,亦難以受惠公營及資助房屋政策,不少人便須犧牲居住環境質素,以遷就有限的負擔能力,下流至私人市場中的邊緣房屋,如入住劏房。正如前述,劏房租金相對切合一般年輕人的負擔能力,事實上年輕人佔劏房住戶的比例亦相對較高,2016年居於分間單位的約21萬人中,有約四成為25至44歲人士,遠較其他年齡組群高;而且,劏房住戶中不乏高學歷人士,有約13%住戶的教育程度為專上教育或以上,可見劏房已成未能租住私樓的青年的「出路」。然而,劏房居住環境惡劣是眾所周知的事實,2016年這類居所樓面面積中位數只有107.6平方呎,惟呎租卻達42元,遠較同年40平方米(約430平方呎)以下的私人住宅租金31元為高。

香港許多年輕一代身處申請資助房屋不合資格,又無力在私人市場租購住屋的困局。(資料圖片/張浩維攝)

青年宿舍落實進度緩慢

在公營與私營房屋市場外,其實有專門為青年度身訂造的臨時居住選項,即非政府機構提供的青年宿舍。港府自2011年宣布推出青年宿舍計劃,藉資助興建青年宿舍的成本,鼓勵非政府機構利用其閒置土地發展青年住屋,以滿足青年尋求獨立居住空間的需求。按計劃,參與機構在宿舍建成後須自負盈虧,租金水平亦須訂在不超過鄰近地區面積相若單位市值租金的60%。以保良局發展中的元朗馬田壆青年宿舍為例,單人房(面積約161平方呎)建議月租約2,000元,雙人房(面積約215平方呎)則為3,000至4,000元,租金水平相對合宜。

另外,青年宿舍計劃目標租戶為18至30歲的在職青年,單人申請者的收入水平不得超過全港相應組群每月收入的75%,如在2018年即為約2.1萬元,資產上限則為35萬元,而二人申請者的入息及資產限額則為單人的一倍。計劃租期最多為五年,希望入住青年能藉此儲蓄,協助實踐其中期個人發展目標。

然而,青年宿舍對緩解青年居住問題的作用相當有限。這項計劃終究屬自願參與性質,政府歷來只落實六個項目、共2,856個宿位;計劃進展也相當緩慢,以即將落成的青協大埔墟項目為例,整個項目由宣布設立至竣工,歷時八年; 2015年宣布的保良局元朗項目也到今年才動工,預計2021年方能落成;其餘四個項目更是尚無具體落成時間。

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【房屋選擇.倡議(下)】租務管制、「中產公屋」應重新推出

上文節錄自第182期《香港01》周報(2019年9月30日)《重整房屋架構 還青年多元住屋選項》。

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